Kyrenia, Korshiyaka iela, Özyalçin 192 komplekssPark Heights Square 1, Dubaija, AAE69, 67 1 Soi Kokyang, Rawai, Muang, PhuketGrand condo 7, Chroy Changvar, Phnom PenhJl. Dukuh Indah No.606, Bali 80361, IndonēzijaBatumi, Sherif Khimshiashvili str. 1Çağlayan Mahallesi, Barınaklar Bulvarı 5, 07235SPb, Naberezhnaya reka moyka 36, birojs. 18C/El Montículo 8, 29631, Benalmádena, SpānijaUngārija, Budapešta, Merleg St. 12Pulawska Street 17, Varšava10b Trg Dara Petkovića, Tivat, MelnkalneJacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Abu DabiBelgrad, Vidovdanska 3, lokal 2Kazahstāna, Astana, Turkestānas iela 14 A.Jacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Abu Dabi277 Cityview Drive, 16. nodaļa Vaughan, Ontario.
LV 
RU 
EN 
DE 
PL 
NL 
ES 
FR 
IT 
TR 
AR 
ZH 
UK 
CS 
PT 
SV 
FI 
DA 
NB 
LT 
HU 
RO 
BG 
SL 
Datums: 13.10.2024
Lasīšanas laiks: 13 min.
Skati: 1 914Bali nav tikai paradīze uz zemes ar satriecošām pludmalēm un zaļām rīsu terasēm. Šī Indonēzijas sala ir kļuvusi par īstu magnētu ārvalstu nekustamā īpašuma pircējiem. Kāpēc? Tāpēc, ka šeit var ne tikai baudīt dzīvi, bet arī izdevīgi investēt. Ja domājat par pirkumu Bali īpašumsŠajā rakstā aplūkosim visu, kas jums jāzina, pirms sperat soli pretī savam sapnim. Šajā rakstā aplūkosim visu, kas jums jāzina, pirms sperat soli pretī savam sapnim.
Juridiskie aspekti un ierobežojumi ārvalstniekiem
Kad runa ir par īpašuma iegādi Bali, ārzemnieki saskaras ar dažām juridiskām niansēm. Pirmkārt, jāzina, ka tiešās zemes īpašumtiesības ārvalstniekiem Indonēzijā ir ierobežotas. Tas nozīmē, ka jūs nevarēsiet vienkārši paņemt un nopirkt zemes gabalu, kā tas notiek vairumā valstu. Taču nevajag vilcināties! Ir pieejami vairāki īpašumtiesību veidi, kas palīdzēs jums kļūt par nekustamā īpašuma īpašnieku šajā skaistajā salā.
Pieejamie īpašumtiesību veidi: noma un ilgtermiņa noma
Visizplatītākais variants ir noma. Tas nozīmē, ka jūs varat nomāt zemi uz ilgu laiku - visbiežāk uz 25-30 gadiem ar iespēju to pagarināt. Piemēram, manam draugam Aleksam, kurš iegādājās villu Čangū, ir 30 gadu nomas līgums ar iespēju to pagarināt vēl uz 30 gadiem. Viņš saka, ka tas ir lielisks veids, kā iegūt savu Bali nostūrīti, neuztraucoties par juridiskiem sarežģījumiem.
Populāra izvēle ir arī ilgtermiņa noma. Šādā gadījumā jūs varat īrēt jau uzceltu īpašumu un baudīt to vairākus gadus. Tas ir īpaši ērti tiem, kas neplāno palikt Bali uz pastāvīgu dzīvi, bet vēlas šeit ierasties brīvdienās.
Ierobežojumi ārvalstniekiem tieši iegādāties zemi
Kā jau teicu, tiešās zemes īpašumtiesības ārzemniekiem Bali ir sarežģīts jautājums. Ja tomēr vēlaties, lai jums piederētu savs zemes gabals, jums būs jāapsver nominālās īpašumtiesības ar vietējo iedzīvotāju starpniecību. Tas nozīmē, ka darījuma noformēšanai jūs izmantosiet indonēzieša vārdu. Piemēram, mana draudzene Lena rīkojās tieši tā, kad nolēma iegādāties dzīvokli Ubudā. Viņa atrada uzticamu vietējo partneri, kurš palīdzēja viņai noformēt visus nepieciešamos dokumentus.
Bet esiet uzmanīgi! Nominālās īpašumtiesības var būt riskantas, ja jūs nepazīstat personu, ar kuru noslēdzat līgumu. Tāpēc vienmēr ir vērts piesaistīt juristus, lai palīdzētu jums izprast juridiskos aspektus un aizsargātu jūsu intereses.
