Bali'de mülk satın almak: Yabancılar nelere dikkat etmeli?

Bali sadece çarpıcı plajları ve yeşil pirinç teraslarıyla bir yeryüzü cenneti değildir. Bu Endonezya adası, yabancı emlak alıcıları için gerçek bir mıknatıs haline gelmiştir. Neden mi? Çünkü burada sadece hayatın tadını çıkarmakla kalmaz, aynı zamanda kârlı bir şekilde yatırım da yapabilirsiniz. Eğer satın almayı düşünüyorsanız Bali'de mülkBu yazıda, hayalinize doğru bir adım atmadan önce bilmeniz gereken her şeyin üzerinden geçeceğiz. Bu yazıda, hayalinize doğru bir adım atmadan önce bilmeniz gereken her şeye bakacağız.

Yabancılar için yasal hususlar ve kısıtlamalar

Bali'de mülk satın almak söz konusu olduğunda, yabancılar bazı yasal nüanslarla karşı karşıya kalmaktadır. Bilinmesi gereken ilk şey, Endonezya'da yabancılar için doğrudan arazi mülkiyetinin kısıtlı olduğudur. Bu, çoğu ülkede olduğu gibi basitçe bir arsa alıp satın alamayacağınız anlamına gelir. Ancak cesaretiniz kırılmasın! Bu güzel adada mülk sahibi olmanıza yardımcı olacak çeşitli mülkiyet biçimleri mevcuttur.

Mevcut mülkiyet biçimleri: kiralamalar ve uzun vadeli kiralamalar

En yaygın seçenek leasehold'dur. Bu, araziyi uzun bir süre için kiralayabileceğiniz anlamına gelir - çoğunlukla yenileme opsiyonuyla birlikte 25-30 yıl. Örneğin Changgu'da bir villa satın alan arkadaşım Alex'in 30 yıllık bir kira kontratı ve 30 yıl daha yenileme opsiyonu var. Bunun, yasal sorunlarla uğraşmadan Bali'de kendinize ait bir köşeye sahip olmanın harika bir yolu olduğunu söylüyor.

Uzun süreli kiralamalar da popüler bir seçimdir. Bu durumda, halihazırda inşa edilmiş bir mülkü kiralayabilir ve birkaç yıl boyunca keyfini çıkarabilirsiniz. Bu, özellikle Bali'de kalıcı olarak kalmayı planlamayan, ancak tatil için buraya gelebilmek isteyenler için uygundur.

Yabancıların doğrudan arazi alımına ilişkin kısıtlamalar

Dediğim gibi, Bali'de yabancılar için doğrudan arazi mülkiyeti karmaşık bir konudur. Yine de kendi arsanıza sahip olmak istiyorsanız, yerel sakinler aracılığıyla nominal mülkiyeti düşünmeniz gerekecektir. Bu, işlemi resmileştirmek için bir Endonezyalının adını kullanacağınız anlamına gelir. Örneğin, arkadaşım Lena Ubud'da bir daire satın almaya karar verdiğinde tam da bunu yaptı. Gerekli tüm belgeleri hazırlamasına yardımcı olan güvenilir bir yerel ortak buldu.

Ancak dikkatli olun! Sözleşmeyi yaptığınız kişiyi tanımıyorsanız, vekaleten sahiplik riskli olabilir. Bu nedenle, yasal yönleri anlamanıza ve çıkarlarınızı korumanıza yardımcı olması için her zaman avukatları dahil etmeye değer.

Hakların korunması için hukuki destek ihtiyacı

Yasal desteğin sadece bir formalite değil, bir gereklilik olduğunu unutmayın. Bali'de yerel yasaları bilmediğiniz takdirde sorun haline gelebilecek birçok nüans vardır. Gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış deneyimli bir avukat bulmanızı tavsiye ederim. Örneğin, Nusa Dua'da bir ev satın alan arkadaşım Peter, avukatının birçok tuzaktan kaçınmasına yardımcı olduğunu ve sinirlerini çok fazla yıpratmadığını söylüyor.

Yasal konuları hallettiğimize göre, şimdi bir sonraki adıma geçelim - Bali'de mülk satın alma süreci.

Bali'de mülk satın alma süreci

Artık yasal hususlara aşina olduğunuza göre, Bali'de mülk satın alma sürecini inceleyelim. Karmaşık görünebilir, ancak birkaç basit adımı izleyerek bunu sorunsuz hale getirebilirsiniz.

1. Bir nesneyi arama ve bir komşuluk seçme

İlk adım doğru mülkü bulmak ve bir mahalle seçmektir. Bali, her biri kendine has özelliklere sahip çeşitli ilginç mahallelere sahiptir. Popüler mahalleler arasında Ubud, Seminyak, Changgu ve Nusa Dua yer almaktadır.

