Auteur van het artikel:

Artem

Indonesië's onroerend goed specialist

Datum:  27.01.2024

Leestijd: 9 min.

Standpunten:  904

De afgelopen jaren is Bali een trekpleister geworden voor veel buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar lucratieve vastgoedinvesteringen. Dit tropische paradijs, bekend om zijn stranden, cultuur en gastvrijheid, biedt niet alleen unieke vakantiemogelijkheden maar ook aantrekkelijke investeringsmogelijkheden. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige situatie op de vastgoedmarkt in Bali, schetsen we de belangrijkste trends en dynamiek en presenteren we de bijzonderheden van het investeringsproces voor potentiële investeerders.

Een overzicht van de huidige situatie op de vastgoedmarkt in Bali

Bali is niet alleen een populaire toeristische bestemming, maar ook een van de meest aantrekkelijke locaties om in onroerend goed te investeren. Ondanks de impact van de COVID-19 pandemie blijft de vastgoedmarkt op Bali veerkracht tonen. Een belangrijk kenmerk is de beschikbaarheid van zowel budgetwoningen als luxe villa's en appartementen. Dankzij het gunstige klimaat, het prachtige landschap, de ontwikkelde infrastructuur en het hoge serviceniveau trekt Bali steeds meer buitenlandse investeerders aan.

ONYX STRAND HOTEL

van $110.000

Indonesië, Bali, Changgu

ENKI VILLAS

van $350,000

Indonesië, Bali, Changgu

UMALAS GROENE DROOM

van $300.000

Indonesië, Bali, Umalas.

TERATAI ROYAL

van $300.000

Indonesië, Bali, Changgu

TECHNOHOUSE

van $559,000

Indonesië, Bali, Changgu, Berawa.

KAMALLA

van $450,000

Indonesië, Bali, Changgu, Batu Balong.

Redenen voor de groeiende interesse van buitenlandse investeerders

• Het gunstige klimaat en het prachtige landschap trekken toeristen van over de hele wereld aan, waardoor er een grote vraag naar huurwoningen ontstaat.
• De mogelijkheid om een stabiel passief inkomen te verdienen met huurwoningen maakt investeren in vastgoed op Bali aantrekkelijk voor investeerders.
• De ontwikkelde infrastructuur en het hoge serviceniveau zorgen voor comfortabele accommodatie en recreatie, wat bijdraagt aan de groei van de toeristenstroom en de toename van de vraag naar onroerend goed.
• De politieke stabiliteit en neutraliteit van Indonesië creëren een gunstig investeringsklimaat, waardoor investeringen beschermd zijn tegen politieke risico's.

Al deze factoren zorgen er samen voor dat de vastgoedmarkt op Bali gestaag groeit en aantrekkelijk is voor investeerders.

Vastgoedmarkt Bali: trends en dynamiek

De afgelopen jaren zijn de prijzen van onroerend goed op Bali gestaag gestegen. Dit komt door de toenemende vraag van buitenlandse investeerders en toeristen. Maar ondanks de prijsstijging, onroerend goed in Bali nog steeds betaalbaar is in vergelijking met andere populaire toeristische bestemmingen.

Bali trekt investeerders aan met zijn unieke cultuur, natuurlijke schoonheid en de gastvrijheid van de lokale bevolking. Dit, in combinatie met de ontwikkelde infrastructuur en hoge levenskwaliteit, maakt het eiland aantrekkelijk voor investeringen in onroerend goed.

Vraag naar Vastgoed op Bali groeit niet alleen onder buitenlandse investeerders, maar ook onder de lokale bevolking. Dit is te danken aan de ontwikkeling van de economie van het eiland, de verbeterde leefomstandigheden en de stijgende inkomens van de bevolking.

Buitenlandse investeerders zijn vooral geïnteresseerd in villa's en appartementen in de toeristische gebieden van het eiland, zoals Seminyak, Kuta en Ubud. Deze eigendommen zijn erg in trek bij toeristen en kunnen stabiele huuropbrengsten genereren.

Ondanks de positieve trends kent de vastgoedmarkt op Bali echter ook risico's. Deze omvatten de mogelijkheid van veranderingen in de wetgeving, schommelingen in de lokale valuta, evenals natuurlijke en politieke risico's. Voordat u investeert in Vastgoed op Bali is het belangrijk om de markt grondig te analyseren en rekening te houden met alle mogelijke factoren.

