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Acquistare una proprietà a Bali: cosa devono considerare gli stranieri?

Pagina iniziale " Utile " Acquistare una proprietà a Bali: cosa devono considerare gli stranieri?
Testo sull'acquisto di proprietà a Bali per stranieri sullo sfondo di un resort con spiaggia.
Autore dell'articolo:
Artem
Lo specialista indonesiano della proprietà
Data:  13.10.2024
Aggiornato: 14.10.2024
Tempo di lettura: 13 min.
Visualizzazioni:  811

Bali non è solo un paradiso terrestre con spiagge mozzafiato e verdi terrazze di riso. Quest'isola indonesiana è diventata una vera e propria calamita per gli acquirenti di immobili stranieri. Perché? Perché qui è possibile non solo godersi la vita, ma anche investire con profitto. Se state pensando di acquistare Proprietà a BaliIn questo articolo esamineremo tutto ciò che dovete sapere prima di fare un passo verso il vostro sogno. In questo articolo esamineremo tutto ciò che dovete sapere prima di fare un passo verso il vostro sogno.

Aspetti legali e restrizioni per gli stranieri

Quando si tratta di acquistare una proprietà a Bali, gli stranieri devono affrontare alcune sfumature legali. La prima cosa da sapere è che la proprietà diretta di un terreno per gli stranieri in Indonesia è limitata. Ciò significa che non potrete semplicemente prendere e acquistare un appezzamento di terreno, come avviene nella maggior parte dei Paesi. Ma non scoraggiatevi! Ci sono diverse forme di proprietà disponibili per aiutarvi a diventare proprietari di immobili in questa bellissima isola.

Forme di proprietà disponibili: leasing e noleggio a lungo termine

L'opzione più comune è il leasehold. Ciò significa che è possibile affittare il terreno per un lungo periodo, spesso 25-30 anni con un'opzione di rinnovo. Ad esempio, il mio amico Alex, che ha acquistato una villa a Changgu, ha un contratto di locazione di 30 anni con un'opzione di rinnovo per altri 30 anni. Dice che è un ottimo modo per avere il proprio angolo di Bali senza doversi preoccupare di complicazioni legali.

Anche gli affitti a lungo termine sono una scelta popolare. In questo caso, è possibile affittare una proprietà già costruita e goderne per diversi anni. Ciò è particolarmente conveniente per coloro che non intendono soggiornare a Bali in modo permanente, ma vogliono poter venire qui per le vacanze.

Villa di lusso con piscina sullo sfondo della foresta pluviale e delle montagne di Bali.

Restrizioni all'acquisto diretto di terreni da parte di stranieri

Come ho detto, la proprietà diretta di un terreno per gli stranieri a Bali è una questione complicata. Se volete comunque possedere un vostro appezzamento, dovrete considerare la proprietà nominale attraverso i residenti locali. Ciò significa che userete il nome di un indonesiano per formalizzare la transazione. La mia amica Lena, ad esempio, ha fatto proprio così quando ha deciso di acquistare un appartamento a Ubud. Ha trovato un partner locale affidabile che l'ha aiutata a redigere tutti i documenti necessari.

Ma attenzione! La proprietà fiduciaria può essere rischiosa se non si conosce la persona con cui si stipula il contratto. Pertanto, vale sempre la pena di rivolgersi a un avvocato che vi aiuti a comprendere gli aspetti legali e a tutelare i vostri interessi.

La necessità di un supporto legale per la tutela dei diritti

Non dimenticate che l'assistenza legale non è solo una formalità, ma una necessità. Bali ha molte sfumature che possono diventare un problema se non si conoscono le leggi locali. Vi consiglio di trovare un avvocato esperto e specializzato nel settore immobiliare. Ad esempio, il mio amico Peter, che ha acquistato una casa a Nusa Dua, dice che il suo avvocato lo ha aiutato a evitare molte insidie e ha risparmiato molti nervi.

Ora che abbiamo risolto gli aspetti legali, passiamo alla fase successiva: il processo di acquisto di una proprietà a Bali.

Il processo di acquisto di una proprietà a Bali

Ora che avete familiarizzato con gli aspetti legali, addentriamoci nel processo di acquisto di una proprietà a Bali. Può sembrare complicato, ma seguendo alcuni semplici passaggi, potrete farlo senza problemi.