• Ubud - pirinç terasları ve sanat galerileriyle bilinen Bali'nin kültür başkentidir. Huzur ve ilham arıyorsanız, burası sizin için mükemmel bir yerdir.
• Seminyak - şık restoranları, butikleri ve plajlarıyla gözde bir semttir. Hayat dolu bir yerdir ve eğer aktif bir tatilden hoşlanıyorsanız, burayı kesinlikle beğeneceksiniz.
• Changu - Sörf ve yaşam tarzının buluştuğu yerdir. Dijital göçebeler arasında popüler olmasını sağlayan çok sayıda kafe ve ortak çalışma alanı bulunmaktadır.
• Nusa Dua - daha sessiz ve daha lüks bir semt olup, mahremiyet ve konfor isteyenler için idealdir.

Bir bölge seçerken, hedeflerinizi göz önünde bulundurmanız önemlidir: mülke yatırım yapmak mı yoksa sadece kişisel olarak yaşamak için bir yer mi bulmak istiyorsunuz? Örneğin, villanızı kiraya vermeyi planlıyorsanız, Seminyak ve Changgu gelir açısından daha elverişli olabilir.

2. Satıcı ile anlaşma

Bir bölgeye karar verdikten ve ilgilendiğiniz bir mülk bulduktan sonra, satıcıyla pazarlığa geçme zamanı gelmiştir. Bu aşamada, Niyet Mektubu (LOI) adı verilen bir ön anlaşma imzalamak önemlidir. Bu belge niyetinizi ve anlaşmanın temel şartlarını ortaya koyar.

Depozito miktarını görüşmeyi ve anlaşma koşullarını kabul etmeyi unutmayın. Depozito genellikle mülk değerinin yaklaşık 10%'si kadardır. Arkadaşım Igor'un Changgu'da bir daire satın aldığında ilk başta çok gergin olduğunu, ancak sonunda satıcıyla ortak bir zemin bulduğunu ve her şeyin sorunsuz gittiğini hatırlıyorum. Önemli olan müzakerelerde açık ve dürüst olmaktır.

3. İşlemin tescili ve yürütülmesi

Tüm şartlar üzerinde anlaşmaya varıldığında, işlemi kaydetme ve resmileştirme zamanı gelmiştir. Bu aşamada, işleme eşlik etmesi için kesinlikle bir notere ihtiyacınız olacaktır. Kira sözleşmesini hazırlamanıza ve mülkün sahipliğini kontrol etmenize yardımcı olacaktır.

Sürecin birkaç haftadan birkaç aya kadar zaman alabileceğini unutmamak önemlidir. Ama endişelenmeyin! Bali için bu normaldir. Sadece sürecin tadını çıkarın ve yeni evinizde nasıl vakit geçireceğinizi gözünüzde canlandırın.

Tüm formaliteleri tamamladıktan sonra Bali'deki mülkünüzün keyfini çıkarabilirsiniz. Ancak bunu yapmadan önce, bir mülk satın alırken ortaya çıkabilecek vergi ve ek maliyetlere bir göz atalım.

Vergiler ve ek masraflar

Bali'de hayalinizdeki mülke bir adım daha yaklaşmışken, satın alma sürecinde ortaya çıkabilecek vergi ve ek masrafları unutmamak önemlidir. Bu, hoş olmayan sürprizlerden kaçınmanıza ve bütçenizi doğru planlamanıza yardımcı olacaktır. Aşağıda karşılaşabileceğiniz başlıca vergi ve masrafları içeren bir tablo bulunmaktadır.

Vergi/gider türü	Açıklama	Maliyet yüzdesi	200.000 $'lık bir mülk için örnek
Gayrimenkul alım vergisi	Bir mülk satın alındığında ödenmesi gereken standart vergi.	5%	$10,000.
Kayıt ücretleri ve komisyonlar	Noter hizmetleri, belgelerin yürütülmesi ve mülkiyetin tescili için yapılan masraflar.	1% - 2%	$2,000 - $4,000
Yıllık emlak vergileri	Mülk sahiplerinin yıllık olarak ödemesi gereken vergiler; mülkün değerine bağlıdır.	Yaklaşık 0,05% ila 0,1%.	$100 - $200.

Vergi ve masrafları hallettiğimize göre, şimdi bir sonraki önemli konuya geçelim - finansman seçenekleri ve ipotek alma.

Finansman seçenekleri ve ipotek alma

Mülkün tamamını ödemek için yeterli paranız yoksa, umutsuzluğa kapılmayın! Bali'de ipotek de dahil olmak üzere çeşitli finansman seçenekleri bulunmaktadır. Ancak, yabancılar için şart ve koşulların yerel halka sunulanlardan farklı olabileceğini unutmamak gerekir.

