Comprar um imóvel em Bali: o que é que os estrangeiros devem ter em conta?

Bali não é apenas um paraíso na terra com praias deslumbrantes e terraços verdes de arroz. Esta ilha indonésia tornou-se um verdadeiro íman para os compradores de imóveis estrangeiros. Porquê? Porque aqui não só se pode gozar a vida, como também investir de forma rentável. Se está a pensar comprar Bali propriedadeNeste artigo, vamos analisar tudo o que precisa de saber antes de dar um passo em direção ao seu sonho. Neste artigo, veremos tudo o que precisa de saber antes de dar um passo em direção ao seu sonho.

Aspectos jurídicos e restrições para os estrangeiros

Quando se trata de comprar um imóvel em Bali, os estrangeiros deparam-se com algumas nuances jurídicas. A primeira coisa a saber é que a propriedade direta de terrenos por estrangeiros na Indonésia é restrita. Isto significa que não poderá simplesmente comprar um lote de terreno, como acontece na maioria dos países. Mas não desanime! Existem várias formas de propriedade disponíveis para o ajudar a tornar-se proprietário de um imóvel nesta bela ilha.

Formas de propriedade disponíveis: alugueres e alugueres de longa duração

A opção mais comum é o arrendamento. Isto significa que pode arrendar o terreno por um longo período - na maioria dos casos, 25 a 30 anos, com opção de renovação. Por exemplo, o meu amigo Alex, que comprou uma vivenda em Changgu, tem um contrato de aluguer de 30 anos com opção de renovação por mais 30 anos. Ele diz que é uma óptima maneira de ter o seu próprio canto de Bali sem ter de se preocupar com complicações legais.

Os alugueres de longa duração são também uma escolha popular. Neste caso, pode alugar uma propriedade que já foi construída e usufruir dela durante vários anos. Isto é especialmente conveniente para aqueles que não planeiam ficar em Bali permanentemente, mas querem poder vir cá passar férias.

Restrições à compra direta de terrenos por estrangeiros

Como já referi, a propriedade direta de terrenos para estrangeiros em Bali é uma questão complicada. Se, mesmo assim, quiser ser proprietário do seu próprio terreno, terá de considerar a possibilidade de ser proprietário nominal através de residentes locais. Isto significa que terá de usar o nome de um indonésio para formalizar a transação. Por exemplo, a minha amiga Lena fez exatamente isso quando decidiu comprar um apartamento em Ubud. Encontrou um parceiro local de confiança que a ajudou a redigir todos os documentos necessários.

Mas tenha cuidado! A propriedade nomeada pode ser arriscada se não conhecer a pessoa com quem está a celebrar o contrato. Por conseguinte, vale sempre a pena recorrer a advogados para o ajudarem a compreender os aspectos jurídicos e a proteger os seus interesses.

A necessidade de apoio jurídico para proteger os direitos

Não se esqueça de que o aconselhamento jurídico não é apenas uma formalidade, mas uma necessidade. Bali tem muitas nuances que podem tornar-se um problema se não conhecer as leis locais. Recomendo que procure um advogado experiente e especializado no sector imobiliário. Por exemplo, o meu amigo Peter, que comprou uma casa em Nusa Dua, diz que o seu advogado o ajudou a evitar muitas armadilhas e a poupar muitos nervos.

Agora que já resolvemos os aspectos legais, passemos à etapa seguinte - o processo de compra de um imóvel em Bali.

O processo de compra de um imóvel em Bali

Agora que já se familiarizou com os aspectos legais, vamos aprofundar o processo de compra de propriedades em Bali. Pode parecer complicado, mas se seguir alguns passos simples, pode fazê-lo sem complicações.

1. Procurar um objeto e selecionar uma vizinhança

O primeiro passo é encontrar o imóvel certo e escolher um bairro. Bali tem uma variedade de bairros interessantes, cada um com as suas próprias caraterísticas. Os bairros mais populares são Ubud, Seminyak, Changgu e Nusa Dua.

• Ubud - é a capital cultural de Bali, conhecida pelos seus terraços de arroz e galerias de arte. Se procura tranquilidade e inspiração, este é o local perfeito para si.
• Seminyak - é um bairro da moda com restaurantes chiques, boutiques e praias. É um bairro cheio de vida e, se gosta de férias activas, vai certamente apreciá-lo.
• Changu - É onde o surf e o estilo de vida se encontram. Há muitos cafés e espaços de co-working, o que a torna popular entre os nómadas digitais.
• Nusa Dua - é um bairro mais calmo e luxuoso, ideal para quem quer privacidade e conforto.

Ao escolher uma zona, é importante ter em conta os seus objectivos: se pretende investir em imóveis ou apenas encontrar um local para viver pessoalmente. Por exemplo, se tenciona arrendar a sua moradia, Seminyak e Changgu pode ser mais favorável em termos de rendimento.

