Kirenija, Koršijakos gatvė, Özyalçin 192 kompleksasPark Heights Square 1, Dubajus, JAE69, 67 1 Soi Kokyang, Rawai, Muang, PuketasGrand condo 7, Chroy Changvar, PnompenisJl. Dukuh Indah No.606, Balis 80361, IndonezijaBatumis, Sherif Khimshiashvili g. 1Çağlayan Mahallesi, Barınaklar Bulvarı 5, 07235SPb, Naberežnaja reka moyka 36, biuras. 18C/El Montículo 8, 29631, Benalmádena, IspanijaVengrija, Budapeštas, Merleg St. 12Pulawska gatvė 17, Varšuva10b Trg Dara Petkovića, Tivatas, JuodkalnijaJacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Abu DabisBelgradas, Vidovdanska 3, lokal 2Kazachstanas, Astana, Turkestano g. 14 A.Jacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Abu Dabis277 Cityview Drive, 16 skyrius Vohanas, Ontarijas.
LT 
RU 
EN 
DE 
PL 
NL 
ES 
FR 
IT 
TR 
AR 
ZH 
UK 
CS 
PT 
SV 
FI 
DA 
NB 
LV 
HU 
RO 
BG 
SL 
Nekilnojamojo turto pirkimas Balyje: į ką turėtų atsižvelgti užsieniečiai?
Data: 13.10.2024
Skaitymo laikas: 13 min.
Peržiūros: 2 058Balis - tai ne tik rojus žemėje su nuostabiais paplūdimiais ir žaliomis ryžių terasomis. Ši Indonezijos sala tapo tikru magnetu užsienio nekilnojamojo turto pirkėjams. Kodėl? Nes čia galima ne tik mėgautis gyvenimu, bet ir pelningai investuoti. Jei ketinate pirkti Balio nuosavybėŠiame straipsnyje apžvelgsime viską, ką turite žinoti prieš žengdami žingsnį savo svajonės link. Šiame straipsnyje apžvelgsime viską, ką turite žinoti prieš žengdami žingsnį savo svajonės link.
Teisiniai aspektai ir apribojimai užsieniečiams
Pirkdami nekilnojamąjį turtą Balyje užsieniečiai susiduria su tam tikrais teisiniais niuansais. Pirmiausia reikia žinoti, kad tiesioginė žemės nuosavybė užsieniečiams Indonezijoje yra ribojama. Tai reiškia, kad negalėsite tiesiog imti ir nusipirkti žemės sklypo, kaip tai daroma daugelyje šalių. Tačiau neapsigaukite! Yra keletas nuosavybės formų, kurios padės jums tapti nekilnojamojo turto savininku šioje nuostabioje saloje.
Galimos nuosavybės formos: nuoma ir ilgalaikė nuoma
Labiausiai paplitęs variantas yra nuoma. Tai reiškia, kad galite išsinuomoti žemę ilgam laikotarpiui - dažniausiai 25-30 metų su galimybe pratęsti. Pavyzdžiui, mano draugas Aleksas, nusipirkęs vilą Changgu mieste, turi 30 metų nuomos sutartį su galimybe ją pratęsti dar 30 metų. Jis sako, kad tai puikus būdas turėti savo kampelį Balyje ir nesijaudinti dėl teisinių komplikacijų.
Ilgalaikė nuoma taip pat yra populiarus pasirinkimas. Tokiu atveju galite išsinuomoti jau pastatytą nekilnojamąjį turtą ir mėgautis juo kelerius metus. Tai ypač patogu tiems, kurie neplanuoja Balyje apsistoti visam laikui, bet nori turėti galimybę atvykti čia atostogauti.
Apribojimai užsieniečiams tiesiogiai pirkti žemę
Kaip jau minėjau, tiesioginė užsieniečių žemės nuosavybė Balyje yra sudėtingas klausimas. Jei vis dėlto norite turėti nuosavą sklypą, turėsite apsvarstyti galimybę jį įsigyti per vietos gyventojus. Tai reiškia, kad sandoriui įforminti naudositės indoneziečio vardu. Pavyzdžiui, taip pasielgė mano draugė Lena, nusprendusi įsigyti butą Ubude. Ji susirado patikimą vietinį partnerį, kuris padėjo jai parengti visus reikiamus dokumentus.
Tačiau būkite atsargūs! Jei nepažįstate asmens, su kuriuo sudarote sutartį, gali būti rizikinga. Todėl visada verta pasitelkti teisininkus, kad jie padėtų suprasti teisinius aspektus ir apsaugoti jūsų interesus.