Yabancılar için mortgage programlarının mevcudiyeti

Bali'deki bazı bankalar yabancılar için ipotek programları sunmaktadır, ancak şartlar değişebilir. Genellikle mülkün değerinin 30-50%'si kadar bir peşinat ödemeniz gerekecektir. Örneğin, 300.000$'a bir villa satın almak istiyorsanız, peşinat olarak 90.000$ ile 150.000$ arasında bir meblağı gözden çıkarmanız gerekecektir.

Yerel bankalardan alınan kredilerin şart ve koşulları

Konut kredisi faiz oranları oldukça yüksek olabilir, bu nedenle tüm teklifleri dikkatle incelemeye değer. Bazı yabancıların daha rekabetçi koşullar sundukları için Bank Mandiri veya BCA gibi yerel bankaları tercih ettiklerini duydum. Ancak, ipotek sürecinin zaman alabileceğine ve çok sayıda belge gerektirebileceğine hazırlıklı olun.

Mülk yönetimi ve kiralama

Bali'de bir mülk sahibi olduğunuzda şu soru ortaya çıkar: Mülkünüzü nasıl etkili bir şekilde yönetirsiniz ve muhtemelen kiraya verirsiniz? Bu sadece bir gelir kaynağı değil, aynı zamanda yatırımınızı telafi etmenin de bir yolu olabilir.

Kısa ve uzun vadeli kiralamalar

Karar vermeniz gereken ilk şey kiralama biçimidir. Bali'de hem kısa dönemli hem de uzun dönemli kiralamalar popülerdir. Kısa süreli kiralamalar, geçici konaklama arayan turistlerden gelir elde etmenizi sağlar. Örneğin, Seminyak'ta bir villanız varsa, bunu Airbnb veya Booking.com platformunda kiralayabilirsiniz. Kiralamalardan sezon başına 30.000 $'a kadar kazanan insanlar tanıyorum, bu da yatırımlarını önemli ölçüde geri kazanıyor.

Öte yandan, uzun vadeli bir kiralama, mülkünüzü 6 aydan bir yıla kadar bir süre için kiraladığınız anlamına gelir. Sürekli kira yönetiminden kaçınmak ve istikrarlı bir gelire sahip olmak istiyorsanız bu uygun olabilir. Arkadaşım Olga Ubud'daki dairesini uzun vadeli kiraya verdi ve şimdi kiracıların düzenli ödeme yaptığını bilmenin huzurunu yaşıyor.

Tesis bakımı için yönetim şirketlerini arayın

Mülkünüzü aktif olarak yönetmeyi planlamıyorsanız, bir mülk yönetim şirketini düşünmeye değer. Bu şirketler, kiracı bulmaktan temizlik ve bakıma kadar tüm kiralama ihtiyaçlarınızla ilgilenebilir.

Ancak, bir yönetim şirketi seçerken dikkatli olun. Bazı şirketlerin temerrüde düştüğüne ve mal sahiplerinin gelirsiz kaldığına dair hikayeler duydum. Bu yüzden karar vermeden önce yorumları okuduğunuzdan ve kapsamlı bir araştırma yaptığınızdan emin olun.

Ev sahipleri için vergi ve yükümlülükler

Kiralamayla ilgili vergileri unutmayın. Mülkünüzü kiraya verirseniz, elde edilen gelirin yaklaşık 10%'si olan kira geliri üzerinden vergi ödemeniz gerekecektir. Ayrıca, kamu hizmetleri ve bakım gibi mülkün işletme maliyetlerini de dikkate almaya değer.

Mülk satın alma yoluyla vize ve oturma izni alınması

Bali'de mülk satın almanın güzel avantajlarından biri de vize ve hatta oturma izni alma imkanıdır. Bu, özellikle adada daha fazla zaman geçirmeyi planlayanlar için geçerli olabilir.

Mülk sahipleri için ne tür vizeler mevcuttur?

Bali'de mülk sahibi olduğunuzda, adada yasal olarak ikamet etmenize olanak tanıyan farklı vize türlerinin kapısını açmış olursunuz. Şimdi mülk sahipleri için mevcut olan ana seçeneklere bir göz atalım.

Geçici vize (KITAS)

İlk ve en yaygın seçenek geçici vizedir (KITAS). Bu vize yabancıların Endonezya'da bir yıla kadar kalmalarına ve vizelerini yenilemelerine olanak sağlamaktadır. Bu vize, Bali'de evlerinin ve yerel kültürün tadını çıkararak daha fazla zaman geçirmek isteyenler için idealdir.

KITAS almak için aşağıdakiler de dahil olmak üzere bir dizi belge hazırlamanız gerekecektir:

• Pasaport fotokopisi
• Mülkün mülkiyetine ilişkin kanıt (örn. kira veya satın alma sözleşmesi)
• Fotoğraflar
• Tamamlanmış anket

Geçici vize alma süreci birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir, bu nedenle gerekli belgeleri önceden hazırlamakta fayda vardır.