Y-WAY BOUTIQUE HOTEL

a partir de $99,000

Indonésia, Bali, Seseh

PREDMET CEMAGI

a partir de $89,000

Indonésia, Bali, Changgu, Cemagi.

PRENDA VILLAS

a partir de $275,000

Indonésia, Bali, Changgu, Padonan.

APARTAMENTOS OASIS III

a partir de $155,000

Indonésia, Bali, Changgu, Berawa.

GRANDE CAMINHO

a partir de $230,000

Indonésia, Bali, Changgu

OHANA LOFT

a partir de $190,000

Indonésia, Bali, Umalas.

2. Acordo com o vendedor

Uma vez decidida a zona e encontrado um imóvel que lhe interessa, é altura de passar à negociação com o vendedor. Nesta fase, é importante assinar um acordo preliminar chamado Carta de Intenções (LOI). Este documento estabelece as suas intenções e os termos básicos do negócio.

Não se esqueça de discutir o montante do depósito e de acordar as condições do negócio. Normalmente, o depósito é de cerca de 10% do valor do imóvel. Lembro-me de como o meu amigo Igor, quando comprou um apartamento em Changgu, estava muito nervoso no início, mas acabou por encontrar um terreno comum com o vendedor e tudo correu bem. O mais importante é ser aberto e honesto nas negociações.

3. Registo e execução da transação

Quando todas as condições tiverem sido acordadas, é altura de registar e formalizar a transação. Nesta fase, é necessário um notário para acompanhar a transação. Ele ajudá-lo-á a redigir o contrato de arrendamento e a verificar a propriedade do imóvel.

É importante lembrar que o processo pode levar algum tempo - de algumas semanas a alguns meses. Mas não se preocupe! Isto é normal em Bali. Aproveite o processo e visualize como vai passar o seu tempo na sua nova casa.

Depois de cumpridas todas as formalidades, pode usufruir da sua propriedade em Bali. Mas antes disso, vamos analisar os impostos e os custos adicionais que podem surgir aquando da compra de uma propriedade.

Impostos e despesas adicionais

Quando estiver um passo mais perto da propriedade dos seus sonhos em Bali, é importante não esquecer os impostos e os custos adicionais que podem surgir durante o processo de compra. Isto ajudá-lo-á a evitar surpresas desagradáveis e a planear corretamente o seu orçamento. Segue-se uma tabela com os principais impostos e custos com que se pode deparar.

Agora que já resolvemos a questão dos impostos e dos custos, passemos ao próximo aspeto importante - as opções de financiamento e a obtenção de uma hipoteca.

Opções de financiamento e obtenção de uma hipoteca

Se não tiver fundos suficientes para pagar a propriedade na totalidade, não desespere! Existem várias opções de financiamento em Bali, incluindo hipotecas. No entanto, vale a pena lembrar que os termos e condições para os estrangeiros podem ser diferentes dos oferecidos aos locais.

Disponibilidade de programas de crédito hipotecário para estrangeiros

Alguns bancos em Bali oferecem programas de hipoteca para estrangeiros, mas as condições podem variar. Normalmente, é necessário efetuar um pagamento inicial de 30-50% do valor da propriedade. Por exemplo, se quiser comprar uma vivenda por $300.000, terá de dar uma entrada de $90.000 a $150.000.

Termos e condições dos empréstimos dos bancos locais

As taxas de juro dos empréstimos hipotecários podem ser bastante elevadas, pelo que vale a pena analisar cuidadosamente todas as ofertas. Ouvi dizer que alguns estrangeiros escolhem bancos locais, como o Bank Mandiri ou o BCA, porque oferecem condições mais competitivas. No entanto, deve estar preparado para o facto de o processo de hipoteca poder ser moroso e exigir muitos documentos.

Gestão e arrendamento de imóveis

Quando se é proprietário de uma propriedade em Bali, coloca-se a questão: como gerir eficazmente a propriedade e, eventualmente, arrendá-la? Esta pode ser não só uma fonte de rendimento, mas também uma forma de recuperar o seu investimento.

Locações a curto e a longo prazo

A primeira coisa a decidir é o formato do aluguer. Tanto os alugueres de curta duração como os de longa duração são populares em Bali. Os alugueres de curta duração permitem-lhe gerar rendimentos a partir dos turistas que procuram alojamento temporário. Por exemplo, se tiver uma vivenda em Seminyak, pode alugá-la na plataforma Airbnb ou Booking.com. Conheço pessoas que ganham até 30 000 dólares por época com os alugueres, o que recupera significativamente o seu investimento.