Teisinės pagalbos poreikis siekiant apsaugoti teises
Nepamirškite, kad teisinė pagalba yra ne tik formalumas, bet ir būtinybė. Balyje yra daug niuansų, kurie gali tapti problema, jei nežinote vietos įstatymų. Rekomenduoju susirasti patyrusį teisininką, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto srityje. Pavyzdžiui, mano draugas Peteris, kuris pirko namą Nusa Dua, sako, kad advokatas padėjo jam išvengti daugybės keblumų ir sutaupė daug nervų.
Dabar, kai išsiaiškinome teisinius aspektus, pereikime prie kito žingsnio - nekilnojamojo turto pirkimo proceso Balyje.
Nekilnojamojo turto pirkimo procesas Balyje
Dabar, kai jau susipažinote su teisiniais aspektais, įsigilinkime į patį nekilnojamojo turto pirkimo procesą Balyje. Jis gali atrodyti sudėtingas, tačiau atlikę kelis paprastus veiksmus, galite jį atlikti be rūpesčių.
1. Objekto paieška ir kaimynystės pasirinkimas
Pirmasis žingsnis - rasti tinkamą nekilnojamąjį turtą ir pasirinkti rajoną. Balyje yra daugybė įdomių rajonų, kurių kiekvienas pasižymi savitomis ypatybėmis. Populiariausi rajonai yra Ubudas, Seminjakas, Čanggu ir Nusa Dua.
- Ubudas - yra Balio kultūros sostinė, garsėjanti ryžių terasomis ir meno galerijomis. Jei ieškote ramybės ir įkvėpimo, tai puiki vieta jums.
- Seminjakas - tai madingas rajonas su prašmatniais restoranais, butikais ir paplūdimiais. Čia verda gyvenimas, o jei mėgstate aktyvias atostogas, tikrai tai įvertinsite.
- Changu - Tai vieta, kur susitinka banglenčių sportas ir gyvenimo būdas. Čia gausu kavinių ir bendradarbystės erdvių, todėl jis populiarus tarp skaitmeninių klajoklių.
- Nusa Dua - tai ramesnis ir prabangesnis rajonas, idealiai tinkantis norintiems privatumo ir komforto.
Renkantis vietovę svarbu atsižvelgti į savo tikslus: ar norite investuoti į nekilnojamąjį turtą, ar tiesiog rasti vietą asmeniniam gyvenimui. Pavyzdžiui, jei planuojate nuomoti savo vilą, Seminjakas ir Čanggu gali būti palankesnės pajamų požiūriu.
2. Susitarimas su pardavėju
Nusprendus, kurioje vietovėje norite įsigyti nekilnojamąjį turtą, ir suradus jus dominantį objektą, reikia pradėti derybas su pardavėju. Šiame etape svarbu pasirašyti preliminarią sutartį, vadinamą ketinimų protokolu (angl. Letter of Intent (LOI)). Šiame dokumente išdėstomi jūsų ketinimai ir pagrindinės sandorio sąlygos.
Nepamirškite aptarti užstato sumos ir susitarti dėl sandorio sąlygų. Paprastai užstatas sudaro apie 10% turto vertės. Prisimenu savo draugą Igorį, kai jis pirko butą Changgu mieste, iš pradžių labai nervinosi, bet galiausiai su pardavėju rado bendrą kalbą ir viskas vyko sklandžiai. Svarbiausia derybose būti atviram ir sąžiningam.
3. Sandorio registravimas ir vykdymas
Kai susitariama dėl visų sąlygų, reikia užregistruoti ir įforminti sandorį. Šiame etape jums būtinai reikės notaro, kuris lydėtų sandorį. Jis padės jums sudaryti nuomos sutartį ir patikrinti turto nuosavybės teisę.
Svarbu nepamiršti, kad šis procesas gali užtrukti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių. Tačiau nesijaudinkite! Tai normalu Balio salos atveju. Tiesiog mėgaukitės procesu ir įsivaizduokite, kaip praleisite laiką savo naujuose namuose.
Atlikę visus formalumus galite mėgautis savo nuosavybe Balyje. Tačiau prieš tai apžvelkime mokesčius ir papildomas išlaidas, kurių gali atsirasti perkant nekilnojamąjį turtą.
