Artikkelin kirjoittaja:

Artem

Indonesian kiinteistöasiantuntija

Päivämäärä:  27.01.2024

Lukuaika: 9 min.

Näkymät:  901

Viime vuosina Balista on tullut monien ulkomaisten sijoittajien vetonaula, joka etsii tuottoisia kiinteistösijoituksia. Tämä rannoistaan, kulttuuristaan ja vieraanvaraisuudestaan tunnettu trooppinen paratiisi tarjoaa ainutlaatuisten lomamahdollisuuksien lisäksi myös houkuttelevia sijoitusmahdollisuuksia. Artikkelimme tarkoituksena on antaa yleiskatsaus Balin kiinteistömarkkinoiden nykytilanteeseen, hahmotella keskeisiä suuntauksia ja dynamiikkaa sekä esitellä sijoitusprosessin erityispiirteitä mahdollisille sijoittajille.

Katsaus Balin kiinteistömarkkinoiden nykytilanteeseen

Bali ei ole vain suosittu matkailukohde, vaan myös yksi houkuttelevimmista kohteista kiinteistösijoittamiseen. COVID-19-pandemian vaikutuksista huolimatta Balin kiinteistömarkkinat osoittavat edelleen kestävyyttä. Tärkeä piirre on sekä edullisten kiinteistövaihtoehtojen että luksushuviloiden ja -huoneistojen saatavuus. Suotuisan ilmastonsa, kauniiden maisemiensa, kehittyneen infrastruktuurinsa ja korkeatasoisen palvelunsa ansiosta Bali houkuttelee yhä useampia ulkomaisia sijoittajia.

ONYX BEACH HOTEL

alkaen $110,000

Indonesia, Bali, Changgu

ENKI VILLAS

alkaen $350,000

Indonesia, Bali, Changgu

UMALAS VIHREÄ UNELMA

alkaen $300,000

Indonesia, Bali, Umalas.

TERATAI ROYAL

alkaen $300,000

Indonesia, Bali, Changgu

TECHNOHOUSE

alkaen $559,000

Indonesia, Bali, Changgu, Berawa.

KAMALLA

alkaen $450,000

Indonesia, Bali, Changgu, Batu Balong.

Syyt ulkomaisten sijoittajien kasvavaan kiinnostukseen

• Suotuisa ilmasto ja kauniit maisemat houkuttelevat matkailijoita kaikkialta maailmasta, mikä luo suuren kysynnän vuokra-asunnoille.
• Mahdollisuus ansaita vakaita passiivisia tuloja vuokrakiinteistöistä tekee Balin kiinteistöihin sijoittamisesta houkuttelevaa sijoittajille.
• Kehittynyt infrastruktuuri ja korkea palvelutaso tarjoavat mukavaa majoitusta ja virkistystä, mikä edistää matkailijavirtojen kasvua ja kiinteistöjen kysynnän kasvua.
• Indonesian poliittinen vakaus ja puolueettomuus luovat suotuisan investointiympäristön, joka takaa investointien suojan poliittisilta riskeiltä.

Kaikki nämä tekijät yhdessä varmistavat, että Balin kiinteistömarkkinat kasvavat tasaisesti ja tekevät niistä houkuttelevat sijoittajille.

Balin kiinteistömarkkinat: trendit ja dynamiikka

Viime vuosina kiinteistöjen hinnat ovat nousseet Balilla tasaisesti. Tämä johtuu ulkomaisten sijoittajien ja matkailijoiden kasvavasta kysynnästä. Hintojen noususta huolimatta, kiinteistö Bali on edelleen edullinen verrattuna muihin suosittuihin matkailukohteisiin.

Bali houkuttelee sijoittajia ainutlaatuisella kulttuurillaan, luonnonkauneudellaan ja paikallisten ihmisten vieraanvaraisuudella. Tämä yhdistettynä kehittyneeseen infrastruktuuriin ja korkeaan elämänlaatuun tekee saaresta houkuttelevan kiinteistösijoituskohteen.