1. Ricerca di un oggetto e selezione di un quartiere

Il primo passo è trovare la proprietà giusta e scegliere il quartiere. Bali ha una varietà di quartieri interessanti, ognuno con le proprie caratteristiche. I quartieri più popolari sono Ubud, Seminyak, Changgu e Nusa Dua.

  • Ubud - è la capitale culturale di Bali, nota per le sue terrazze di riso e le gallerie d'arte. Se siete alla ricerca di tranquillità e ispirazione, questo è il luogo perfetto per voi.
  • Seminyak - è un quartiere alla moda con ristoranti chic, boutique e spiagge. È pieno di vita e se vi piace una vacanza attiva, apprezzerete sicuramente questo posto.
  • Changu - È il luogo in cui si incontrano il surf e lo stile di vita. Ci sono molti caffè e spazi di co-working, che la rendono popolare tra i nomadi digitali.
  • Nusa Dua - è un quartiere più tranquillo e lussuoso, ideale per chi desidera privacy e comfort.

Quando si sceglie una zona, è importante considerare i propri obiettivi: se si vuole investire in immobili o semplicemente trovare un posto dove vivere personalmente. Ad esempio, se avete intenzione di affittare la vostra villa, Seminyak e Changgu può essere più favorevole in termini di reddito.

2. Accordo con il venditore

Una volta decisa la zona e individuato l'immobile di vostro interesse, è il momento di passare alla negoziazione con il venditore. In questa fase è importante firmare un accordo preliminare chiamato Lettera di intenti (LOI). Questo documento definisce le vostre intenzioni e i termini di base dell'affare.

Ricordate di discutere l'importo del deposito e di concordare i termini dell'accordo. Di solito il deposito è pari a circa il 10% del valore dell'immobile. Ricordo che il mio amico Igor, quando ha acquistato un appartamento a Changgu, era molto nervoso all'inizio, ma alla fine ha trovato un terreno comune con il venditore e tutto è andato liscio. La cosa principale è essere aperti e onesti nelle trattative.

3. Registrazione ed esecuzione della transazione

Quando tutti i termini sono stati concordati, è il momento di registrare e formalizzare la transazione. In questa fase, avrete sicuramente bisogno di un notaio che accompagni la transazione. Egli vi aiuterà a redigere il contratto di locazione e a verificare la proprietà dell'immobile.

È importante ricordare che il processo può richiedere del tempo, da qualche settimana a qualche mese. Ma non preoccupatevi! È normale per Bali. Godetevi il processo e immaginate come trascorrerete il tempo nella vostra nuova casa.

Una volta espletate tutte le formalità, potrete godervi la vostra proprietà a Bali. Ma prima di farlo, diamo un'occhiata alle tasse e ai costi aggiuntivi che possono sorgere quando si acquista una proprietà.

Tasse e spese aggiuntive

Quando siete a un passo dalla proprietà dei vostri sogni a Bali, è importante non dimenticare le tasse e i costi aggiuntivi che possono sorgere durante il processo di acquisto. Questo vi aiuterà a evitare spiacevoli sorprese e a pianificare correttamente il vostro budget. Di seguito trovate una tabella con le principali tasse e costi che potreste incontrare.

Tipo di imposta/spesaDescrizionePercentuale del costoEsempio per una proprietà di 200.000 dollari
Imposta sull'acquisto di immobiliImposta standard da pagare per l'acquisto di un immobile.5%$10,000.
Spese di registrazione e commissioniSpese per servizi notarili, esecuzione di documenti e registrazione della proprietà.1% - 2%$2,000 - $4,000
Imposte annuali sulla proprietàLe tasse che i proprietari di immobili devono pagare annualmente dipendono dal valore della proprietà.Da 0,05% a 0,1% circa.$100 - $200.

Ora che abbiamo chiarito le tasse e i costi, passiamo al prossimo aspetto importante: le opzioni di finanziamento e l'accensione di un mutuo.

Opzioni di finanziamento e ottenimento di un mutuo

Se non avete abbastanza fondi per pagare l'intera proprietà, non disperate! Bali offre diverse opzioni di finanziamento, tra cui i mutui. Tuttavia, è bene ricordare che i termini e le condizioni per gli stranieri possono differire da quelli offerti ai locali.

Una veduta aerea di un resort tropicale con ville e barche sul mare turchese, circondato dal verde.

Disponibilità di programmi ipotecari per stranieri

Alcune banche di Bali offrono programmi di mutuo per gli stranieri, ma le condizioni possono variare. Di solito è necessario versare un acconto pari al 30-50% del valore dell'immobile. Ad esempio, se volete acquistare una villa per 300.000 dollari, dovrete versare un acconto compreso tra 90.000 e 150.000 dollari.