Mokesčiai ir papildomos išlaidos
Kai esate vienu žingsniu arčiau savo svajonių nekilnojamojo turto Balyje, svarbu nepamiršti apie mokesčius ir papildomas išlaidas, kurių gali atsirasti pirkimo proceso metu. Tai padės jums išvengti nemalonių staigmenų ir tinkamai suplanuoti savo biudžetą. Toliau pateikiama lentelė su pagrindiniais mokesčiais ir išlaidomis, su kuriomis galite susidurti.
| Mokesčių ir (arba) išlaidų rūšis | Aprašymas | Išlaidų procentinė dalis | Pavyzdys 200 000 USD vertės turtui |
|---|---|---|---|
| Nekilnojamojo turto pirkimo mokestis | Standartinis mokestis, mokamas perkant nekilnojamąjį turtą. | 5% | $10,000. |
| Registracijos mokesčiai ir komisiniai | Išlaidos už notaro paslaugas, dokumentų įforminimą ir nuosavybės įregistravimą. | 1% - 2% | $2,000 - $4,000 |
| Metiniai nekilnojamojo turto mokesčiai | Mokesčiai, kuriuos nekilnojamojo turto savininkai turi mokėti kasmet, priklauso nuo turto vertės. | Nuo 0,05% iki 0,1%. | $100-$200. |
Dabar, kai išsiaiškinome mokesčius ir išlaidas, pereikime prie kito svarbaus aspekto - finansavimo galimybių ir hipotekos paskolos gavimo.
Finansavimo galimybės ir hipotekos gavimas
Jei neturite pakankamai lėšų sumokėti už visą nekilnojamąjį turtą, nenusiminkite! Balyje yra keletas finansavimo galimybių, įskaitant hipotekos paskolas. Tačiau verta prisiminti, kad užsieniečiams taikomos sąlygos gali skirtis nuo siūlomų vietiniams gyventojams.
Hipotekos programų užsieniečiams prieinamumas
Kai kurie bankai Balyje siūlo hipotekos programas užsieniečiams, tačiau sąlygos gali skirtis. Paprastai jums reikės sumokėti 30-50% turto vertės pradinį įnašą. Pavyzdžiui, jei norite įsigyti vilą už 300 000 USD, jums reikės sumokėti 90-150 000 USD pradinį įnašą.
Vietos bankų paskolų sąlygos
Hipotekos paskolų palūkanų normos gali būti gana didelės, todėl verta atidžiai išnagrinėti visus pasiūlymus. Girdėjau, kad kai kurie užsieniečiai renkasi vietinius bankus, pavyzdžiui, Bank Mandiri arba BCA, nes jie siūlo konkurencingesnes sąlygas. Tačiau būkite pasirengę, kad hipotekos procesas gali užtrukti ir pareikalauti daug dokumentų.
Nekilnojamojo turto valdymas ir nuoma
Tapus nekilnojamojo turto savininku Balyje, kyla klausimas: kaip efektyviai valdyti savo turtą ir galbūt jį išnuomoti? Tai gali būti ne tik pajamų šaltinis, bet ir būdas susigrąžinti investicijas.
Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma
Pirmiausia reikia nuspręsti dėl nuomos formato. Balyje populiari tiek trumpalaikė, tiek ilgalaikė nuoma. Trumpalaikė nuoma leidžia jums gauti pajamų iš turistų, ieškančių laikino apgyvendinimo. Pavyzdžiui, jei turite vilą Seminjake, galite ją nuomoti per "Airbnb" arba "Booking.com" platformą. Pažįstu žmonių, kurie iš nuomos per sezoną uždirba iki 30 000 JAV dolerių, o tai gerokai atperka jų investicijas.
Kita vertus, ilgalaikė nuoma reiškia, kad savo turtą nuomojate nuo 6 mėnesių iki metų. Tai gali būti patogu, jei norite išvengti nuolatinio nuomos valdymo ir turėti stabilias pajamas. Mano draugė Olga išnuomojo savo butą Ubude pagal ilgalaikę nuomos sutartį ir dabar mėgaujasi ramybe, žinodama, kad nuomininkai reguliariai moka.
Patalpų priežiūros valdymo įmonių paieška
Jei neplanuojate aktyviai valdyti savo turto, verta pagalvoti apie turto valdymo įmonę. Šios įmonės gali pasirūpinti visais jūsų nuomos poreikiais - nuo nuomininkų paieškos iki valymo ir priežiūros.
Tačiau būkite atsargūs rinkdamiesi valdymo įmonę. Girdėjau istorijų, kad kai kurios bendrovės nevykdo įsipareigojimų ir savininkai lieka be pajamų. Todėl prieš priimdami sprendimą būtinai perskaitykite atsiliepimus ir atlikite išsamų tyrimą.
Mokesčiai ir prievolės nuomotojams
Nepamirškite su nuoma susijusių mokesčių. Jei nuomojate savo nekilnojamąjį turtą, turėsite mokėti mokesčius nuo nuomos pajamų, kurie sudaro apie 10% gautų pajamų. Taip pat verta atsižvelgti į nekilnojamojo turto eksploatavimo išlaidas, pavyzdžiui, komunalines paslaugas ir priežiūrą.