Nepieciešamība pēc juridiska atbalsta, lai aizsargātu tiesības
Neaizmirstiet, ka juridiskais atbalsts nav tikai formalitāte, bet gan nepieciešamība. Bali ir daudz nianšu, kas var kļūt par problēmu, ja nepārzināsiet vietējos likumus. Es iesaku atrast pieredzējušu juristu, kas specializējas nekustamā īpašuma jomā. Piemēram, mans draugs Pēteris, kurš iegādājās māju Nusa Dua, stāsta, ka jurists viņam palīdzēja izvairīties no daudziem slazdiem un ietaupīja daudz nervu.
Tagad, kad esam sakārtojuši juridiskos aspektus, ķersimies pie nākamā soļa - īpašuma iegādes procesa Bali.
Nekustamā īpašuma iegādes process Bali
Tagad, kad esat iepazinušies ar juridiskajiem aspektiem, pievērsīsimies īpašuma iegādes procesam Bali. Tas var šķist sarežģīts, taču, veicot dažus vienkāršus soļus, jūs varat to veikt bez problēmām.
1. Objekta meklēšana un apkārtnes izvēle
Pirmais solis ir atrast piemērotu īpašumu un izvēlēties apkaimi. Bali ir dažādi interesanti rajoni, un katram no tiem ir savas īpatnības. Populāri rajoni ir Ubuda, Seminjaka, Čanggu un Nusa Dua.
- Ubuda - ir Bali kultūras galvaspilsēta, kas pazīstama ar savām rīsu terasēm un mākslas galerijām. Ja meklējat mieru un iedvesmu, šī ir īstā vieta jums.
- Seminjaka - ir moderns rajons ar elegantiem restorāniem, veikaliem un pludmalēm. Šeit kūsā dzīvība, un, ja jums patīk aktīvas brīvdienas, jūs noteikti to novērtēsiet.
- Changu - Tā ir vieta, kur sērfošana un dzīvesveids satiekas. Šeit ir daudz kafejnīcu un koprades vietu, tāpēc to iecienījuši digitālie nomadi.
- Nusa Dua - ir klusāka un greznāka apkaime, kas ir ideāli piemērota tiem, kuri vēlas privātumu un komfortu.
Izvēloties teritoriju, ir svarīgi apsvērt savus mērķus: vai vēlaties investēt īpašumā, vai vienkārši atrast vietu, kur dzīvot personīgi. Piemēram, ja plānojat izīrēt savu villu, Seminjaks un Čanggu var būt labvēlīgāki ienākumu ziņā.
2. Vienošanās ar pārdevēju
Kad esat izvēlējies teritoriju un atradis sev interesējošu īpašumu, ir pienācis laiks sākt sarunas ar pārdevēju. Šajā posmā ir svarīgi parakstīt provizorisku līgumu, ko sauc par nodomu vēstuli (LOI). Šajā dokumentā ir izklāstīti jūsu nodomi un darījuma pamatnoteikumi.
Neaizmirstiet apspriest depozīta summu un vienoties par darījuma noteikumiem. Parasti depozīts ir aptuveni 10% no īpašuma vērtības. Atceros, kā mans draugs Igors, kad viņš iegādājās dzīvokli Čangū, sākumā bija ļoti satraucies, bet beigās atrada kopsaucēju ar pārdevēju, un viss noritēja gludi. Galvenais sarunās ir būt atklātam un godīgam.
3. Darījuma reģistrācija un izpilde
Kad ir panākta vienošanās par visiem noteikumiem, ir laiks reģistrēt un noformēt darījumu. Šajā posmā jums noteikti būs nepieciešams notārs, kas pavada darījumu. Viņš palīdzēs jums sastādīt nomas līgumu un pārbaudīt īpašuma piederību.
Ir svarīgi atcerēties, ka šis process var aizņemt zināmu laiku - no dažām nedēļām līdz dažiem mēnešiem. Bet neuztraucieties! Bali tas ir normāli. Vienkārši izbaudiet šo procesu un vizualizējiet, kā pavadīsiet laiku savās jaunajās mājās.
Kad esat nokārtojis visas formalitātes, varat baudīt savu īpašumu Bali. Bet pirms tam aplūkosim nodokļus un papildu izmaksas, kas var rasties, iegādājoties īpašumu.