Uzun süreli vize (KITAP)

Bali'de daha uzun bir süre kalmayı planlıyorsanız, uzun süreli vize (KITAP) almayı düşünmelisiniz. Bu vize beş yıla kadar verilir ve uzatılabilir. KITAP, sadece adadaki yaşamın tadını çıkarmak değil, belki de Bali'yi ikinci bir ev olarak görmek isteyenler için uygundur.

KITAP almak için aşağıdakileri içeren daha kapsamlı bir belge paketi sağlamanız gerekecektir:

• Mülkün sahipliğini teyit eden belgeler
• Finansal ödeme gücünün kanıtı (örn. banka hesap özetleri veya vergi beyannameleri)
• Geçici vizenin kopyası (zaten KITAS'ınız varsa)
• Fotoğraflar ve doldurulmuş başvuru formu

Uzun süreli vize sürecinin geçici vizeye göre daha karmaşık ve zaman alıcı olabileceğini lütfen unutmayın, bu nedenle deneyimli bir avukat veya göçmenlik danışmanıyla çalışmanız önerilir.

Riskler ve bunlardan nasıl kaçınılacağı

Diğer tüm işler gibi Bali'de mülk satın almak da belirli riskler taşır. Ancak dikkatli ve bilgili olursanız, bunları en aza indirebilir ve süreci daha güvenli hale getirebilirsiniz.

Risk	Açıklama	Kaçınma yolları
Dolandırıcılık	Endonezya'da satıcıların zaten ipotekli olan mülkleri satmaya çalıştığı birçok dolandırıcılık vakası vardır.	Nitelikli avukatlar ve noterler kullanın. Avukatınızın yabancı alıcılarla ilgilenme konusunda deneyimli olduğundan ve yerel yasaları iyi anladığından emin olun. Paranızı ve belgelerinizi emanet etmeden önce soru sormaktan ve avukatın itibarını kontrol etmekten çekinmeyin.
Aracılar üzerinden kayıt	Bazı acentelerin lisansı olmayabilir veya sizin çıkarlarınızdan ziyade kendi çıkarları doğrultusunda hareket ediyor olabilirler.	Ajanslarla sözleşme yapmadan önce her zaman lisanslarını ve itibarlarını kontrol edin. Yalnızca güvenilir ortaklarla çalışın ve yabancılarla anlaşma yapmaktan kaçının.
Nominal sahiplik	İşlemi gerçekleştirmek için yerelde ikamet eden birini kullanmak, bu kişiye güvenmiyorsanız riskli olabilir.	İşlemi birlikte ayarladığınız yerel sakine tam güven duyduğunuzdan emin olun. Uygun yasal destek olmadan arkadaşlarınız veya tanıdıklarınız aracılığıyla işlem yapmaktan kaçının.
Belgelerin ve mülkiyet haklarının doğrulanması	Yanlış belge doğrulaması yasal anlaşmazlıklara ve mali kayıplara yol açabilir.	Tüm belgeleri kontrol ettiğinizden emin olunmülkle ilgili. Satıcının satış için gerekli tüm izinlere ve haklara sahip olduğundan emin olun. Herhangi bir şüpheniz varsa, tapu ve diğer belgeleri doğrulamanıza yardımcı olması için bir avukata başvurun. Bu fazladan zaman ve para kaybı gibi görünebilir, ancak gelecekteki sorunlardan kaçınmak için buna değer.

Herhangi bir şüpheniz varsa, mülkiyeti ve diğer belgeleri doğrulamanıza yardımcı olması için bir avukatla iletişime geçmekten çekinmeyin. Ek bir zaman ve para kaybı gibi görünebilir, ancak bana güvenin, gelecekte sorunlardan kaçınmak için buna değer.

Sonuç

Bali'de mülk satın almak heyecan verici ve potansiyel olarak ödüllendirici bir süreçtir, ancak dikkatli bir hazırlık ve yerel yasa ve yönetmelikler hakkında farkındalık gerektirir. Satın alma işleminizin başarılı olması için aşağıdaki ipuçlarını aklınızda bulundurun:

1. Hedeflerinize uygun bir mahalle seçmek için mahalleleri keşfedin.
2. Haklarınızı korumak için nitelikli avukatlarla çalışın.
3. Vergiler ve ek maliyetler hakkında bilgi sahibi olun.
4. Düzenli bir gelir elde etmek için mülk yönetimi seçeneklerini değerlendirin.
5. Mevcut vizeleri ve uzun süreli ikamet seçeneklerini keşfedin.

Hala sorularınız varsa veya Bali'de mülk satın alma konusunda profesyonel yardım almak istiyorsanız, şirketimizle iletişime geçmekten çekinmeyin. Bali'de bir ev hayalinizi gerçeğe dönüştürmek için sürecin her adımında size destek sunmaya hazırız.