Nakup nepremičnine na Baliju: kaj morajo upoštevati tujci?

Bali ni le raj na zemlji z osupljivimi plažami in zelenimi riževimi terasami. Ta indonezijski otok je postal pravi magnet za tuje kupce nepremičnin. Zakaj? Ker tu lahko ne le uživate v življenju, ampak tudi donosno vlagate. Če razmišljate o nakupu Lastnost BaliV tem članku bomo pregledali vse, kar morate vedeti, preden naredite korak proti svojim sanjam. V tem članku si bomo ogledali vse, kar morate vedeti, preden naredite korak proti svojim sanjam.

Pravni vidiki in omejitve za tujce

Pri nakupu nepremičnin na Baliju se tujci soočajo z nekaterimi pravnimi niansami. Najprej je treba vedeti, da je neposredno lastništvo zemljišč za tujce v Indoneziji omejeno. To pomeni, da ne boste mogli preprosto vzeti in kupiti zemljišča, kot je to mogoče v večini držav. Vendar se ne pustite odvrniti! Na voljo je več oblik lastništva, ki vam bodo pomagale postati lastnik nepremičnine na tem čudovitem otoku.

Razpoložljive oblike lastništva: najem in dolgoročni najem

Najpogostejša možnost je najem. To pomeni, da lahko zemljišče najamete za daljše obdobje - najpogosteje za 25-30 let z možnostjo podaljšanja. Moj prijatelj Alex, ki je kupil vilo v Changgu, ima na primer 30-letni zakup z možnostjo podaljšanja za nadaljnjih 30 let. Pravi, da je to odličen način, kako imeti svoj kotiček Balija, ne da bi ga bilo treba skrbeti za pravne zaplete.

Priljubljena izbira so tudi dolgoročni najemi. V tem primeru lahko najamete že zgrajeno nepremičnino in v njej uživate več let. To je še posebej priročno za tiste, ki ne nameravajo ostati na Baliju za stalno, vendar želijo, da bi lahko prišli sem na počitnice.

Omejitve neposrednega nakupa zemljišč s strani tujcev

Kot sem dejal, je neposredno lastništvo zemljišč za tujce na Baliju zapleteno vprašanje. Če še vedno želite imeti lastno parcelo, boste morali razmisliti o nominalnem lastništvu prek lokalnih prebivalcev. To pomeni, da boste za formalizacijo transakcije uporabili ime Indonezijca. Tako je na primer ravnala moja prijateljica Lena, ko se je odločila kupiti stanovanje v Ubudu. Našla je zanesljivega lokalnega partnerja, ki ji je pomagal pripraviti vse potrebne dokumente.

Vendar bodite previdni! Če osebe, s katero sklepate pogodbo, ne poznate, je lahko lastništvo na podlagi imenovanja tvegano. Zato se vedno splača vključiti odvetnike, ki vam bodo pomagali razumeti pravne vidike in zaščititi vaše interese.

Potreba po pravni podpori za zaščito pravic

Ne pozabite, da pravna podpora ni le formalnost, temveč nuja. Na Baliju je veliko nians, ki lahko postanejo težava, če ne poznate lokalnih zakonov. Priporočam, da poiščete izkušenega odvetnika, ki je specializiran za nepremičnine. Moj prijatelj Peter, ki je na primer kupil hišo v Nusa Dua, pravi, da mu je odvetnik pomagal izogniti se številnim pastem in prihranil veliko živcev.

Zdaj, ko smo uredili pravne vidike, preidimo na naslednji korak - postopek nakupa nepremičnine na Baliju.

Postopek nakupa nepremičnine na Baliju

Zdaj, ko ste se seznanili s pravnimi vidiki, se poglobimo v sam postopek nakupa nepremičnine na Baliju. Morda se zdi zapleten, vendar lahko z upoštevanjem nekaj preprostih korakov poskrbite, da bo potekal brez težav.

1. Iskanje predmeta in izbira soseske

Prvi korak je iskanje prave nepremičnine in izbira soseske. Na Baliju je veliko zanimivih sosesk, vsaka s svojimi značilnostmi. Priljubljene soseske so Ubud, Seminyak, Changgu in Nusa Dua.

• Ubud - je kulturna prestolnica Balija, znana po riževih terasah in umetniških galerijah. Če iščete mir in navdih, je ta kraj kot nalašč za vas.
• Seminyak - je trendovska soseska z elegantnimi restavracijami, butiki in plažami. V njej utripa življenje in če imate radi aktivne počitnice, jo boste zagotovo cenili.
• Changu - Je kraj, kjer se srečujeta deskanje in življenjski slog. V mestu je veliko kavarn in prostorov za skupno delo, zato je priljubljeno med digitalnimi nomadi.
• Nusa Dua - je mirnejša in razkošnejša soseska, idealna za tiste, ki si želijo zasebnosti in udobja.

Pri izbiri območja je treba upoštevati svoje cilje: ali želite vlagati v nepremičnine ali samo poiskati prostor za osebno življenje. Na primer, če nameravate svojo vilo oddajati v najem, Seminyak in Changgu lahko ugodnejši z vidika dohodka.

