黑山与西班牙：在哪里买房，在哪里投资？

您是否曾想过在国外购买房产更有利可图：是在风景如画的黑山，还是在阳光明媚的西班牙？让我们一起来了解一下这两个国家能为潜在投资者提供什么。

在黑山和西班牙之间选择房产可能是一个困难的抉择。这两个国家都有其独特的优势。在本文中，我们将对房地产市场、购买程序、生活水平和其他关键方面进行比较，以帮助您做出明智的选择。

黑山房地产市场分析

黑山拥有风景如画的亚得里亚海海岸线，继续吸引着世界各地投资者的目光。该国的房地产市场正呈现出稳步增长的态势，尤其是在住房需求量居高不下的沿海地区。

热门投资地区：

• 布德瓦海滨 布德瓦（Budva）、贝奇奇（Becici）和彼得罗瓦茨（Petrovac）镇是旅游活动中心。这里的房产价格各不相同，但以一套三居室的房子为例，价格约为 1.5 万欧元。 €300,000-400,000.
• 博卡-科托尔湾 科托尔（Kotor）、新海尔采格（Herceg Novi）和蒂瓦特（Tivat）等历史名城以其文化价值和旅游吸引力而闻名。这些地方的住宿价格通常高于全国平均水平。
• 里维埃拉酒吧 作为主要港口和商业中心的巴尔市提供了更多经济实惠的房产选择。在这里，您可以找到海景房，价格为 €150,000-200,000.

杜克雷花园

1 130 000 欧元起

黑山，布德瓦

杜克利的山间休养所

420 000 欧元起

黑山，科拉希诺

艾勒文别墅

420 000 欧元起

黑山，布德瓦市，克里莫维察村

地平线

425 000 欧元起

黑山，蒂瓦特

卢斯提卡湾：中央区

429 000 欧元起

黑山，蒂瓦特

蒂瓦特花园 

12 万欧元起

黑山，蒂瓦特

价格和需求动态：

近年来，黑山主要地区的房产价格稳步上涨。这是由于游客流量增加和新住房供应有限造成的。专家预测，随着当前建筑项目的完工，特别是首都波德戈里察正在积极建造新公寓，房价将在不久的将来趋于稳定。

值得注意的是，租赁市场也正在经历重大变化。自 2022 年以来，黑山的租房成本大幅上升，在某些地区几乎翻了一番，这使得投资租赁房产变得格外具有吸引力。

西班牙房地产市场分析

西班牙房地产市场近年来的发展表明 可持续增长吸引着本地和外国投资者。数据显示，2024 年西班牙住宅地产市场规模为 1660.1 亿美元，预计到 2029 年将达到 2317.5 亿美元，预测期内复合年增长率为 6.90%。

热门投资地区：

• 马德里 和巴塞罗那： 全国最大的城市，基础设施发达，住房需求量大。
• 巴伦西亚 城市的便利与海滨生活的结合吸引着投资者。
• 安达卢西亚（太阳海岸）： 马贝拉（Marbella）和马拉加（Málaga）是著名的度假胜地，深受外国买家的青睐。

西班牙阿尔梅里亚的综合公寓

161 000 欧元起

西班牙，阿尔梅里亚

米哈斯著名地段的节能别墅

125 万欧元起

西班牙，米哈塞

贝纳尔马德纳宽敞别墅，海景如画

1 495 000 欧元起

西班牙, 贝纳尔马德内

马贝拉毗邻高尔夫球场的全新复式公寓

1100 000 欧元起

西班牙，马贝拉

位于马拉加马贝拉的配备特殊设施的豪华别墅

4,995,000 欧元起

西班牙马拉加

贝纳尔马德纳宽敞的带泳池别墅，靠近大海

154.5 万欧元起

西班牙马拉加

价格和需求动态：

2024 年，西班牙房价继续上涨。例如，在坎塔布里亚，房价上涨了 11% 与前一年相比，西班牙的房价上涨了一倍，成为全国房价第二高的自治区。总体而言，西班牙每平方米的平均价格约为 1 753 欧元.