Vizos ir leidimo gyventi gavimas įsigyjant nekilnojamąjį turtą
Vienas iš malonių privalumų perkant nekilnojamąjį turtą Balyje - galimybė gauti vizą ir net leidimą gyventi. Tai gali būti ypač aktualu tiems, kurie planuoja saloje praleisti daugiau laiko.
Kokių rūšių vizos gali būti išduodamos nekilnojamojo turto savininkams
Kai tampate nekilnojamojo turto savininku Balyje, galite gauti įvairių rūšių vizas, leidžiančias legaliai gyventi saloje. Apžvelkime pagrindines nekilnojamojo turto savininkams siūlomas galimybes.
Laikinoji viza (KITAS)
Pirmoji ir labiausiai paplitusi galimybė yra laikinoji viza (KITAS). Ji leidžia užsieniečiams būti Indonezijoje ne ilgiau kaip vienerius metus su galimybe ją pratęsti. Ši viza idealiai tinka tiems, kurie nori daugiau laiko praleisti Balyje, mėgaudamiesi savo namais ir vietos kultūra.
Norėdami gauti KITAS, turėsite parengti keletą dokumentų, įskaitant:
- Paso kopija
- nuosavybės teisę į turtą patvirtinantys dokumentai (pvz., nuomos ar pirkimo sutartis)
- Nuotraukos
- Užpildytas klausimynas
Laikinosios vizos gavimo procesas gali užtrukti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių, todėl verta iš anksto pasirūpinti reikiamais dokumentais.
Ilgalaikė viza (KITAP)
Jei planuojate Balyje būti ilgesnį laiką, turėtumėte apsvarstyti galimybę gauti ilgalaikę vizą (KITAP). Ši viza išduodama iki penkerių metų ir gali būti pratęsta. KITAP tinka tiems, kurie nori ne tik mėgautis gyvenimu saloje, bet galbūt laikyti Balį antraisiais namais.
Norėdami gauti KITAP, turėsite pateikti išsamesnį dokumentų paketą, įskaitant:
- Turto nuosavybę patvirtinantys dokumentai
- finansinio mokumo įrodymai (pvz., banko išrašai arba mokesčių deklaracijos).
- Laikinosios vizos kopija (jei jau turite KITAS)
- Nuotraukos ir užpildyta paraiškos forma
Atkreipkite dėmesį, kad ilgalaikės vizos išdavimo procesas gali būti sudėtingesnis ir užtrukti ilgiau nei laikinosios vizos išdavimo procesas, todėl rekomenduojama bendradarbiauti su patyrusiu teisininku arba imigracijos konsultantu.
Pensininkų vizos
Taip pat verta paminėti pensijų vizą, kuria gali naudotis vyresni nei 55 metų asmenys. Ši viza leidžia jums gyventi Balyje ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui su galimybe jį pratęsti. Norėdami gauti šią vizą, turėsite pateikti pensijos pajamas ir sveikatos draudimą patvirtinančius dokumentus. Tai puiki galimybė tiems, kurie nori mėgautis ramiu gyvenimu atogrąžų saloje.
Rizika ir kaip jos išvengti
Kaip ir bet kuris kitas verslas, nekilnojamojo turto pirkimas Balyje Tai susiję su tam tikra rizika. Tačiau jei būsite atsargūs ir sąmoningi, galite jas sumažinti ir padaryti procesą saugesnį.