Investeringsproces

Bijzonderheden bij het verwerven van onroerend goed (erfpacht en vrij)

Er zijn twee hoofdtypes van eigendom in Indonesië: erfpacht en eigendom op eigen grond. Erfpacht is een langlopend huurcontract dat tot 25-30 jaar kan duren en aan het eind van de looptijd kan worden verlengd. Freehold is volledig eigendom, alleen beschikbaar voor Indonesische burgers. Buitenlandse investeerders kunnen echter de volledige eigendom van een woning verwerven via een eigenaar op naam (meestal een Indonesisch staatsburger).

Procedure voor het verwerken van transacties

Het kopen van een woning op Bali omvat een aantal stappen: het selecteren van een woning, het controleren van documenten, het tekenen van een voorlopig contract, de betaling en de eigendomsoverdracht. Het hele proces wordt meestal begeleid door een advocaat of een makelaar.

• Juridische aspecten van eigendomsverwerving
• De juridische aspecten van het kopen van onroerend goed op Bali kunnen ingewikkeld zijn, vooral voor buitenlandse investeerders. Het is belangrijk om te weten dat buitenlanders geen grond kunnen bezitten op basis van Freehold. Het is echter wel mogelijk om onroerend goed te bezitten via een erfpachtovereenkomst (Leasehold) of via de oprichting van een rechtspersoon (PT PMA).
• Een object selecteren voor investering
• Er zijn veel factoren die een rol spelen bij het kiezen van een beleggingspand. Het is belangrijk om rekening te houden met de locatie, het type pand, de waarde en het inkomstenpotentieel. Er moet vooral worden gecontroleerd of het pand wettelijk schoon is en of het alle benodigde vergunningen heeft.

• Verificatie van documenten
• Het controleren van de eigendomsdocumenten is een belangrijke fase in het aankoopproces. Het is noodzakelijk om te controleren of alle benodigde documenten en vergunningen aanwezig zijn en om het pand te controleren op eventuele schulden en lasten.
• Een voorlopig contract tekenen
• Na het selecteren van het object en het controleren van de documenten wordt een voorlopig contract ondertekend, waarin de voorwaarden van de deal en de verplichtingen van de partijen worden vastgelegd. Op dit moment wordt meestal een vooruitbetaling gedaan.
• Betaling en eigendomsoverdracht
• Zodra het voorlopige contract is ondertekend, wordt de volledige prijs van het onroerend goed betaald en vindt de eigendomsoverdracht plaats. Dit proces wordt meestal begeleid door een notaris. Nadat de transactie is afgerond, ontvangt de nieuwe eigenaar alle benodigde documenten die zijn/haar rechten op het eigendom bevestigen.

Strategieën en beleggingsrendement

• Gebruik van het eigendom: verhuur, wederverkoop, persoonlijk verblijf
• Investeren in vastgoed op Bali kan niet alleen winstgevend maar ook plezierig zijn. Eigenaren kunnen het onroerend goed gebruiken voor verhuur, wederverkoop of eigen bewoning. Tegelijkertijd kunnen de huuropbrengsten variëren van 6% tot 10% per jaar.
• Voorbeelden van winstgevendheid en factoren die daarop van invloed zijn
• Het rendement op een investering in vastgoed op Bali hangt af van veel factoren, waaronder de locatie van het object, de staat waarin het verkeert en de vraag naar verhuur. Een villa in de wijk Seminyak bijvoorbeeld, die voor $200 per dag wordt verhuurd, kan tot $30.000 per jaar opbrengen.
• Beleggingsstrategieën
• Keuze van strategie investeren in vastgoed op Bali hangt grotendeels af van de doelen en mogelijkheden van de belegger. Voor wie op zoek is naar een stabiel passief inkomen, is langetermijnverhuur de meest geschikte optie. Degenen die bereid zijn om risico te nemen in de hoop op een hoger rendement, kunnen overwegen om het onroerend goed na reparatie of renovatie door te verkopen. Tot slot kan onroerend goed op Bali een geweldige plek zijn voor persoonlijke bewoning, waar je vakantie en werk kunt combineren.

• Factoren die de winstgevendheid beïnvloeden
• Naast de locatie en de staat van het pand kunnen factoren als de kwaliteit van het beheer, het serviceniveau en het gemak voor huurders, en de juiste prijsstrategie het rendement op investering in Bali beïnvloeden. Bijvoorbeeld, het aanbieden van extra diensten zoals huishouding, transfers, ontbijt, enz. kan de huurwaarde en dus het rendement op de investering verhogen.
• Berekening van de opbrengst
• Om het rendement van een investering in vastgoed op Bali te berekenen, moet rekening worden gehouden met alle inkomsten en uitgaven die verband houden met het bezit en de exploitatie van het pand. De inkomsten omvatten de huur, terwijl de uitgaven bestaan uit belastingen, verzekeringen, onderhoud en reparatie van het onroerend goed, kosten voor het beheerbedrijf, enz. Tegelijkertijd is het de moeite waard om te bedenken dat de winstgevendheid kan variëren afhankelijk van het seizoen, de economische situatie en andere factoren.