建筑活动也有所增加，2024 年发行了 127 721 建筑许可证 17% 比 2023 年还多。这是过去 16 年来最高的数字。然而，尽管建设量有所增加，但供应量仍然赶不上高需求量，尤其是在大城市。这导致了价格的进一步上涨和购房者之间的竞争。

对于外国投资者来说，获得 "黄金签证" 在购买金额为 500 000 欧元这使您有权获得西班牙居留许可。

主要投资因素比较

黑山以更实惠的房产价格和高增长潜力吸引投资者，尤其是在旅游地区。另一方面，西班牙拥有稳定的市场、发达的基础设施和较高的生活水平，对长期投资具有吸引力。

买房时的细微差别

黑山共和国

购买房产的程序： 在黑山，除农业用地外，外国人可以购买房产，没有重大限制。购买过程包括几个阶段：选择对象、签订初步合同、支付定金（通常约为价值的 10%）、检查对象的法律纯洁性以及在公证处签订主合同。所有权登记平均需要 1-2 个月。

额外费用： 在黑山购买房产时，买方需缴纳房产评估价值 3% 的房产转让税。此外，还应考虑公证服务和登记费用，这些费用约为 500-1000 欧元。

估计房产价格： 黑山的房价因地区而异。在布德瓦或科托尔等热门旅游胜地，公寓的价格从每平方米 1 500 欧元起。在首都波德戈里察，房价会稍低一些--每平方米 1200 欧元起。

居留许可证： 在黑山购买房产可以获得临时居住许可。不过，必须满足某些要求，包括经济偿付能力证明和医疗保险。

西班牙

购买房产的程序： 在西班牙，外国人有权不受限制地购买房产。购房流程包括获得外国人身份号码（NIE）、开设银行账户、签订初步合同并支付定金（通常为房价的 10%），以及在公证处签订最终销售合同。交易处理时间从几周到几个月不等。

额外费用： 西班牙房产买家应考虑到额外费用，这些费用最高可达房产价值的 10-15% 。这些费用包括：房产转让税（根据地区不同，从 6% 到 10%）、公证费、登记费和律师费。

估计房产价格： 西班牙不同地区的房价差异很大。在巴塞罗那和马德里等大城市，每平方米的房价可能超过 3000 欧元。在沿海地区，如白色海岸，公寓的价格从每平方米 1,500 欧元起。

居留许可证： 在西班牙购买 50 万欧元或以上的房产，就有机会获得 "黄金签证"--投资者居留许可。这样您就可以在申根国家自由通行，享受西班牙居民的福利。

抵押贷款： 外国买家可以向西班牙银行申请抵押贷款。通常情况下，贷款人要求月供不超过借款人月收入的 30-35%。利率和期限因具体银行和借款人的财务状况而异。

注意自己： 西班牙的一些地区，如加泰罗尼亚，正计划从 2025 年起，将针对大型投资者和购买整栋建筑的房产转让税从 10% 提高到 20%。此举旨在打击房地产市场的投机行为。

度假房地产的增长和发展前景

黑山共和国

黑山以其风景如画和不断增长的游客流量继续吸引着投资者的目光。 2024 年，由于需求旺盛、建筑活动改善和经济强劲，该国的房地产市场欣欣向荣。

在科托尔和布德瓦等沿海城市，房地产价格大幅上涨。 例如 三居室房屋的价格约为 30 万至 40 万欧元。

西班牙

西班牙仍然是度假房产市场的领导者之一。 2024 年，该国房地产价格继续上涨。 在太阳海岸和巴利阿里群岛等沿海地区，价格涨幅达到 20%。

2025 年，马略卡岛酒店业的预订量预计将增长到 20% ，房价将增长 5% 。 一个重要因素是中高收入游客的兴趣增加，这有利于租赁市场的发展，提高投资回报率。 巴塞罗那和马德里的房产价格保持稳定，在 5-10% 之间温和上涨。

总体而言，西班牙度假房产的增长前景看好，尤其是在热门旅游地区。

短期和长期租赁收益率

黑山共和国

黑山的房产租赁市场持续发展，尤其是在布德瓦和科托尔等沿海地区。在旅游旺季，短租需求会增加，从而使业主获得可观的收入。在旅游旺季，一居室公寓的平均租金可高达 €50-€70 每天。在淡季，这一数字会下降到 €30-€40 每天

在黑山，长期租房并不常见，但也很有利。一套一居室公寓的月租金约为 2,000 欧元。 €300-€500取决于住宿地点和条件。不过，需要考虑的是，在旅游旺季之外，长期租房的需求可能会减少，从而影响收入的稳定性。

西班牙

西班牙的房产租赁市场更为成熟和稳定。短期租赁，尤其是在巴塞罗那、马德里和太阳海岸等旅游中心，为业主带来了可观的利润。在热门旅游区租用一套一居室公寓的平均费用约为 2,000 欧元。 €80-€150 在旅游旺季，每天的出租率为数据显示，游客租房的利润率可达到 以上为 60%。与长期租赁相比，即使增加了税收。