WAITS ESTATE VILLAS

od $245,000

Indonezija, Bali, Bukit, Uluwatu.

MESTNA HIŠA OAZA

od $360,000

Indonezija, Bali, Changgu, Pererenan.

CASA MORA

od $252,000

Indonezija, Bali, Changgu

TALIA

od $520,000

Indonezija, Bali, Ubud

APARTMAJI KANTI SUITES

od $161,000

Indonezija, Bali, Changgu, Batu Balong.

K-VILLAGE

od $325,000

Indonezija, Bali, Nusa Dua.

2. Sporazum s prodajalcem

Ko se odločite za območje in najdete nepremičnino, ki vas zanima, je čas, da se začnete pogajati s prodajalcem. V tej fazi je pomembno, da podpišete predhodni sporazum, imenovan pismo o nameri (Letter of Intent - LOI). V tem dokumentu so navedene vaše namere in osnovni pogoji dogovora.

Ne pozabite se pogovoriti o znesku pologa in se dogovoriti o pogojih dogovora. Običajno je polog približno 10% vrednosti nepremičnine. Spomnim se svojega prijatelja Igorja, ko je kupoval stanovanje v Changgu, je bil sprva zelo živčen, vendar je sčasoma našel skupni jezik s prodajalcem in vse je šlo gladko. Glavna stvar je, da ste pri pogajanjih odprti in pošteni.

3. Registracija in izvedba transakcije

Ko so vsi pogoji dogovorjeni, je treba transakcijo registrirati in formalizirati. Na tej stopnji boste vsekakor potrebovali notarja, ki bo spremljal transakcijo. Ta vam bo pomagal sestaviti najemno pogodbo in preveriti lastništvo nepremičnine.

Ne pozabite, da lahko postopek traja nekaj časa - od nekaj tednov do nekaj mesecev. Vendar ne skrbite! To je za Bali normalno. Preprosto uživajte v procesu in si predstavljate, kako boste preživeli čas v svojem novem domu.

Ko opravite vse formalnosti, lahko uživate v svoji nepremičnini na Baliju. Pred tem pa si oglejmo davke in dodatne stroške, ki se lahko pojavijo pri nakupu nepremičnine.

Davki in dodatni stroški

Ko ste korak bližje svoji sanjski nepremičnini na Baliju, ne smete pozabiti na davke in dodatne stroške, ki se lahko pojavijo med postopkom nakupa. Tako se boste izognili neprijetnim presenečenjem in pravilno načrtovali svoj proračun. Spodaj je tabela z glavnimi davki in stroški, s katerimi se lahko srečate.

Zdaj, ko smo uredili davke in stroške, preidimo na naslednji pomemben vidik - možnosti financiranja in pridobitev hipoteke.

Možnosti financiranja in pridobitev hipoteke

Če nimate dovolj sredstev za celotno plačilo nepremičnine, ne obupajte! Na Baliju je na voljo več možnosti financiranja, vključno s hipotekami. Vendar je treba upoštevati, da se pogoji za tujce lahko razlikujejo od tistih, ki so na voljo domačinom.

Razpoložljivost hipotekarnih programov za tujce

Nekatere banke na Baliju ponujajo hipotekarne programe za tujce, vendar se pogoji lahko razlikujejo. Običajno boste morali plačati začetno vplačilo v višini 30-50% vrednosti nepremičnine. Če želite na primer kupiti vilo za 300 000 USD, boste morali kot predplačilo položiti od 90 000 do 150 000 USD.

Pogoji za posojila lokalnih bank

Obrestne mere za hipotekarna posojila so lahko precej visoke, zato je vredno skrbno preučiti vse ponudbe. Slišal sem, da se nekateri tujci odločajo za lokalne banke, kot sta Bank Mandiri ali BCA, saj ponujajo konkurenčnejše pogoje. Vendar bodite pripravljeni na to, da lahko postopek pridobivanja hipoteke traja dlje časa in zahteva veliko dokumentov.

Upravljanje in najem nepremičnin

Ko ste lastnik nepremičnine na Baliju, se pojavi vprašanje: kako učinkovito upravljati nepremičnino in jo morda oddati v najem? To je lahko ne le vir dohodka, temveč tudi način, kako si povrniti naložbo.

Kratkoročni in dolgoročni najemi

Najprej se odločite o obliki najema. Na Baliju so priljubljeni tako kratkoročni kot dolgoročni najemi. Kratkoročni najem vam omogoča ustvarjanje prihodkov od turistov, ki iščejo začasno nastanitev. Če imate na primer v lasti vilo v Seminjaku, jo lahko oddajate v najem prek platforme Airbnb ali Booking.com. Poznam ljudi, ki z oddajanjem v najem zaslužijo do 30.000 USD na sezono, kar jim znatno povrne naložbo.

Dolgoročni najem pa pomeni, da svojo nepremičnino oddate v najem za obdobje od šestih mesecev do enega leta. To je lahko priročno, če se želite izogniti stalnemu upravljanju najema in imeti stabilen prihodek. Moja prijateljica Olga je svoje stanovanje v Ubudu oddala v dolgoročni najem in zdaj uživa v miru, ker ve, da najemniki redno plačujejo.

