文章作者：

Artem

印度尼西亚的房地产专家

日期  27.01.2024

阅读时间 9 分钟

观点  891

近年来，巴厘岛已成为吸引许多外国投资者寻找有利可图的房地产投资的中心。这个以海滩、文化和热情好客著称的热带天堂不仅提供了独特的度假机会，也提供了极具吸引力的投资机会。我们的文章旨在概述巴厘岛房地产市场的现状，概述主要趋势和动态，并为潜在投资者介绍投资流程的具体细节。

巴厘岛房地产市场现状概述

巴厘岛不仅是广受欢迎的旅游胜地，也是最具吸引力的房地产投资地之一。尽管受到 COVID-19 大流行病的影响，巴厘岛的房地产市场仍然表现出了顽强的生命力。一个重要特点是，既有经济型房产，也有豪华别墅和公寓。巴厘岛气候宜人，风景优美，基础设施发达，服务水平高，因此吸引了越来越多的外国投资者。

玛瑙海滩酒店

从 $110,000 起

印度尼西亚, 巴厘岛, 长谷

恩基别墅

从 $350,000 起

印度尼西亚, 巴厘岛, 长谷

乌玛拉斯绿色梦想

从 $300,000

印度尼西亚, 巴厘岛, Umalas.

泰拉泰皇家酒店

从 $300,000

印度尼西亚, 巴厘岛, 长谷

技术室

从 $559,000

印度尼西亚, Bali, Changgu, Berawa.

卡马拉

从 $450,000 起

印度尼西亚, Bali, Changgu, Batu Balong.

外国投资者兴趣日益浓厚的原因

• 宜人的气候和美丽的风景吸引着世界各地的游客，从而产生了对出租房的大量需求。
• 由于有机会从出租物业中赚取稳定的被动收入，巴厘岛的物业投资对投资者很有吸引力。
• 发达的基础设施和高水平的服务为游客提供了舒适的住宿和娱乐，从而促进了游客流量的增长和对房地产需求的增加。
• 印度尼西亚的政治稳定和中立性创造了有利的投资环境，确保投资免受政治风险的影响。

所有这些因素共同确保了巴厘岛房地产市场的稳步增长，并使其对投资者具有吸引力。

巴厘岛房地产市场：趋势与动态

近年来，巴厘岛的房地产价格稳步上涨。这是由于外国投资者和游客的需求不断增加。然而，尽管价格上涨 巴厘岛房产 与其他热门旅游胜地相比，这里的价格依然很实惠。

巴厘岛以其独特的文化、自然美景和当地人的热情好客吸引着投资者。再加上发达的基础设施和高品质的生活，使巴厘岛成为房产投资的理想之地。

需求 巴厘岛房产 不仅外国投资者，当地居民也越来越多。这得益于岛屿经济的发展、生活条件的改善和居民收入的增加。

外国投资者对塞米扬、库塔和乌布等旅游区的别墅和公寓尤其感兴趣。游客对这些房产的需求量很大，而且可以带来稳定的租金收入。

然而，尽管趋势良好，巴厘岛房地产市场也存在风险。这些风险包括立法变化的可能性、当地货币的波动以及自然和政治风险。因此，在投资之前 巴厘岛房产 必须对市场进行全面分析，并考虑到所有可能的因素。

投资过程

获取不动产（租赁权和永久产权）的特殊性

印尼的房产所有权主要分为两种：租赁权和永久产权。租赁是一种长期租约，租期可长达 25-30 年，期满后可续约。永久产权是完全所有权，只有印尼公民才能拥有。不过，外国投资者可以通过名义所有人（通常为印尼公民）获得房产的完全所有权。

交易处理程序

在巴厘岛购买房产涉及多个步骤：选择房产、核对文件、签署初步合同、付款和过户。整个过程通常有律师或房产中介陪同。

• 财产收购的法律问题
• 在巴厘岛购买房产的法律问题可能比较复杂，尤其是对外国投资者而言。重要的是要认识到，外国人不能以永久业权方式拥有土地。不过，可以通过长期租赁协议（Leasehold）或创建法律实体（PT PMA）来拥有房产。
• 选择投资对象
• 选择投资房产涉及许多因素。重要的是要考虑房产的位置、类型、价值和收入潜力。应特别注意检查房产是否合法，是否拥有所有必要的许可证。