Por outro lado, um contrato de arrendamento de longa duração implica o aluguer do seu imóvel por um período de 6 meses a um ano. Isto pode ser conveniente se quiser evitar a gestão constante do aluguer e ter um rendimento estável. A minha amiga Olga alugou o seu apartamento em Ubud com um contrato de arrendamento de longa duração e agora tem a tranquilidade de saber que os inquilinos pagam regularmente.

Procura de empresas de gestão para a manutenção das instalações

Se não tenciona gerir ativamente a sua propriedade, vale a pena considerar uma empresa de gestão de propriedades. Estas empresas podem tratar de todas as suas necessidades de aluguer, desde a procura de inquilinos até à limpeza e manutenção.

No entanto, é preciso ter cuidado ao escolher uma empresa de gestão. Já ouvi histórias de algumas empresas que entraram em incumprimento e os proprietários ficaram sem rendimentos. Por isso, certifique-se de que lê as opiniões e faz uma pesquisa exaustiva antes de tomar uma decisão.

Impostos e obrigações dos senhorios

Não se esqueça dos impostos associados ao arrendamento. Se arrendar o seu imóvel, terá de pagar imposto sobre o rendimento do arrendamento, que corresponde a cerca de 10% do rendimento recebido. Também vale a pena considerar os custos de funcionamento da propriedade, tais como serviços públicos e manutenção.

Obtenção de um visto e de uma autorização de residência através da compra de um imóvel

Uma das boas vantagens de comprar um imóvel em Bali é a possibilidade de obter um visto e mesmo uma autorização de residência. Isto pode ser especialmente relevante para aqueles que planeiam passar mais tempo na ilha.

Que tipos de vistos estão disponíveis para os proprietários de imóveis

Quando se torna proprietário de um imóvel em Bali, abre-se a porta a diferentes tipos de vistos que lhe permitem residir legalmente na ilha. Vejamos as principais opções disponíveis para os proprietários de imóveis.

Visto temporário (KITAS)

A primeira e mais comum opção é o visto temporário (KITAS). Este visto permite que os estrangeiros permaneçam na Indonésia por um período máximo de um ano, com possibilidade de renovação. Este visto é ideal para aqueles que querem passar mais tempo em Bali, desfrutando da sua casa e da cultura local.

Para obter o KITAS, é necessário preparar uma série de documentos, nomeadamente

• Cópia do passaporte
• Prova de propriedade do imóvel (por exemplo, contrato de aluguer ou de compra)
• Fotos
• Questionário preenchido

O processo de obtenção de um visto temporário pode demorar entre algumas semanas e alguns meses, pelo que vale a pena tratar dos documentos necessários com antecedência.

Visto de longa duração (KITAP)

Se tenciona permanecer em Bali durante um período mais longo, deve considerar a possibilidade de obter um visto de longa duração (KITAP). Este visto é emitido por um período máximo de cinco anos e pode também ser prorrogado. O KITAP é adequado para aqueles que querem não só desfrutar da vida na ilha, mas talvez considerar Bali como uma segunda casa.

Para obter o KITAP, terá de fornecer um conjunto mais extenso de documentos, incluindo:

• Documentos comprovativos da propriedade do imóvel
• Prova de solvência financeira (por exemplo, extractos bancários ou declarações fiscais)
• Cópia do visto temporário (se já tiver o KITAS)
• Fotografias e formulário de candidatura preenchido

O processo de obtenção de um visto de longa duração pode ser mais complicado e moroso do que o de um visto temporário, pelo que se recomenda que trabalhe com um advogado ou consultor de imigração experiente.

Riscos e como evitá-los

Como qualquer outro negócio, compra de propriedade em Bali Existem alguns riscos envolvidos. Mas se for cuidadoso e consciente, pode minimizá-los e tornar o processo mais seguro.

Se tiver dúvidas, não hesite em contactar um advogado para o ajudar a verificar a propriedade e outros documentos. Pode parecer uma perda extra de tempo e dinheiro, mas acredite que vale a pena para evitar problemas no futuro.

Conclusão

Comprar uma propriedade em Bali é um processo excitante e potencialmente gratificante, mas requer uma preparação cuidadosa e o conhecimento das leis e regulamentos locais. Para que a sua compra seja um sucesso, tenha em mente as seguintes dicas:

1. Explore os bairros para escolher um que se adeqúe aos seus objectivos.
2. Recorra a advogados qualificados para proteger os seus direitos.
3. Atenção aos impostos e aos custos adicionais.
4. Considere opções de gestão de propriedades para gerar um rendimento estável.
5. Explorar as opções de vistos e de residência de longa duração disponíveis.

Se ainda tiver dúvidas ou desejar assistência profissional para comprar uma propriedade em Bali, não hesite em contactar a nossa empresa. Estamos prontos a prestar-lhe apoio em todas as fases do processo para tornar realidade o seu sonho de ter uma casa em Bali.