Autor článku:

Artem

Indonéský specialista na nemovitosti

Datum:  27.01.2024

Doba čtení: 9 min.

Zobrazení:  873

V posledních letech se Bali stalo centrem zájmu mnoha zahraničních investorů, kteří hledají lukrativní investice do nemovitostí. Tento tropický ráj, známý svými plážemi, kulturou a pohostinností, nabízí nejen jedinečné možnosti dovolené, ale také atraktivní investiční příležitosti. Cílem našeho článku je poskytnout přehled o současné situaci na trhu s nemovitostmi na Bali, nastínit hlavní trendy a dynamiku a představit specifika investičního procesu pro potenciální investory.

Přehled aktuální situace na trhu s nemovitostmi na Bali

Bali je nejen oblíbenou turistickou destinací, ale také jednou z nejatraktivnějších lokalit pro investice do nemovitostí. Navzdory dopadům pandemie COVID-19 vykazuje trh s nemovitostmi na Bali i nadále odolnost. Důležitým rysem je dostupnost jak cenově výhodných nemovitostí, tak luxusních vil a apartmánů. Díky příznivému klimatu, krásné přírodě, rozvinuté infrastruktuře a vysoké úrovni služeb přitahuje Bali stále více zahraničních investorů.

HOTEL ONYX BEACH

od $110,000

Indonésie, Bali, Changgu

ENKI VILLAS

od $350,000

Indonésie, Bali, Changgu

UMALAS ZELENÝ SEN

od $300,000

Indonésie, Bali, Umalas.

TERATAI ROYAL

od $300,000

Indonésie, Bali, Changgu

TECHNOHOUSE

od $559,000

Indonésie, Bali, Changgu, Berawa.

KAMALLA

od $450,000

Indonésie, Bali, Changgu, Batu Balong.

Důvody rostoucího zájmu zahraničních investorů

• Příznivé klima a krásná příroda lákají turisty z celého světa, což vytváří vysokou poptávku po pronájmu nemovitostí.
• Investice do nemovitostí na Bali jsou pro investory atraktivní díky možnosti stabilního pasivního příjmu z pronájmu.
• Rozvinutá infrastruktura a vysoká úroveň služeb poskytují komfortní ubytování a rekreaci, což přispívá k růstu turistického ruchu a zvýšení poptávky po nemovitostech.
• Politická stabilita a neutralita Indonésie vytvářejí příznivé investiční prostředí a zajišťují ochranu investic před politickými riziky.

Všechny tyto faktory dohromady zajišťují, že trh s nemovitostmi na Bali neustále roste a stává se atraktivním pro investory.

Trh s nemovitostmi na Bali: trendy a dynamika

V posledních letech dochází na Bali k neustálému růstu cen nemovitostí. Důvodem je rostoucí poptávka zahraničních investorů a turistů. Nicméně i přes růst cen, nemovitosti na Bali je ve srovnání s jinými oblíbenými turistickými destinacemi stále cenově dostupná.

Bali láká investory svou jedinečnou kulturou, přírodními krásami a pohostinností místních obyvatel. To spolu s rozvinutou infrastrukturou a vysokou kvalitou života činí ostrov atraktivním pro investice do nemovitostí.

Poptávka po Nemovitost na Bali roste nejen mezi zahraničními investory, ale i mezi místním obyvatelstvem. Důvodem je rozvoj ostrovní ekonomiky, zlepšování životních podmínek a zvyšování příjmů obyvatelstva.

Zahraniční investoři mají zájem zejména o vily a apartmány v turistických oblastech ostrova, jako jsou Seminyak, Kuta a Ubud. Tyto nemovitosti jsou mezi turisty velmi žádané a mohou přinášet stabilní příjmy z pronájmu.

Navzdory pozitivním trendům má však trh s nemovitostmi na Bali i svá rizika. Patří mezi ně možnost změn v legislativě, výkyvy místní měny a také přírodní a politická rizika. Proto se před investicí do Nemovitost na Bali je důležité důkladně analyzovat trh a vzít v úvahu všechny možné faktory.