Kysyntä Bali kiinteistö on kasvussa paitsi ulkomaisten sijoittajien myös paikallisen väestön keskuudessa. Tämä johtuu saaren talouden kehityksestä, elinolojen paranemisesta ja väestön tulojen noususta.

Ulkomaiset sijoittajat ovat erityisen kiinnostuneita huviloista ja asunnoista saaren turistialueilla, kuten Seminyakissa, Kutassa ja Ubudissa. Näillä kiinteistöillä on suuri kysyntä matkailijoiden keskuudessa, ja niistä voi saada vakaita vuokratuloja.

Myönteisistä suuntauksista huolimatta Balin kiinteistömarkkinoilla on kuitenkin myös riskinsä. Niihin kuuluvat lainsäädännön mahdolliset muutokset, paikallisen valuutan vaihtelut sekä luonnonriskit ja poliittiset riskit. Siksi ennen kuin investoit Bali kiinteistö on tärkeää analysoida markkinat perusteellisesti ja ottaa huomioon kaikki mahdolliset tekijät.

Sijoitusprosessi

Kiinteistöjen hankinnan erityispiirteet (vuokra- ja omistusoikeus)

Indonesiassa on kaksi pääasiallista kiinteistönomistustyyppiä: vuokra- ja omistusoikeus. Vuokrasopimus on pitkäaikainen vuokrasopimus, joka voi kestää jopa 25-30 vuotta ja joka voidaan uusia kauden lopussa. Vapaarahoitteinen omistusoikeus on täysi omistusoikeus, joka on saatavilla vain Indonesian kansalaisille. Ulkomaiset sijoittajat voivat kuitenkin hankkia kiinteistön täyden omistusoikeuden nimitetyn omistajan (yleensä Indonesian kansalaisen) kautta.

Tapahtumien käsittelymenettely

Kiinteistön ostamiseen Balilta kuuluu useita vaiheita: kiinteistön valinta, asiakirjojen tarkistaminen, esisopimuksen allekirjoittaminen, maksu ja omistusoikeuden siirto. Koko prosessissa on yleensä mukana asianajaja tai kiinteistönvälittäjä.

• Kiinteistöjen hankintaan liittyvät oikeudelliset näkökohdat
• Kiinteistön ostamiseen Balilla liittyvät oikeudelliset näkökohdat voivat olla monimutkaisia erityisesti ulkomaisille sijoittajille. On tärkeää ymmärtää, että ulkomaalaiset eivät voi omistaa maata freehold-periaatteella. On kuitenkin mahdollista omistaa kiinteistö pitkäaikaisella vuokrasopimuksella (Leasehold) tai perustamalla oikeushenkilö (PT PMA).
• Investoitavan kohteen valitseminen
• Sijoitusasunnon valintaan liittyy monia tekijöitä. On tärkeää ottaa huomioon sijainti, kiinteistön tyyppi, arvo ja tulopotentiaali. Erityistä huomiota on kiinnitettävä sen tarkistamiseen, että kiinteistö on oikeudellisesti puhdas ja että sillä on kaikki tarvittavat luvat.

• Asiakirjojen todentaminen
• Kiinteistöasiakirjojen tarkistaminen on tärkeä vaihe ostoprosessissa. On varmistettava, että kaikki tarvittavat asiakirjat ja luvat ovat kunnossa, ja tarkistettava, ettei kiinteistöllä ole velkoja tai rasitteita.
• Alustavan sopimuksen allekirjoittaminen
• Kun kohde on valittu ja asiakirjat tarkastettu, allekirjoitetaan esisopimus, jossa vahvistetaan kaupan ehdot ja osapuolten velvollisuudet. Tässä vaiheessa suoritetaan yleensä ennakkomaksu.
• Maksaminen ja omistusoikeuden siirto
• Kun esisopimus on allekirjoitettu, kiinteistön hinta maksetaan kokonaisuudessaan, minkä jälkeen omistusoikeus siirtyy. Tähän prosessiin osallistuu yleensä notaari. Kun kauppa on saatu päätökseen, uusi omistaja saa kaikki tarvittavat asiakirjat, jotka vahvistavat hänen oikeutensa kiinteistöön.