Termini e condizioni dei prestiti delle banche locali

I tassi di interesse sui mutui possono essere piuttosto elevati, quindi vale la pena di valutare attentamente tutte le offerte. Ho sentito dire che alcuni stranieri scelgono banche locali come Bank Mandiri o BCA perché offrono condizioni più competitive. Tuttavia, bisogna essere preparati al fatto che la procedura di mutuo può richiedere tempo e molti documenti.

Gestione e locazione di immobili

Una volta che si possiede una proprietà a Bali, sorge la domanda: come gestire efficacemente la proprietà ed eventualmente affittarla? Questo può essere non solo una fonte di reddito, ma anche un modo per recuperare il vostro investimento.

Leasing a breve e lungo termine

La prima cosa da decidere è il formato dell'affitto. A Bali sono popolari sia gli affitti a breve termine che quelli a lungo termine. Gli affitti a breve termine consentono di generare reddito dai turisti in cerca di un alloggio temporaneo. Ad esempio, se possedete una villa a Seminyak, potete affittarla sulla piattaforma Airbnb o Booking.com. Conosco persone che guadagnano fino a 30.000 dollari a stagione con gli affitti, recuperando così in modo significativo il loro investimento.

D'altra parte, un contratto di locazione a lungo termine implica l'affitto della proprietà per un periodo compreso tra 6 mesi e un anno. Questo può essere conveniente se si vuole evitare una gestione costante degli affitti e avere un reddito stabile. La mia amica Olga ha affittato il suo appartamento a Ubud con un contratto a lungo termine e ora gode della tranquillità di sapere che gli inquilini pagano regolarmente.

Una vista della costa con scogliere ed edifici sullo sfondo del verde e dell'oceano sotto un cielo azzurro.

Ricerca di società di gestione per la manutenzione degli impianti

Se non avete intenzione di gestire attivamente la vostra proprietà, vale la pena di prendere in considerazione una società di gestione immobiliare. Queste società possono occuparsi di tutte le esigenze di affitto, dalla ricerca degli inquilini alla pulizia e alla manutenzione.

Tuttavia, fate attenzione quando scegliete una società di gestione. Ho sentito storie di società inadempienti che hanno lasciato i proprietari senza reddito. Pertanto, prima di prendere una decisione, assicuratevi di leggere le recensioni e di fare ricerche approfondite.

Imposte e obblighi per i locatori

Non dimenticate le tasse associate all'affitto. Se affittate la vostra proprietà, dovrete pagare le imposte sui redditi da locazione, che ammontano a circa il 10% del reddito percepito. È bene considerare anche i costi di gestione dell'immobile, come le utenze e la manutenzione.

Ottenere un visto e un permesso di soggiorno attraverso l'acquisto di un immobile

Uno dei vantaggi dell'acquisto di una proprietà a Bali è la possibilità di ottenere un visto e persino un permesso di soggiorno. Questo può essere particolarmente importante per chi ha intenzione di trascorrere più tempo sull'isola.

Quali sono i tipi di visti disponibili per i proprietari di immobili?

Quando si diventa proprietari di un immobile a Bali, si aprono le porte a diversi tipi di visti che consentono di risiedere legalmente sull'isola. Vediamo le principali opzioni disponibili per i proprietari di immobili.

Visto temporaneo (KITAS)

La prima e più comune opzione è il visto temporaneo (KITAS). Permette agli stranieri di soggiornare in Indonesia per un massimo di un anno con possibilità di rinnovo. Questo visto è ideale per chi vuole trascorrere più tempo a Bali godendosi la propria casa e la cultura locale.

Per ottenere il KITAS è necessario preparare una serie di documenti, tra cui:

  • Copia del passaporto
  • Prova di proprietà dell'immobile (ad es. contratto di locazione o di acquisto)
  • Foto
  • Questionario compilato

Il processo di ottenimento di un visto temporaneo può durare da qualche settimana a qualche mese, per cui è opportuno preparare in anticipo i documenti necessari.

Paesaggio tropicale con isole verdi e mare turchese sotto il cielo blu, vista dall'alto.