Iskanje podjetij za upravljanje in vzdrževanje objektov

Če ne nameravate aktivno upravljati svoje nepremičnine, velja razmisliti o podjetju za upravljanje nepremičnin. Ta podjetja lahko poskrbijo za vse vaše potrebe pri najemu, od iskanja najemnikov do čiščenja in vzdrževanja.

Vendar bodite previdni pri izbiri podjetja za upravljanje. Slišal sem zgodbe o tem, da nekatera podjetja niso izpolnila svojih obveznosti in so lastniki ostali brez prihodkov. Zato pred odločitvijo obvezno preberite mnenja in opravite temeljito raziskavo.

Davki in obveznosti najemodajalcev

Ne pozabite na davke, povezane z najemom. Če oddajate svojo nepremičnino v najem, boste morali plačati davek na dohodek od najema, ki znaša približno 10% prejetega dohodka. Prav tako je vredno upoštevati stroške obratovanja nepremičnine, kot so komunalne storitve in vzdrževanje.

pridobitev vizuma in dovoljenja za prebivanje z nakupom nepremičnine

Eden od lepih bonusov pri nakupu nepremičnine na Baliju je možnost pridobitve vizuma in celo dovoljenja za prebivanje. To je lahko še posebej pomembno za tiste, ki nameravajo na otoku preživeti več časa.

Katere vrste vizumov so na voljo lastnikom nepremičnin

Ko postanete lastnik nepremičnine na Baliju, se vam odprejo vrata za različne vrste vizumov, ki vam omogočajo zakonito prebivanje na otoku. Oglejmo si glavne možnosti, ki so na voljo lastnikom nepremičnin.

Začasni vizum (KITAS)

Prva in najpogostejša možnost je začasni vizum (KITAS). Tujcem omogoča bivanje v Indoneziji do enega leta z možnostjo podaljšanja. Ta vizum je idealen za tiste, ki želijo na Baliju preživeti več časa in uživati v domačem okolju in lokalni kulturi.

Za pridobitev sistema KITAS boste morali pripraviti več dokumentov, med drugim:

• Kopija potnega lista
• dokazilo o lastništvu nepremičnine (npr. najemna ali kupoprodajna pogodba).
• Fotografije
• Izpolnjen vprašalnik

Postopek pridobivanja začasnega vizuma lahko traja od nekaj tednov do nekaj mesecev, zato se splača vnaprej poskrbeti za potrebne dokumente.

Dolgoročni vizum (KITAP)

Če nameravate na Baliju ostati dlje časa, morate razmisliti o pridobitvi dolgoročnega vizuma (KITAP). Ta vizum se izda za največ pet let in se lahko tudi podaljša. KITAP je primeren za tiste, ki želijo ne le uživati v življenju na otoku, temveč morda Bali obravnavati kot drugi dom.

Za pridobitev KITAP-a boste morali predložiti obsežnejši nabor dokumentov, ki vključujejo:

• Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo nepremičnine.
• dokazila o finančni solventnosti (npr. bančni izpiski ali davčne napovedi).
• Kopija začasnega vizuma (če že imate KITAS)
• Fotografije in izpolnjen prijavni obrazec

Upoštevajte, da je postopek za izdajo dolgoročnega vizuma lahko bolj zapleten in dolgotrajen kot postopek za izdajo začasnega vizuma, zato je priporočljivo, da sodelujete z izkušenim odvetnikom ali svetovalcem za priseljevanje.

Tveganja in kako se jim izogniti

Tako kot pri vseh drugih podjetjih, nakup nepremičnin na Baliju Pri tem obstajajo določena tveganja. Če ste previdni in ozaveščeni, jih lahko zmanjšate in postopek naredite varnejši.

Če dvomite, se obrnite na odvetnika, ki vam bo pomagal preveriti lastništvo in druge dokumente. Morda se zdi, da je to dodatna izguba časa in denarja, vendar verjemite, da se je vredno izogniti težavam v prihodnosti.

Zaključek

Nakup nepremičnine na Baliju je vznemirljiv in potencialno koristen proces, vendar zahteva skrbno pripravo in poznavanje lokalnih zakonov in predpisov. Da bo vaš nakup uspešen, imejte v mislih naslednje nasvete:

1. Raziščite soseske in izberite tisto, ki ustreza vašim ciljem.
2. Za zaščito svojih pravic angažirajte usposobljene odvetnike.
3. Bodite pozorni na davke in dodatne stroške.
4. Razmislite o možnostih upravljanja nepremičnin za ustvarjanje stalnega prihodka.
5. Raziščite razpoložljive vizume in možnosti za prebivanje za daljši čas.

Če imate še vedno vprašanja ali želite strokovno pomoč pri nakupu nepremičnin na Baliju, se obrnite na naše podjetje. Pripravljeni smo vam nuditi podporo na vsakem koraku postopka, da bodo vaše sanje o domu na Baliju postale resničnost.