Strategiat ja sijoitusten tuotto

• Kiinteistön käyttötarkoitukset: vuokraus, jälleenmyynti, henkilökohtainen asunto.
• Sijoittaminen Balin kiinteistöihin voi olla paitsi kannattavaa myös nautinnollista. Kiinteistönomistajat voivat käyttää kiinteistöä vuokraukseen, jälleenmyyntiin tai henkilökohtaiseen asumiseen. Samalla vuokratuotot voivat vaihdella 6%:stä 10%:hen vuodessa.
• Esimerkkejä kannattavuudesta ja siihen vaikuttavista tekijöistä
• Balin kiinteistösijoituksen tuotto riippuu monista tekijöistä, kuten kiinteistön sijainnista, kunnosta ja vuokrakysynnästä. Esimerkiksi Seminyakin alueella sijaitsevasta huvilasta, joka vuokrataan $200:lla päivässä, voi saada jopa $30 000 vuodessa.
• Sijoitusstrategiat
• Strategian valinta kiinteistösijoitus Balilla riippuu pitkälti sijoittajan tavoitteista ja valmiuksista. Niille, jotka etsivät vakaata passiivista tuloa, sopivin vaihtoehto olisi kiinteistöjen pitkäaikainen vuokraus. Ne, jotka ovat valmiita ottamaan riskin suuremman tuoton toivossa, voivat harkita kiinteistön jälleenmyyntiä sen korjaamisen tai kunnostamisen jälkeen. Lopuksi Balin kiinteistö voi olla loistava paikka henkilökohtaiseen asumiseen, jossa voit yhdistää loman ja työn.

• Kannattavuuteen vaikuttavat tekijät
• Kiinteistön sijainnin ja kunnon lisäksi Bali-kiinteistöön tehdyn sijoituksen tuottoon voivat vaikuttaa sellaiset tekijät kuin kiinteistönhoidon laatu, palvelutaso ja mukavuus vuokralaisille sekä oikea hinnoittelustrategia. Esimerkiksi tarjoamalla lisäpalveluja, kuten siivousta, kuljetuksia, aamiaisia jne., voidaan nostaa vuokra-arvoa ja siten myös sijoitetun pääoman tuottoa.
• Tuottolaskelma
• Balin kiinteistöön tehdyn sijoituksen tuoton laskemiseksi on otettava huomioon kaikki kiinteistön omistamiseen ja käyttöön liittyvät tulot ja menot. Tulot sisältävät vuokran, kun taas kulut sisältävät verot, vakuutukset, kiinteistön ylläpidon ja korjauksen, isännöintiyhtiön palkkiot jne. Samalla on syytä ottaa huomioon, että kannattavuus voi vaihdella sesongin, taloustilanteen ja muiden tekijöiden mukaan.

Veropolitiikka ja verovelat

Kiinteistövero ja muut veronäkökohdat

Balin kiinteistönomistajien on maksettava vuosittain kiinteistöveroa, joka on noin 0,5% kiinteistön arvioidusta arvosta. Lisäksi kiinteistöä ostettaessa on maksettava varainsiirtovero (BPHTB), joka on 5% kauppahinnasta. Jos kiinteistö vuokrataan, on maksettava myös vuokratulovero.

Veropolitiikan vaikutus investointipäätöksiin

Veropolitiikka voi vaikuttaa merkittävästi investointipäätöksiin. Esimerkiksi vuokratulojen korkea verotus voi vähentää sijoitusten tuottoa. Siksi ennen kiinteistön ostamista on tärkeää ottaa huomioon kaikki verovelvoitteet ja ottaa selvää mahdollisista vapautuksista ja alennuksista.

