在巴厘岛置业：外国人应该考虑什么？

巴厘岛不仅仅是一个拥有迷人海滩和绿色梯田的人间天堂。这座印尼岛屿已成为吸引外国房产买家的真正磁石。原因何在？因为在这里，您不仅可以享受生活，还可以投资获利。如果您正在考虑购买 巴厘岛房产在本文中，我们将介绍在向梦想迈进之前需要了解的一切。在本文中，我们将介绍在向梦想迈进之前需要了解的一切。

法律方面和对外国人的限制

在巴厘岛购买房产时，外国人面临一些法律上的细微差别。首先要知道的是，外国人在印尼直接拥有土地所有权是受限制的。这意味着您不能像在大多数国家那样简单地购买一块土地。但不要气馁！有多种形式的所有权可帮助您成为这座美丽岛屿的业主。

可用的所有权形式：租赁和长期租赁

最常见的选择是租赁权。这意味着您可以长期租赁土地--通常为 25-30 年，并可选择续租。例如，我的朋友亚历克斯（Alex）在长谷（Changgu）买了一栋别墅，租期为 30 年，并可选择续租 30 年。他说，这是在巴厘岛拥有自己一角的好方法，而不必担心法律上的复杂问题。

长期租赁也是一种很受欢迎的选择。在这种情况下，您可以租用已经建成的房产，并享受几年。这对于那些不打算长期居住在巴厘岛，但希望能够来这里度假的人来说尤其方便。

对外国人直接购买土地的限制

正如我所说，外国人在巴厘岛直接拥有土地是一个复杂的问题。如果您仍想拥有自己的土地，则需要考虑通过当地居民获得名义所有权。这意味着您将使用印尼人的名字来正式交易。例如，我的朋友莉娜决定在乌布购买一套公寓时就是这样做的。她找到了一个可靠的当地合作伙伴，该合作伙伴帮助她起草了所有必要的文件。

但要小心！如果您不了解与您签订合同的人，代理所有权可能会有风险。因此，最好请律师帮助您了解法律方面的问题并保护您的利益。

保护权利需要法律支持

不要忘记，法律支持不仅仅是一种形式，而是一种必需。巴厘岛有许多细微差别，如果您不了解当地法律，就会出现问题。我建议您找一位经验丰富的房地产专业律师。例如，我的朋友彼得（Peter）在努沙杜瓦（Nusa Dua）买了一栋房子，他说他的律师帮他避免了很多陷阱，让他少走了很多弯路。

既然我们已经理清了法律方面的问题，接下来就进入下一步--在巴厘岛购买房产的程序。

巴厘岛购房流程

既然您已经熟悉了法律方面的问题，那么让我们深入了解一下在巴厘岛购房的过程本身。这看似复杂，但只要遵循几个简单的步骤，您就可以轻松搞定。

1.搜索对象并选择邻域

第一步是找到合适的房产并选择一个社区。巴厘岛有各种有趣的社区，每个社区都有自己的特色。热门街区包括乌布、塞米尼亚克、长谷地和努沙杜瓦。

• 乌布 - 是巴厘岛的文化之都，以水稻梯田和艺术画廊而闻名。如果您正在寻找宁静和灵感，这里将是您的理想去处。
• 塞米亚克 - 是一个拥有时尚餐厅、精品店和海滩的时尚街区。这里热闹非凡，如果您喜欢热闹的假期，一定会喜欢这里。
• 昌古 - 这里是冲浪和生活方式的结合点。这里有许多咖啡馆和联合办公空间，深受数字游民的喜爱。
• 杜阿岛 - 这是一个更安静、更奢华的社区，是追求私密性和舒适度的人的理想选择。

在选择区域时，重要的是要考虑您的目标：您是想投资房地产，还是只想找到一个个人居住的地方。例如，如果您打算出租您的别墅、 塞米尼亚克和昌谷 在收入方面可能更有利。

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从 $99,000

印度尼西亚, 巴厘岛, Seseh

PREDMET CEMAGI

从 $89,000

印度尼西亚, Bali, Changgu, Cemagi.

普伦达别墅

从 $275,000

印度尼西亚, 巴厘岛, Changgu, Padonan.

绿洲三号公寓

从 $155,000 起

印度尼西亚, Bali, Changgu, Berawa.

大路

从 $230,000 起

印度尼西亚, 巴厘岛, 长谷

小海娜阁楼

从 $190,000 起

印度尼西亚, 巴厘岛, Umalas.

2.与卖方的协议

一旦您确定了区域并找到了感兴趣的房产，就该与卖方进行谈判了。在这一阶段，重要的是签署一份初步协议，即意向书（LOI）。这份文件阐述了您的意向和交易的基本条款。

切记要讨论定金数额并商定交易条款。通常定金约为房产价值的 10%。我记得我的朋友伊戈尔（Igor）在昌谷买了一套公寓，起初他非常紧张，但最终他与卖方找到了共同点，一切都很顺利。最重要的是在谈判中要开诚布公。

3.交易的登记和执行

当所有条款都已达成一致时，就该登记并正式交易了。在这一阶段，您肯定需要一位公证人陪同交易。他将帮助您起草租约并核实房产所有权。

重要的是要记住，这个过程可能需要一些时间--从几周到几个月不等。不过不用担心！这对巴厘岛来说很正常。享受这个过程，想象一下您将如何在新家度过美好时光。

完成所有手续后，您就可以享受您在巴厘岛的房产了。但在此之前，我们先来看看购买房产时可能产生的税费和额外费用。

税费和额外支出

当您离巴厘岛的梦想房产又近了一步时，重要的是不要忘记购买过程中可能产生的税费和额外费用。这将帮助您避免不愉快的意外，并合理规划预算。以下表格列出了您可能会遇到的主要税费。