• 文件核查
• 检查房产文件是购房过程中的一个重要阶段。有必要确保所有必要的文件和许可证都已到位，并检查房产是否有任何债务和负担。
• 签署初步合同
• 在选定购房对象并核对相关文件后，将签署一份初步合同，确定交易条款和双方的义务。此时，通常要支付预付款。
• 付款和产权转让
• 签订初步合同后，全额支付房产价款，然后进行所有权转让。这一过程通常会有公证人员陪同。交易完成后，新业主会收到所有必要的文件，确认其对房产的权利。

战略和投资回报

• 房产用途：出租、转售、个人住宅
• 投资巴厘岛的房产不仅可以获利，还可以享受其中的乐趣。业主可以将房产用于出租、转售或个人居住。同时，每年的租金收益从 6% 到 10% 不等。
• 盈利能力及其影响因素举例
• 巴厘岛房产的投资回报取决于许多因素，包括房产的位置、状况和租赁需求。例如，一栋位于塞米亚克（Seminyak）地区的别墅，每天的租金为 $200 美元，每年的租金可达 $30,000 美元。
• 投资策略
• 战略选择 巴厘岛房产投资 这主要取决于投资者的目标和能力。对于那些希望获得稳定被动收入的人来说，最合适的选择是长期出租房产。而那些愿意冒风险、希望获得更高回报的投资者，则可以考虑在维修或翻新后转售房产。最后，巴厘岛的房产可以是个人居住的好地方，您可以将度假和工作结合起来。

• 影响盈利的因素
• 除了物业的位置和条件外，物业管理质量、服务水平、为租户提供的便利以及正确的定价策略等因素都会影响巴厘岛物业的投资回报。例如，提供家政、接送、早餐等附加服务可以提高租金价值，从而提高投资回报率。
• 产量计算
• 要计算巴厘岛房产的投资回报，必须考虑到与拥有和经营房产相关的所有收入和支出。收入包括租金，支出包括税费、保险、物业维护和维修、管理公司费用等。同时，值得考虑的是，盈利能力可能因季节、经济形势和其他因素而异。

税收政策和责任

财产税和其他税收方面

巴厘岛的房产所有者每年需缴纳约为房产评估价值 0.5% 的房产税。此外，在购买房产时，还需缴纳交易额 5% 的房产转让税 (BPHTB)。如果房产出租，还必须缴纳租金收入税。

税收政策对投资决策的影响

税收政策会对投资决策产生重大影响。例如，对租金收入征收高额税款会降低投资回报。因此，在购买房产之前，必须考虑到所有的纳税义务，并了解可能的免税和折扣。

法律方面

在其他国家购买房产时，必须考虑法律方面的问题。印度尼西亚（包括巴厘岛）对外国投资者有一些限制。例如，外国人不能永久拥有土地（永久产权），但可以长期租赁土地（租赁产权）。因此，建议在购买房产前咨询律师或房产顾问，以获得详细信息和法律支持。

风险因素和市场前景

投资者的潜在风险

与其他投资一样，在巴厘岛购买房产也存在一定风险。这些风险包括立法变化、不可预测的货币波动、自然灾害，以及选择不可靠的房地产开发商或代理人所带来的风险。

对巴厘岛房地产市场的预测和预期

尽管可能存在风险，但专家预测巴厘岛的房地产市场将进一步增长。预计随着经济形势的好转和游客流量的恢复，对房地产的需求将会增加，从而带来更高的价格和投资回报。

与房地产法律地位有关的风险

主要风险之一是 在巴厘岛置业 是房地产法律地位的复杂性。在印尼，外国人直接购买房产受到限制，因此通常会使用代名人所有者计划，这会带来额外的风险。必须彻底检查所有文件，并联系可靠的律师或房地产中介。

与经济波动相关的风险

与其他市场一样，巴厘岛的房地产市场也受到宏观经济因素的影响。汇率波动、政府经济政策变化和通货膨胀都会影响房产价值和投资回报。

对未来的预测

尽管存在各种风险，但专家们对巴厘岛房地产市场的未来仍然持乐观态度。随着印尼经济的稳步增长、游客和外国投资者数量的不断增加以及政府的积极支持，预计巴厘岛的房地产市场将继续增长和发展。

结论

巴厘岛仍然是最具吸引力的房产投资目的地之一。巴厘岛以其独特的文化、美丽的风景、稳定的经济和政治中立吸引着众多外国投资者。然而，与任何投资一样，在巴厘岛置业也需要仔细分析和规划。

重要的是要考虑所有可能的风险，包括立法变化、货币波动和自然灾害。此外，开发商的选择和房产的所有权形式也值得注意。