Oikeudelliset näkökohdat

Kun ostat kiinteistön toisesta maasta, on tärkeää ottaa huomioon oikeudelliset näkökohdat. Indonesiassa, myös Balilla, on tiettyjä rajoituksia ulkomaisille sijoittajille. Ulkomaalaiset eivät esimerkiksi voi omistaa maata vapaarahoitteisesti (freehold), mutta voivat vuokrata maata pitkäksi aikaa (leasehold). Siksi on suositeltavaa kääntyä asianajajan tai kiinteistökonsultin puoleen saadakseen yksityiskohtaista tietoa ja oikeudellista tukea ennen kiinteistön ostamista.

Riskitekijät ja markkinoiden tulevaisuus

Mahdolliset riskit sijoittajille

Kuten mihin tahansa muuhun investointiin, kiinteistön ostamiseen Balilta liittyy tiettyjä riskejä. Niitä ovat esimerkiksi lainsäädännön muutokset, arvaamattomat valuuttakurssivaihtelut, luonnonkatastrofit ja epäluotettavan kiinteistökehittäjän tai nimismiehen valintaan liittyvät riskit.

Balin kiinteistömarkkinoita koskevat ennusteet ja odotukset

Mahdollisista riskeistä huolimatta asiantuntijat ennustavat Balin kiinteistömarkkinoiden kasvavan edelleen. Taloudellisen tilanteen parantuessa ja matkailijaliikenteen elpyessä kiinteistöjen kysynnän odotetaan kasvavan, mikä johtaa hintojen ja sijoitusten tuottojen nousuun.

Kiinteistöjen oikeudelliseen asemaan liittyvät riskit

Yksi tärkeimmistä riskeistä kiinteistön ostaminen Balilla on kiinteistöjen oikeudellisen aseman monimutkaisuus. Indonesiassa on rajoituksia, jotka koskevat ulkomaalaisten suoraa kiinteistön ostoa, joten usein käytetään nimettyä omistajarahastoa, mikä tuo mukanaan lisäriskejä. On tärkeää tarkistaa kaikki asiakirjat perusteellisesti ja ottaa yhteyttä luotettavaan asianajajaan tai kiinteistönvälittäjään.

Talouden vaihteluihin liittyvät riskit

Kuten kaikilla muillakin markkinoilla, myös Balin kiinteistömarkkinoilla makrotaloudelliset tekijät vaikuttavat. Valuuttakurssien vaihtelut, hallituksen talouspolitiikan muutokset ja inflaatio voivat kaikki vaikuttaa kiinteistöjen arvoon ja sijoitusten tuottoon.

Tulevaisuuden ennusteet

Kaikista riskeistä huolimatta asiantuntijat suhtautuvat Balin kiinteistömarkkinoiden tulevaisuuteen optimistisesti. Indonesian tasaisen talouskasvun, matkailijoiden ja ulkomaisten sijoittajien määrän kasvun sekä hallituksen aktiivisen tuen ansiosta saaren kiinteistömarkkinoiden ennustetaan jatkavan kasvuaan ja kehittyvän.

Päätelmä

Bali on edelleen yksi houkuttelevimmista kohteista kiinteistösijoituksille. Saari houkuttelee monia ulkomaisia sijoittajia ainutlaatuisen kulttuurinsa, kauniiden maisemiensa, vakaan taloutensa ja poliittisen puolueettomuutensa ansiosta. Kuten mikä tahansa sijoitus, kiinteistön ostaminen Balilta vaatii kuitenkin huolellista analyysia ja suunnittelua.

On tärkeää ottaa huomioon kaikki mahdolliset riskit, kuten lainsäädännön muutokset, valuuttakurssien vaihtelut ja luonnonkatastrofit. Huomiota kannattaa kiinnittää myös rakennuttajan valintaan ja kiinteistön omistusmuotoihin.