西班牙的长期租赁对投资者也仍然具有吸引力。在马德里和巴塞罗那等大城市，一居室公寓的月租金从 700 至 1 200 欧元.不过，2024 年的房间租赁价格有所上涨，平均达到了 . €520 约 8 平方米的房间。这表明对出租房的需求很大，而这对房主来说是有利可图的。

比较和建议

在比较黑山和西班牙的租金收益率时，有几个因素需要考虑：

• 季节性黑山：在黑山，短期租赁收入高度依赖于旅游季节，而在西班牙，游客流量全年分布较为均匀。
• 条例短租：西班牙对短租有更严格的法律规定，可能需要额外的许可证并遵守当地法规。
• 盈利能力西班牙：虽然西班牙房地产的初始投资可能较高，但稳定的需求和较高的租金使其成为一项具有吸引力的长期投资。

经济与生活

黑山共和国

黑山以其风景如画的自然风光和相对较低的生活成本吸引了许多人。 平均工资 这里是关于 718 欧元 每月。citeturn0search2 租赁单间公寓 在巴尔或布德瓦等沿海城市，费用约为 1.5 欧元。 270 至 350 欧元 每月。

食品 在黑山，人们可以负担得起。例如，一升牛奶的价格约为 0.80 欧元一条面包 0.50 欧元和一公斤苹果 1.20 欧元. 公用设施 小型公寓的费用约为 100 欧元 每月。

教育 公立学校对居民免费，但使用黑山语授课。在较大的城市，如波德戈里察，有提供英语或俄语教学的公立学校，学费约为 5,000 欧元。 450 欧元 每月。

医疗保健 黑山的公立和私立医疗机构都有。公立诊所免费为居民提供基本服务，但许多人更愿意去私立诊所，因为私立诊所的服务质量更高。 30-50 欧元.

西班牙

西班牙以其高标准的生活和发达的基础设施而闻名。 平均工资 全国约有 2000 欧元 每月。 租赁单间公寓 马德里或巴塞罗那市中心的房价 800 至 1200 欧元 而小城镇的价格要低得多。

食品 西班牙的牛奶质量高、种类多。一升牛奶的价格约为 0.90 欧元一条面包 1.10 欧元和一公斤苹果 1.50 欧元. 公用设施 一个 85 平方米的公寓约需 120-150 欧元 每月。

教育 公立学校的西班牙语教学是免费的。也有英语国际学校，学费可高达 1,000 欧元 每月。

医疗保健 西班牙的医疗服务水平很高。公共医疗系统为居民提供免费服务，但许多人选择私人医疗保险，以获得更广泛的服务并减少等待时间。私人保险的费用从 50 欧元 每月。

黑山的生活成本较低，吸引了许多外籍人士和退休人员。西班牙的物价虽然较高，但舒适度高，基础设施发达，因此对那些重视生活质量并愿意为此付出代价的人很有吸引力。

教育和医疗

黑山共和国

教育

黑山的教育体系包括学前教育、中等教育和高等教育。外国学生只需提交高中毕业证书并证明掌握塞尔维亚语，即可进入当地大学学习。公立大学对黑山公民免收学费，但外国学生需缴纳学费，学费约为 5,000 欧元。 每年 1 500-3 500 欧元.一些大学提供英语课程，使留学生更容易适应。

医学

黑山的医疗保健系统在不断发展，既提供公共医疗保健服务，也提供私人医疗保健服务。市民和居民可以到公立医疗中心就诊，但医疗质量参差不齐。许多外国人更愿意去私立诊所，那里的医生诊费大约是公立医院的两倍。 30-50 欧元特殊治疗的费用可能会更高。建议您购买医疗保险，以支付在私立机构治疗的费用。

西班牙

教育

西班牙提供世界公认的高质量教育。国际学生只需提交相应的学术文件，并根据课程证明西班牙语或英语水平，即可进入西班牙大学学习。公立大学为国际学生收取的学费范围如下 每年 750 至 2,500 欧元 本科课程，并可达到 每年 3,500-4,500 欧元 硕士课程。私立大学则自行定价，价格可能要高得多。

医学

西班牙的医疗体系被认为是世界上最好的医疗体系之一。公共医疗系统通过税收为公民和居民提供免费医疗服务。非西班牙居民的外国人可以免费获得紧急医疗服务，但常规治疗建议购买私人医疗保险。私人保险的费用取决于年龄和健康状况，但平均费用如下 每月 50-200 欧元.在没有保险的情况下，私人医生的咨询费用约为 1.5 美元。 100 欧元而专门治疗的费用可能要高得多。

道路和运输

黑山共和国

黑山是一个风景如画的国家，但是 这里的交通基础设施仍在建设之中.主干道连接着主要城市和旅游中心，但是 涂层质量可能存在差异.在山区，道路往往狭窄蜿蜒，需要驾驶员格外注意。

公共交通 代表是连接主要居住区的公共汽车。然而 时间可能不固定特别是在偏远地区。城际巴士的票价因距离而异，例如，从波德戈里察到布德瓦的票价约为 1.5 欧元。 7-10 欧元.