| Rizika | Aprašymas | Būdai, kaip išvengti |
|---|---|---|
| Sukčiavimas | Indonezijoje pasitaiko daug sukčiavimo atvejų, kai pardavėjai bando parduoti jau įkeistą nekilnojamąjį turtą. | Naudokitės kvalifikuotų teisininkų ir notarų paslaugomis. Įsitikinkite, kad advokatas turi patirties bendraujant su užsienio pirkėjais ir gerai išmano vietos įstatymus. Prieš patikėdami advokatui savo pinigus ir dokumentus, nedvejodami užduokite klausimų ir patikrinkite jo reputaciją. |
| Registracija per tarpininkus | Kai kurie agentai gali neturėti licencijos arba veikti ne jūsų, o savo interesais. | Prieš sudarydami sutartį su agentūromis visada patikrinkite jų licenciją ir reputaciją. Dirbkite tik su patikimais partneriais ir venkite sandorių su nepažįstamais asmenimis. |
| Nominalus turėjimas | Jei nepasitikite vietiniu gyventoju, kuris tvarko sandorį, tai gali būti rizikinga. | Įsitikinkite, kad visiškai pasitikite vietos gyventoju, su kuriuo sudarinėjate sandorį. Venkite sudaryti sandorį per draugus ar pažįstamus, neturėdami tinkamos teisinės pagalbos. |
| Dokumentų ir nuosavybės teisių patikrinimas | Netinkamas dokumentų patikrinimas gali sukelti teisinių ginčų ir finansinių nuostolių. | Būtinai patikrinkite visus dokumentussusiję su turtu. Įsitikinkite, kad pardavėjas turi visus reikiamus leidimus ir teises parduoti. Jei kyla abejonių, kreipkitės į teisininką, kad padėtų patikrinti nuosavybės teisę ir kitus dokumentus. Tai gali atrodyti kaip papildomas laiko ir pinigų švaistymas, tačiau verta, kad išvengtumėte problemų ateityje. |
Jei kyla abejonių, nedvejodami kreipkitės į teisininką, kad padėtų patikrinti nuosavybės teisę ir kitus dokumentus. Gali atrodyti, kad tai papildomas laiko ir pinigų švaistymas, bet patikėkite, verta, kad išvengtumėte problemų ateityje.
Išvada
Nekilnojamojo turto pirkimas Balyje yra įdomus ir potencialiai naudingas procesas, tačiau jam reikia kruopščiai pasiruošti ir išmanyti vietos įstatymus bei taisykles. Kad pirkinys būtų sėkmingas, nepamirškite šių patarimų:
- Išnagrinėkite rajonus ir išsirinkite tokį, kuris atitiktų jūsų tikslus.
- Pasitelkite kvalifikuotus teisininkus, kad apsaugotų jūsų teises.
- Atkreipkite dėmesį į mokesčius ir papildomas išlaidas.
- Apsvarstykite nekilnojamojo turto valdymo galimybes, kad gautumėte nuolatines pajamas.
- Išnagrinėkite galimas vizas ir ilgalaikio gyvenimo galimybes.
Jei vis dar turite klausimų arba pageidaujate profesionalios pagalbos perkant nekilnojamąjį turtą Balyje, nedvejodami kreipkitės į mūsų įmonę. Esame pasirengę suteikti jums pagalbą kiekviename proceso etape, kad jūsų svajonė apie būstą Balyje taptų realybe.
Užsieniečiai negali tiesiogiai turėti žemės Balyje. Tačiau yra keletas galimybių, pavyzdžiui, ilgalaikė nuoma (Hak Sewa) arba pirkimas per Indonezijos bendrovę (PT PMA), leidžiančių užsieniečiams investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Užsieniečiai gali įsigyti nekilnojamąjį turtą pagal ilgalaikę nuomos sutartį (25-30 metų su teise pratęsti), išduoti Hak Pakai (naudojimo teisę) arba įsteigti juridinį asmenį, pvz., PT PMA, kuris turi teisę valdyti žemę.
Pagrindinės išlaidos apima notaro mokesčius, turto perleidimo mokesčius (5% vertės), registracijos mokesčius ir teisines bei sutarčių tvarkymo išlaidas.
Notaras Indonezijoje atlieka svarbų vaidmenį sudarant sandorį. Jis patikrina turto teisinį vientisumą, parengia pirkimo-pardavimo sutarties projektą, įregistruoja teises į turtą ir užtikrina, kad sandoris atitiktų šalies įstatymus.
Indonezijoje hipotekos paskolos užsieniečiams teikiamos retai ir dažniausiai tik Indonezijos piliečiams. Užsieniečiai, norėdami įsigyti nekilnojamąjį turtą, dažnai turi pasikliauti savo lėšomis arba užsienio finansavimo šaltiniais.
Pirkdami nekilnojamąjį turtą Balyje, užsieniečiai privalo sumokėti nekilnojamojo turto perleidimo mokestį, kuris sudaro 5% nekilnojamojo turto vertės. Be to, kasmet renkamas nekilnojamojo turto mokestis.
Nekilnojamojo turto pirkimo Balio saloje procedūros gali trukti įvairiai, tačiau paprastai jos trunka nuo 1 iki 3 mėnesių, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, dokumentų patikrinimo ir šalių dalyvavimo.
Pagrindiniai pavojai - nepakankama teisinė apsauga, jei sandoris nėra tinkamai įformintas, galimos problemos dėl nuomos sutarties pratęsimo ir galimi ginčai dėl nuosavybės teisių. Siekiant sumažinti riziką, rekomenduojama dirbti su kvalifikuotais teisininkais ir patikimais agentais.
Rekomenduojamos naujienos