Investiční proces

Zvláštnosti nabývání nemovitostí (nájem a vlastnictví)

V Indonésii existují dva hlavní typy vlastnictví nemovitostí: nájemní a vlastnické. Nájemní smlouva je dlouhodobý pronájem, který může trvat až 25-30 let a který lze na konci období obnovit. Freehold je plné vlastnictví, které je k dispozici pouze indonéským občanům. Zahraniční investoři však mohou získat plné vlastnictví nemovitosti prostřednictvím nominálního vlastníka (obvykle indonéského občana).

Postup zpracování transakcí

Koupě nemovitosti na Bali zahrnuje několik kroků: výběr nemovitosti, kontrolu dokumentů, podpis předběžné smlouvy, platbu a převod vlastnictví. Celý proces obvykle doprovází právník nebo realitní makléř.

• Právní aspekty nabývání majetku
• Právní aspekty nákupu nemovitostí na Bali mohou být komplikované, zejména pro zahraniční investory. Je důležité si uvědomit, že cizinci nemohou vlastnit pozemky na základě Freehold. Je však možné vlastnit nemovitost prostřednictvím dlouhodobé nájemní smlouvy (Leasehold) nebo vytvořením právnické osoby (PT PMA).
• Výběr objektu pro investici
• Výběr investiční nemovitosti je podmíněn mnoha faktory. Důležité je zvážit lokalitu, typ nemovitosti, její hodnotu a potenciál příjmu. Zvláštní pozornost je třeba věnovat kontrole, zda je nemovitost právně čistá a má všechna potřebná povolení.

• Ověřování dokumentů
• Kontrola dokladů o nemovitosti je důležitou fází procesu koupě. Je třeba se ujistit, že jsou k dispozici všechny potřebné dokumenty a povolení, a zkontrolovat, zda na nemovitosti neváznou dluhy a věcná břemena.
• Podpis předběžné smlouvy
• Po výběru objektu a kontrole dokumentů se podepíše předběžná smlouva, která stanoví podmínky obchodu a povinnosti stran. V tomto okamžiku se obvykle provádí zálohová platba.
• Platba a převod vlastnictví
• Po podpisu předběžné smlouvy je provedena úhrada celé ceny nemovitosti a následně dojde k převodu vlastnictví. Tento proces obvykle doprovází notář. Po dokončení transakce obdrží nový vlastník všechny potřebné dokumenty potvrzující jeho práva k nemovitosti.

Strategie a výnosy z investic

• Využití nemovitosti: pronájem, další prodej, osobní bydlení
• Investice do nemovitostí na Bali může být nejen výnosná, ale také příjemná. Majitelé nemovitostí je mohou využívat k pronájmu, dalšímu prodeji nebo k osobnímu bydlení. Výnosy z pronájmu se přitom mohou pohybovat od 6% do 10% ročně.
• Příklady ziskovosti a faktorů, které ji ovlivňují
• Návratnost investice do nemovitosti na Bali závisí na mnoha faktorech, včetně polohy nemovitosti, jejího stavu a poptávky po pronájmu. Například vila v oblasti Seminyak pronajímaná za 1TP4200T za den může vynést až 1TP430 000T za rok.
• Investiční strategie
• Volba strategie investice do nemovitostí na Bali závisí do značné míry na cílech a možnostech investora. Pro ty, kteří hledají stabilní pasivní příjem, je nejvhodnější variantou dlouhodobý pronájem nemovitostí. Ti, kteří jsou ochotni riskovat v naději na vyšší výnosy, mohou zvážit možnost dalšího prodeje nemovitosti po její opravě nebo rekonstrukci. V neposlední řadě může být nemovitost na Bali skvělým místem pro osobní bydlení, kde můžete kombinovat dovolenou a práci.

• Faktory ovlivňující ziskovost
• Návratnost investice do nemovitosti na Bali mohou ovlivnit kromě lokality a stavu nemovitosti také faktory, jako je kvalita správy nemovitosti, úroveň služeb a pohodlí pro nájemce, jakož i správná cenová strategie. Například nabídka doplňkových služeb, jako je úklid, transfery, snídaně atd. může zvýšit hodnotu pronájmu, a tím i návratnost investice.
• Výpočet výnosu
• Pro výpočet návratnosti investice do nemovitosti na Bali je nutné vzít v úvahu všechny příjmy a výdaje spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Příjmy zahrnují nájemné, zatímco výdaje zahrnují daně, pojištění, údržbu a opravy nemovitosti, poplatky správcovské společnosti atd. Zároveň je třeba vzít v úvahu, že ziskovost se může lišit v závislosti na ročním období, ekonomické situaci a dalších faktorech.