租车 - 是游客和投资者喜爱的旅行方式。 租赁费用 从 每天 20-30 欧元 取决于季节和汽车级别。不过，值得注意的是 旅游区的停车位可能受到限制而且停车往往要收费。

西班牙

西班牙拥有 发达的现代化交通基础设施. 高速公路网 (autopistas)和高速公路(autovías)覆盖了整个国家，提供了 城市之间的便捷联系. 道路质量高使旅行更加舒适。

公共交通 在城市中，地铁、公共汽车和有轨电车代表了城市的交通方式。例如，巴塞罗那有 四通八达的地铁网络它可以让您快速到达城市的任何地方。 票价 取决于机票的类型。 T-Usual 的地图只要 30 天内不限旅行次数大约值 21.35 欧元 为一个区。 T-Casual 门票 关于 10 次旅程 费用约为 12,12 欧元 citeturn0search1.

铁路连接 城市之间由高速列车 AVE速度超过 时速 300 公里。.例如，从马德里到巴塞罗那大约需要 1 小时。 2.5 小时. 票价 根据服务等级和购买时间的不同而不同，从 40-50 欧元 以便提前预订。

租车 在西班牙，"西班牙旅游 "也很受欢迎，尤其是在各地区旅游时。 租金价格 始于 每天 25-35 欧元取决于城市和季节。 市中心的停车场 往往是有偿的，而且 很难找到空闲空间尤其是在旅游季节。

西班牙的交通系统更加发达和多样化其中规定 更大的机动性和舒适性. 黑山共和国虽然它有 自然美要求 在组织运动方面有更大的自主权特别是在偏远地区。

法律和税务细节

黑山共和国

在黑山购买房产的流程 相对简单，但仍需谨慎。外国人只要不打算购买农业用地，就可以购买房产，没有任何特殊限制。但需要注意的是，您需要当地的法律代表来完成交易，以避免潜在的法律陷阱。

采购的主要阶段是 签署购买协议 并在当地土地登记处进行登记。您还需要获得税号 (PIB)，这是所有房产交易的必备条件。黑山的法律服务费用从 500 至 1 000 欧元取决于交易的复杂程度。

在税收方面，黑山征收以下税种 免征增值税（VAT） 如果您购买的房产是住宅房产，则不需要缴纳增值税。但是，如果您购买的是商业地产，则需要缴纳增值税 - 约为 1,000 美元。 21% 的交易价值。

年度财产税 近似值 房产市场价值的 0.1-0.3%.具体比例取决于各市。与大多数欧洲国家相比，这是一个相当低的税率。

不动产销售税 也可以使用，它们可能相当于 交易额的 3%如果您在购房三年后出售房产。如果持有期较短，资本利得税如下 9%.

西班牙

西班牙的税收制度较为复杂，需要考虑许多法律上的细微差别。不过，西班牙的产权保护程度较高，这对外国投资者来说是一个重要因素。

西班牙购房流程 这涉及几个强制性步骤。除了获得 NIE（外侨身份证号码）外国买家需要开设西班牙银行账户。在西班牙，所有的房产交易还需要公证人对交易进行认证。法律服务的费用可能是 1,000-2,500 欧元取决于交易的复杂程度和财产的价值。

西班牙的房产税 税率相当高。在购买时，您需要支付以下税费：

1. 财产转让税 (ITP) - 从 6% 至 10% 房产价值的多少取决于地区。
2. 增值税 - 10% 在购买新住宅时（如果房产由房地产开发商出售）。
3. 文件执行税 - 围绕 1-2% 的交易价值。

此外，西班牙每年的房产税（IBI）取决于住宅的位置和价值，但平均为 每年 300 至 1 000 欧元 平均价值的房产。在某些情况下，如果房产已出租，可能需要支付额外费用。 租金收入税从 19% 至 24% 视地区而定。

在西班牙出售房产时，您还需要考虑以下因素 资本利得税 (plusvalía）。这种税取决于房产所有权期间土地价值的增加，并因地区和所有权时间的不同而不同。平均税额从 5% 至 15% 买价和卖价之间的差额。

主要区别 黑山和西班牙在税收方面的主要区别在于，黑山的房产税和交易税较低，对外国人来说也更容易。另一方面，西班牙的税率较高，但也有一个更加稳定和受保护的系统，这对于那些寻求长期稳定的人来说是一个重要因素。