Belastingbeleid en -verplichtingen

Onroerendgoedbelasting en andere belastingaspecten

Eigenaren van onroerend goed op Bali moeten jaarlijks een onroerendgoedbelasting betalen van ongeveer 0,5% van de geschatte waarde van het onroerend goed. Daarnaast moet bij aankoop van een woning een overdrachtsbelasting (BPHTB) van 5% van de transactiewaarde worden betaald. Als het pand wordt verhuurd, moet er ook huurbelasting worden betaald.

Impact van fiscaal beleid op investeringsbeslissingen

Het belastingbeleid kan investeringsbeslissingen aanzienlijk beïnvloeden. Hoge belastingen op huurinkomsten kunnen bijvoorbeeld het rendement op investeringen verlagen. Daarom is het belangrijk om, voordat je een woning koopt, alle belastingverplichtingen in overweging te nemen en informatie in te winnen over mogelijke vrijstellingen en kortingen.

Juridische aspecten

Bij het kopen van onroerend goed in een ander land is het belangrijk om rekening te houden met de juridische aspecten. Indonesië, inclusief Bali, heeft bepaalde beperkingen voor buitenlandse investeerders. Buitenlanders kunnen bijvoorbeeld geen grond bezitten op basis van eigendom (freehold), maar wel grond leasen voor een lange termijn (leasehold). Het is daarom raadzaam om een advocaat of vastgoedadviseur te raadplegen voor gedetailleerde informatie en juridische ondersteuning voordat je een huis koopt.

Risicofactoren en de toekomst van de markt

Potentiële risico's voor beleggers

Net als elke andere investering brengt het kopen van onroerend goed op Bali bepaalde risico's met zich mee. Deze omvatten veranderingen in de wetgeving, onvoorspelbare valutaschommelingen, natuurrampen en de risico's die gepaard gaan met het kiezen van een onbetrouwbare projectontwikkelaar of kandidaat.

Prognoses en verwachtingen voor de vastgoedmarkt op Bali

Ondanks de mogelijke risico's voorspellen deskundigen een verdere groei van de vastgoedmarkt op Bali. Verwacht wordt dat naarmate de economische situatie verbetert en het toeristenverkeer zich herstelt, de vraag naar onroerend goed zal toenemen, wat zal leiden tot hogere prijzen en een hoger rendement op investeringen.

Risico's met betrekking tot de juridische status van onroerend goed

Een van de grootste risico's in onroerend goed kopen op Bali is de complexiteit van de juridische status van onroerend goed. In Indonesië zijn er beperkingen op de directe aankoop van onroerend goed door buitenlanders, dus vaak wordt er gebruik gemaakt van een nominee owner-regeling, wat extra risico's met zich meebrengt. Het is belangrijk om alle documenten grondig te controleren en contact op te nemen met een betrouwbare advocaat of makelaar.

Risico's verbonden aan economische schommelingen

Net als elke andere markt wordt ook de vastgoedmarkt op Bali beïnvloed door macro-economische factoren. Schommelingen in wisselkoersen, veranderingen in het economisch beleid van de overheid en inflatie kunnen allemaal van invloed zijn op de waarde van onroerend goed en het rendement op investeringen.

Voorspellingen voor de toekomst

Ondanks alle risico's blijven experts optimistisch over de toekomst van de vastgoedmarkt op Bali. Met de gestage economische groei in Indonesië, het toenemende aantal toeristen en buitenlandse investeerders en de actieve steun van de overheid, zal de vastgoedmarkt op het eiland naar verwachting blijven groeien en zich blijven ontwikkelen.

Conclusie

Bali blijft een van de aantrekkelijkste bestemmingen om te investeren in onroerend goed. Met zijn unieke cultuur, prachtige landschap, stabiele economie en politieke neutraliteit trekt het eiland veel buitenlandse investeerders aan. Maar zoals voor elke investering geldt, vereist het kopen van onroerend goed op Bali zorgvuldige analyse en planning.

Het is belangrijk om alle mogelijke risico's in overweging te nemen, waaronder veranderingen in de wetgeving, valutaschommelingen en natuurrampen. Het is ook de moeite waard om aandacht te besteden aan de keuze van de ontwikkelaar en de eigendomsvorm van het onroerend goed.