Nodokļi un papildu izdevumi
Kad esat soli tuvāk savam sapņu īpašumam Bali, ir svarīgi neaizmirst par nodokļiem un papildu izmaksām, kas var rasties pirkšanas procesa laikā. Tas palīdzēs jums izvairīties no nepatīkamiem pārsteigumiem un pareizi plānot savu budžetu. Zemāk ir sniegta tabula ar galvenajiem nodokļiem un izmaksām, ar kurām jūs varat saskarties.
| Nodokļa/izdevuma veids | Apraksts | Izmaksu procentuālā daļa | Piemērs īpašumam par 200 000 USD |
|---|---|---|---|
| Nodoklis par nekustamā īpašuma iegādi | Standarta nodoklis, kas jāmaksā par īpašuma iegādi. | 5% | $10,000. |
| Reģistrācijas maksas un komisijas maksas | Izdevumi par notāra pakalpojumiem, dokumentu noformēšanu un īpašumtiesību reģistrāciju. | 1% - 2% | $2,000 - $4,000 |
| Ikgadējie īpašuma nodokļi | Nodokļi, kas īpašniekiem jāmaksā katru gadu, ir atkarīgi no īpašuma vērtības. | Aptuveni 0,05% līdz 0,1%. | $100 - $200. |
Tagad, kad esam noskaidrojuši nodokļus un izmaksas, pievērsīsimies nākamajam svarīgajam aspektam - finansēšanas iespējām un hipotekārā kredīta saņemšanai.
Finansēšanas iespējas un hipotekārā kredīta saņemšana
Ja jums nav pietiekami daudz līdzekļu, lai samaksātu par īpašumu pilnā apmērā, nekrītiet izmisumā! Bali ir vairākas finansēšanas iespējas, tostarp hipotekārie kredīti. Tomēr ir vērts atcerēties, ka noteikumi un nosacījumi ārvalstniekiem var atšķirties no tiem, kas tiek piedāvāti vietējiem iedzīvotājiem.
Hipotekāro kredītu programmu pieejamība ārvalstniekiem
Dažas bankas Bali piedāvā hipotekāro kredītu programmas ārzemniekiem, taču to nosacījumi var atšķirties. Parasti jums būs jāveic pirmo iemaksu 30-50% apmērā no īpašuma vērtības. Piemēram, ja vēlaties iegādāties villu par 300 000 ASV dolāru, jums būs jāiemaksā no 90 000 līdz 150 000 ASV dolāru pirmā iemaksa.
Vietējo banku aizdevumu noteikumi un nosacījumi
Hipotekāro kredītu procentu likmes var būt diezgan augstas, tāpēc ir vērts rūpīgi izskatīt visus piedāvājumus. Esmu dzirdējis, ka daži ārzemnieki izvēlas vietējās bankas, piemēram, Bank Mandiri vai BCA, jo tās piedāvā konkurētspējīgākus nosacījumus. Tomēr esiet gatavi, ka hipotēkas izsniegšanas process var aizņemt laiku un prasīt daudz dokumentu.
Īpašuma pārvaldība un iznomāšana
Kad esat kļuvis par īpašuma īpašnieku Bali, rodas jautājums: kā efektīvi pārvaldīt savu īpašumu un, iespējams, to izīrēt? Tas var būt ne tikai ienākumu avots, bet arī veids, kā atgūt savus ieguldījumus.
Īstermiņa un ilgtermiņa noma
Pirmais, kas jāizlemj, ir nomas formāts. Bali ir populāra gan īstermiņa, gan ilgtermiņa noma. Īstermiņa noma ļauj gūt ienākumus no tūristiem, kas meklē īslaicīgu naktsmītni. Piemēram, ja jums pieder villa Seminjakā, varat to izīrēt Airbnb vai Booking.com platformā. Es pazīstu cilvēkus, kuri no īres sezonā nopelna līdz pat 30 000 ASV dolāru, kas ievērojami atmaksā viņu ieguldījumus.
No otras puses, ilgtermiņa noma nozīmē, ka jūs izīrējat savu īpašumu uz laiku no 6 mēnešiem līdz gadam. Tas var būt ērti, ja vēlaties izvairīties no pastāvīgas nomas pārvaldības un gūt stabilus ienākumus. Mana draudzene Olga izīrēja savu dzīvokli Ubudā, noslēdzot ilgtermiņa īres līgumu, un tagad bauda sirdsmieru, zinot, ka īrnieki regulāri maksā.
Objektu uzturēšanas pārvaldības uzņēmumu meklēšana
Ja neplānojat aktīvi pārvaldīt savu īpašumu, ir vērts apsvērt iespēju piesaistīt īpašumu pārvaldības uzņēmumu. Šie uzņēmumi var parūpēties par visām jūsu īres vajadzībām, sākot ar īrnieku atrašanu un beidzot ar tīrīšanu un uzturēšanu.
Tomēr, izvēloties pārvaldības uzņēmumu, esiet uzmanīgi. Esmu dzirdējis stāstus par to, ka daži uzņēmumi nepilda savas saistības un īpašnieki paliek bez ienākumiem. Tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas noteikti izlasiet atsauksmes un veiciet rūpīgu izpēti.