Visto di lunga durata (KITAP)

Se intendete soggiornare a Bali per un periodo più lungo, dovreste prendere in considerazione la possibilità di ottenere un visto a lungo termine (KITAP). Questo visto viene rilasciato per un massimo di cinque anni e può anche essere esteso. Il KITAP è adatto a coloro che non solo vogliono godersi la vita sull'isola, ma anche considerare Bali come una seconda casa.

Per ottenere il KITAP è necessario fornire un pacchetto più ampio di documenti, tra cui:

  • Documenti che confermano la proprietà dell'immobile
  • Prova di solvibilità finanziaria (ad es. estratti conto bancari o dichiarazioni dei redditi)
  • Copia del visto temporaneo (se si è già in possesso del KITAS)
  • Fotografie e modulo di domanda compilato

Si noti che la procedura per un visto a lungo termine può essere più complicata e lunga rispetto a quella per un visto temporaneo, pertanto si raccomanda di collaborare con un avvocato o un consulente di immigrazione esperto.

Visto per pensionati

Vale la pena menzionare anche il visto per pensionati, disponibile per le persone di età superiore ai 55 anni. Questo visto consente di vivere a Bali per un periodo massimo di un anno con possibilità di estensione. Per ottenere questo visto, è necessario fornire la prova di un reddito da pensione e di un'assicurazione sanitaria. È un'ottima opzione per chi vuole godersi una vita rilassata su un'isola tropicale.

Rischi e come evitarli

Come per qualsiasi altra attività, l'acquisto di immobili a Bali comporta alcuni rischi. Ma se siete attenti e informati, potete ridurli al minimo e rendere il processo più sicuro.

Il rischioDescrizioneModi per evitare
FrodeIn Indonesia ci sono molti casi di frode in cui i venditori cercano di vendere proprietà già ipotecate.Utilizzate avvocati e notai qualificati. Assicuratevi che il vostro avvocato abbia esperienza nel trattare con acquirenti stranieri e abbia una buona conoscenza delle leggi locali. Non esitate a fare domande e a verificare la reputazione dell'avvocato prima di affidargli denaro e documenti.
Registrazione tramite intermediariAlcuni agenti potrebbero non avere la licenza o agire nel loro interesse piuttosto che nel vostro.Controllate sempre la licenza e la reputazione delle agenzie prima di stipulare un contratto con loro. Lavorate solo con partner fidati ed evitate di trattare con sconosciuti.
Possesso nominaleUtilizzare un residente locale per elaborare la transazione può essere rischioso se non ci si fida di quella persona.Assicuratevi di avere piena fiducia nel residente locale con cui state organizzando la transazione. Evitate di rivolgervi ad amici o conoscenti senza un adeguato supporto legale.
Verifica dei documenti e dei diritti di proprietàUna verifica impropria dei documenti può portare a controversie legali e perdite finanziarie.Assicurarsi di controllare tutti i documentirelativi all'immobile. Assicuratevi che il venditore abbia tutti i permessi e i diritti necessari per vendere. Se avete dei dubbi, contattate un avvocato che vi aiuti a verificare il titolo di proprietà e altri documenti. Può sembrare un ulteriore spreco di tempo e denaro, ma ne vale la pena per evitare problemi futuri.

Se avete dei dubbi, non esitate a contattare un avvocato che vi aiuti a verificare la proprietà e altri documenti. Può sembrare un'ulteriore perdita di tempo e denaro, ma credetemi, ne vale la pena per evitare problemi in futuro.

Conclusione

L'acquisto di una proprietà a Bali è un processo emozionante e potenzialmente gratificante, ma richiede un'attenta preparazione e la conoscenza delle leggi e dei regolamenti locali. Affinché il vostro acquisto sia un successo, tenete a mente i seguenti consigli:

  1. Esplorate i quartieri per scegliere quello più adatto ai vostri obiettivi.
  2. Rivolgetevi ad avvocati qualificati per tutelare i vostri diritti.
  3. Tenere presente le tasse e i costi aggiuntivi.
  4. Considerate le opzioni di gestione immobiliare per generare un reddito costante.
  5. Esplorare i visti disponibili e le opzioni di residenza a lungo termine.

Se avete ancora domande o desiderate un'assistenza professionale nell'acquisto di una proprietà a Bali, non esitate a contattare la nostra società. Siamo pronti ad offrirvi assistenza in ogni fase del processo per trasformare il vostro sogno di una casa a Bali in realtà.

Domande frequenti

Gli stranieri non possono possedere direttamente un terreno a Bali. Tuttavia, esistono diverse opzioni, come la locazione a lungo termine (Hak Sewa) o l'acquisto tramite una società indonesiana (PT PMA), che consentono agli stranieri di investire in immobili.