投资者该如何选择：黑山还是西班牙？

在黑山和西班牙之间选择房产投资取决于您的目标、预算和偏好。让我们来看看这两个市场的优缺点。

投资黑山的优势：

• 低房价.黑山的房产价格仍然不高，尤其是与其他欧洲度假胜地相比。例如 布德瓦海景公寓 费用可能从 80,000 至 150,000 欧元 视地区和位置而定。对于那些不仅想投资获利，还想在欧洲最美丽的地区之一度假的人来说，这是一个绝佳的机会。
• 高价值增长潜力.黑山仍是一个尚未开发的市场，其发展势头方兴未艾。由于游客流量不断增加，尤其是在旅游旺季，沿海地区的房地产价格每年都在上涨。从长远来看，在沿海地区购房已经成为一项有利可图的投资。例如，在 Kotore 或 Tivate 在过去两三年里，价格上涨了 10-20%这种趋势还将继续。
• 外国人购买的便利性和可及性.外国人可以很容易地在黑山购买房产，而且购买程序相对较快，不需要太多的官僚手续。交易时只需提供最低限度的文件：护照、身份证号码，可能还需要提供财务偿付能力证明。
• 维护成本低.黑山每年的财产税如下 0,1-0,3% 评估价值的百分比，是欧洲最低的国家之一。因此，对于那些希望将房产维护成本降至最低的人来说，黑山是一个不错的选择。

在黑山投资的弊端：

• 基础设施欠发达.虽然黑山正在积极发展旅游业，但一些地区的基础设施仍有待改善。例如，如果您想在较偏远的地区购置房产，可能会缺乏优质的道路或发达的社会服务。
• 租赁市场的季节性.尽管旅游业在不断发展，但黑山的短期租房仍然高度依赖于季节。在冬季，租房需求会大幅下降。对于注重稳定收入的投资者来说，这是需要考虑的重要因素。

投资西班牙的好处

• 发达的基础设施.西班牙不仅有迷人的海滩和建筑杰作，也是欧洲基础设施最发达的国家之一。各大城市和热门度假胜地从优质医疗服务到交通连接一应俱全。例如 巴塞罗那 或 马德里 购买房产往往不仅是为了个人居住，也是为了商业用途。
• 稳定的房地产市场.西班牙是房地产市场最稳定的国家之一。即使在全球经济变化的情况下，以下地区的房价仍然保持稳定。 太阳海岸 或 加那利群岛此外，在一些情况下，成本保持相对稳定。费用 巴塞罗那市中心的公寓 从 25 万欧元 或更高，具体取决于周边地区。
• 全年租赁需求.与黑山不同的是，西班牙全年对出租物业的需求量一直很高。大城市和旅游胜地的出租房需求尤其旺盛。例如 马拉圭 或在 布拉瓦海岸 夏天和冬天都能找到租户。这为租金收入的稳定提供了信心。
• 高标准的生活和安全.西班牙是一个生活水平高、医疗和教育系统发达的国家。这不仅吸引了投资者，也吸引了想在这里生活的人。

在西班牙投资的弊端：

• 高房价.在大城市和热门旅游区，西班牙一直是一个昂贵的市场。例如 巴塞罗那市中心的公寓 可达到 350,000-500,000 欧元 由于价格保持稳定，与黑山相比，投资成本更高。
• 复杂的官僚机构.在西班牙，外国人购买房产的手续更为复杂。例如，必须获得 NIE (外国人编号），以及解决纳税问题。此外，房产税和其他费用可高达 交易额的 6-8%这使得购买成本更高。

对投资者的建议

• 对于那些寻求发展前景和负担得起的房价的人来说黑山：黑山是一个不错的选择。那里的市场正在积极发展，通过投资沿海地区的房产，您可以在未来获得丰厚的回报。黑山海景房的大致价格为 80,000 至 150,000 欧元.这是一个以相对实惠的价格进入不断增长的市场的机会。
• 对于那些寻求稳定和发达基础设施的人西班牙适合那些希望投资有稳定性和长期收入保障的房产的人。尽管房价较高，但西班牙房地产市场稳定，度假胜地和城市房产常年供不应求。在巴塞罗那或马德里等大城市，一套公寓的价格可以从 25 万欧元.

总之，选择黑山还是西班牙进行房地产投资取决于您的目标和偏好。黑山价格低廉，发展潜力大，而西班牙市场稳定，基础设施发达，全年都有租赁需求。评估您的选择和战略，做出正确的选择，为未来带来最大的收益。