Daňová politika a závazky

Daň z nemovitosti a další daňové aspekty

Majitelé nemovitostí na Bali musí platit roční daň z nemovitosti ve výši přibližně 0,5% z odhadní ceny nemovitosti. Při koupi nemovitosti se navíc platí daň z převodu nemovitosti (BPHTB) ve výši 5% z hodnoty transakce. Pokud je nemovitost pronajímána, musí se platit také daň z příjmu z pronájmu.

Dopad daňové politiky na investiční rozhodnutí

Daňová politika může významně ovlivnit investiční rozhodnutí. Například vysoké daně z příjmů z pronájmu mohou snížit návratnost investic. Před koupí nemovitosti je proto důležité zvážit všechny daňové povinnosti a informovat se o možných osvobozeních a slevách.

Právní aspekty

Při koupi nemovitosti v jiné zemi je důležité zvážit právní aspekty. Indonésie, včetně Bali, má pro zahraniční investory určitá omezení. Cizinci například nemohou vlastnit pozemky na základě vlastnictví (freehold), ale mohou si je dlouhodobě pronajmout (leasehold). Před koupí nemovitosti je proto vhodné konzultovat podrobné informace a právní podporu s právníkem nebo realitním poradcem.

Rizikové faktory a budoucnost trhu

Potenciální rizika pro investory

Stejně jako každá jiná investice i nákup nemovitosti na Bali s sebou nese určitá rizika. Patří mezi ně změny v legislativě, nepředvídatelné výkyvy měny, přírodní katastrofy a rizika spojená s výběrem nespolehlivého developera nebo nominanta.

Prognózy a očekávání pro trh s nemovitostmi na Bali

Navzdory možným rizikům odborníci předpovídají další růst trhu s nemovitostmi na Bali. Očekává se, že se zlepšením ekonomické situace a oživením turistického ruchu se zvýší poptávka po nemovitostech, což povede k vyšším cenám a návratnosti investic.

Rizika spojená s právním postavením nemovitostí

Jedním z hlavních rizik při nákup nemovitosti na Bali je složitost právního statusu nemovitostí. V Indonésii platí omezení pro přímý nákup nemovitostí cizinci, takže se často využívá schéma nominálního vlastníka, což s sebou nese další rizika. Je důležité důkladně zkontrolovat všechny dokumenty a obrátit se na spolehlivého právníka nebo realitního agenta.

Rizika spojená s ekonomickými výkyvy

Stejně jako každý jiný trh, i trh s nemovitostmi na Bali je ovlivňován makroekonomickými faktory. Kolísání směnných kurzů, změny vládní hospodářské politiky a inflace mohou ovlivnit hodnotu nemovitostí a návratnost investic.

Předpovědi do budoucna

Navzdory všem rizikům zůstávají odborníci ohledně budoucnosti trhu s nemovitostmi na Bali optimističtí. Vzhledem ke stabilnímu ekonomickému růstu Indonésie, rostoucímu počtu turistů a zahraničních investorů a aktivní podpoře ze strany vlády se předpokládá, že trh s nemovitostmi na ostrově bude i nadále růst a rozvíjet se.

Závěr

Bali zůstává jednou z nejatraktivnějších destinací pro investice do nemovitostí. Díky své jedinečné kultuře, krásné přírodě, stabilní ekonomice a politické neutralitě přitahuje ostrov mnoho zahraničních investorů. Stejně jako každá investice však i nákup nemovitosti na Bali vyžaduje pečlivou analýzu a plánování.

Je důležité zvážit všechna možná rizika, včetně změn v legislativě, kolísání měny a přírodních katastrof. Pozornost je třeba věnovat také výběru developera a formě vlastnictví nemovitosti.