 

Gli stranieri possono acquistare una proprietà attraverso un contratto di locazione a lungo termine (per 25-30 anni con diritto di rinnovo), rilasciare un Hak Pakai (diritto d'uso) per la proprietà o costituire un'entità legale come la PT PMA, che ha il diritto di possedere il terreno.

 

I costi principali includono le spese notarili, le imposte sul trasferimento della proprietà (5% del valore), le spese di registrazione e le spese legali e di elaborazione del contratto.

 

Il notaio in Indonesia svolge un ruolo fondamentale nella transazione. Verifica l'integrità giuridica della proprietà, redige il contratto di compravendita, registra i diritti sulla proprietà e garantisce che la transazione sia conforme alle leggi del Paese.

 

I mutui per gli stranieri in Indonesia sono raramente disponibili e sono per lo più riservati ai cittadini indonesiani. Gli stranieri devono spesso fare affidamento sui propri fondi o su fonti di finanziamento estere per acquistare una proprietà.

 

Quando acquistano una proprietà a Bali, gli stranieri sono tenuti a pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà, pari al 5% del valore della proprietà. Inoltre, ogni anno viene riscossa un'imposta sulla proprietà.

 

I tempi di elaborazione per l'acquisto di una proprietà a Bali possono variare, ma di solito sono compresi tra 1 e 3 mesi, a seconda della complessità della transazione, della verifica dei documenti e del coinvolgimento delle parti.

 

I rischi principali includono una tutela legale inadeguata se la transazione non è adeguatamente formalizzata, potenziali problemi con il rinnovo del contratto di locazione e possibili controversie sui diritti di proprietà. Per ridurre al minimo i rischi, si raccomanda di lavorare con avvocati qualificati e agenti di fiducia.

 

Gli stranieri possono acquistare immobili a Bali?

Gli stranieri non possono possedere direttamente un terreno a Bali. Tuttavia, esistono diverse opzioni, come la locazione a lungo termine (Hak Sewa) o l'acquisto tramite una società indonesiana (PT PMA), che consentono agli stranieri di investire in immobili.

 

Quali sono le opzioni immobiliari disponibili per gli stranieri a Bali?

Gli stranieri possono acquistare una proprietà attraverso un contratto di locazione a lungo termine (per 25-30 anni con diritto di rinnovo), rilasciare un Hak Pakai (diritto d'uso) per la proprietà o costituire un'entità legale come la PT PMA, che ha il diritto di possedere il terreno.

 

Quali sono i costi associati all'acquisto di una proprietà a Bali?

I costi principali includono le spese notarili, le imposte sul trasferimento della proprietà (5% del valore), le spese di registrazione e le spese legali e di elaborazione del contratto.

 

Che ruolo ha il notaio nelle transazioni immobiliari a Bali?

Il notaio in Indonesia svolge un ruolo fondamentale nella transazione. Verifica l'integrità giuridica della proprietà, redige il contratto di compravendita, registra i diritti sulla proprietà e garantisce che la transazione sia conforme alle leggi del Paese.

 

Posso accendere un mutuo per acquistare un immobile a Bali?

I mutui per gli stranieri in Indonesia sono raramente disponibili e sono per lo più riservati ai cittadini indonesiani. Gli stranieri devono spesso fare affidamento sui propri fondi o su fonti di finanziamento estere per acquistare una proprietà.

 

Quali tasse devo pagare quando acquisto una proprietà a Bali?

Quando acquistano una proprietà a Bali, gli stranieri sono tenuti a pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà, pari al 5% del valore della proprietà. Inoltre, ogni anno viene riscossa un'imposta sulla proprietà.

 

Quanto dura il processo di acquisto di una proprietà a Bali?

I tempi di elaborazione per l'acquisto di una proprietà a Bali possono variare, ma di solito sono compresi tra 1 e 3 mesi, a seconda della complessità della transazione, della verifica dei documenti e del coinvolgimento delle parti.

 

Quali sono i rischi legati all'acquisto di una proprietà a Bali?

I rischi principali includono una tutela legale inadeguata se la transazione non è adeguatamente formalizzata, potenziali problemi con il rinnovo del contratto di locazione e possibili controversie sui diritti di proprietà. Per ridurre al minimo i rischi, si raccomanda di lavorare con avvocati qualificati e agenti di fiducia.

 

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