既然我们已经理清了税费和成本，那么接下来我们就来谈谈下一个重要方面--融资方案和获得抵押贷款。

融资方案和获得抵押贷款

如果您没有足够的资金全额支付房款，也不要绝望！巴厘岛有多种融资方式，包括抵押贷款。不过，值得注意的是，针对外国人的条款和条件可能与当地人不同。

为外国人提供抵押贷款计划

巴厘岛的一些银行为外国人提供抵押贷款计划，但条件可能有所不同。您通常需要支付房产价值 30-50% 的首付款。例如，如果您想购买一套价值 30 万美元的别墅，您需要支付 9 万至 15 万美元的首付款。

当地银行贷款的条款和条件

抵押贷款的利率可能相当高，因此值得仔细研究所有的优惠条件。我听说有些外国人会选择本地银行，如曼迪里银行或 BCA，因为它们提供的条件更具竞争力。不过，您也要做好心理准备，因为抵押贷款过程可能需要很长时间，而且需要提交大量文件。

物业管理和租赁

当您成为巴厘岛的房产所有者后，问题来了：如何有效管理您的房产并将其出租？这不仅是一种收入来源，也是收回投资的一种方式。

短期和长期租赁

首先要确定的是租赁形式。短租和长租在巴厘岛都很流行。短租可以让您从寻找临时住所的游客那里获得收入。例如，如果您在塞米亚克拥有一栋别墅，您可以在 Airbnb 或 Booking.com 平台上出租。我认识一些人，他们每个季度的租金收入高达 3 万美元，大大收回了投资。

另一方面，长期租赁意味着您将房产出租 6 个月至 1 年。如果您想避免经常性的租金管理并获得稳定的收入，这种方式会很方便。我的朋友奥尔加（Olga）就以长期租赁的方式出租了她在乌布的公寓，现在她很放心，因为她知道租户会定期付款。

搜索设施维护管理公司

如果您不打算主动管理您的房产，那么不妨考虑找一家物业管理公司。这些公司可以满足您从寻找租户到清洁和维护的所有租赁需求。

不过，在选择管理公司时一定要慎重。我听说过一些公司违约，导致业主没有收入的故事。因此，在做出决定之前，一定要阅读评论并进行全面研究。

房东的税收和义务

不要忘记与租房相关的税费。如果您将房产出租，您需要缴纳租金收入税，约为收入的 10%。此外，还值得考虑物业的运营成本，如水电费和维护费。

通过购买房产获得签证和居留许可

在巴厘岛购房的好处之一是可以获得签证，甚至是居留许可。这对于那些计划在巴厘岛居住更长时间的人来说尤为重要。

业主可申请哪些类型的签证

当您成为巴厘岛的房产所有者时，您就可以获得不同类型的签证，允许您在岛上合法居住。让我们来看看业主可以选择的主要签证类型。

临时签证（KITAS）

第一种也是最常见的一种签证是临时签证（KITAS）。它允许外国人在印尼逗留长达一年，并可续签。这种签证非常适合那些想在巴厘岛多待一段时间，享受家乡和当地文化的人。

要获得 KITAS，您需要准备一系列文件，包括

• 护照复印件
• 财产所有权证明（如租赁或购买协议）
• 照片
• 已完成的调查问卷

获得临时签证的过程可能需要几周到几个月不等，因此最好提前准备好必要的文件。

长期签证（KITAP）

如果您计划在巴厘岛逗留较长时间，则应考虑获得长期签证（KITAP）。这种签证的有效期最长为五年，也可以延期。KITAP 适合那些不仅想享受巴厘岛生活，还想把巴厘岛当作第二个家的人。

要获得 KITAP，您需要提供更多的文件，包括

• 财产所有权证明文件
• 财务偿付能力证明（如银行对账单或纳税申报单）
• 临时签证复印件（如果您已获得 KITAS）
• 照片和填写完整的申请表

请注意，长期签证的申请过程可能比临时签证更加复杂和耗时，因此建议您与经验丰富的律师或移民顾问合作。

风险和如何避免风险

就像其他企业一样、 在巴厘岛购置房产 这其中存在一定的风险。但是，如果你小心谨慎并有所认识，就能将风险降到最低，使整个过程更加安全。

如果您有任何疑问，请立即联系律师，帮助您核实产权和其他文件。这看似额外浪费时间和金钱，但相信我，为了避免将来出现问题，这是值得的。

结论

在巴厘岛购买房产是一个令人兴奋且可能获得丰厚回报的过程，但需要精心准备并了解当地的法律法规。为了使您的购房取得成功，请牢记以下提示：

1. 探索社区，选择适合您目标的社区。
2. 聘请合格的律师保护您的权利。
3. 注意税费和额外费用。
4. 考虑物业管理方案，以获得稳定的收入。
5. 探索可用的签证和长期居留选择。

如果您在巴厘岛购房时仍有疑问或需要专业帮助，请随时联系我们公司。我们随时准备为您提供每一步支持，让您在巴厘岛安家的梦想成真。