Nodokļi un pienākumi izīrētājiem
Neaizmirstiet par nodokļiem, kas saistīti ar īri. Ja izīrējat savu īpašumu, jums būs jāmaksā nodoklis par nomas ienākumiem, kas ir aptuveni 10% no saņemtajiem ienākumiem. Ir vērts apsvērt arī ar īpašuma uzturēšanu saistītās izmaksas, piemēram, komunālos pakalpojumus un uzturēšanu.
Vīzas un uzturēšanās atļaujas iegūšana, iegādājoties īpašumu.
Viens no patīkamiem ieguvumiem, iegādājoties īpašumu Bali, ir iespēja saņemt vīzu un pat uzturēšanās atļauju. Tas var būt īpaši svarīgi tiem, kas plāno uz salas pavadīt vairāk laika.
Kādi vīzu veidi ir pieejami nekustamā īpašuma īpašniekiem
Kad kļūstat par īpašnieka īpašumu īpašnieku Bali, jums tiek izsniegtas dažāda veida vīzas, kas ļauj legāli uzturēties uz salas. Apskatīsim galvenās iespējas, kas pieejamas nekustamā īpašuma īpašniekiem.
Pagaidu vīza (KITAS)
Pirmā un visizplatītākā iespēja ir pagaidu vīza (KITAS). Tā ļauj ārvalstniekiem uzturēties Indonēzijā līdz vienam gadam ar iespēju to pagarināt. Šī vīza ir ideāli piemērota tiem, kas vēlas pavadīt vairāk laika Bali, izbaudot savas mājas un vietējo kultūru.
Lai saņemtu KITAS, jums būs jāsagatavo vairāki dokumenti, tostarp:
- Pases kopija
- Īpašumtiesību uz īpašumu apliecinošs dokuments (piemēram, nomas vai pirkuma līgums).
- Fotogrāfijas
- Aizpildīta anketa
Pagaidu vīzas saņemšanas process var ilgt no dažām nedēļām līdz dažiem mēnešiem, tāpēc ir vērts parūpēties par nepieciešamajiem dokumentiem laikus.
Ilgtermiņa vīza (KITAP)
Ja plānojat palikt Bali ilgāku laiku, jums vajadzētu apsvērt ilgtermiņa vīzas (KITAP) saņemšanu. Šī vīza tiek izsniegta uz laiku līdz pieciem gadiem, un to var arī pagarināt. KITAP ir piemērota tiem, kas vēlas ne tikai baudīt dzīvi salā, bet, iespējams, uzskatīt Bali par savām otrajām mājām.
Lai saņemtu KITAP, jums būs jāiesniedz plašāks dokumentu kopums, tostarp:
- Īpašumtiesības uz īpašumu apliecinoši dokumenti
- pierādījumi par finansiālo maksātspēju (piemēram, bankas izraksti vai nodokļu deklarācijas).
- Pagaidu vīzas kopija (ja jums jau ir KITAS)
- Fotogrāfijas un aizpildīta pieteikuma veidlapa
Lūdzu, ņemiet vērā, ka ilgtermiņa vīzas saņemšanas process var būt sarežģītāks un laikietilpīgāks nekā pagaidu vīzas saņemšanas process, tāpēc ieteicams sadarboties ar pieredzējušu juristu vai imigrācijas konsultantu.
Vīza pensionāriem
Vērts pieminēt arī pensijas vīzu, kas ir pieejama personām, kuras ir vecākas par 55 gadiem. Šī vīza ļauj jums dzīvo Bali uz laiku līdz vienam gadam ar iespēju to pagarināt. Lai saņemtu šo vīzu, jums būs jāuzrāda pierādījumi par pensijas ienākumiem un veselības apdrošināšanu. Šī ir lieliska iespēja tiem, kas vēlas baudīt mierīgu dzīvi tropu salā.
Riski un kā no tiem izvairīties
Tāpat kā jebkurā citā uzņēmumā, īpašuma iegāde Bali Ar to ir saistīti zināmi riski. Taču, ja esat uzmanīgs un apzinīgs, varat tos samazināt un padarīt procesu drošāku.
| Risks | Apraksts | Veidi, kā izvairīties no |
|---|---|---|
| Krāpšana | Indonēzijā ir daudz krāpšanas gadījumu, kad pārdevēji mēģina pārdot īpašumus, kas jau ir ieķīlāti. | Izmantojiet kvalificētu juristu un notāru pakalpojumus. Pārliecinieties, ka jūsu jurists ir pieredzējis darbā ar ārvalstu pircējiem un labi pārzina vietējos likumus. Pirms uzticat advokātam savu naudu un dokumentus, nekautrējieties uzdot jautājumus un pārbaudīt advokāta reputāciju. |
| Reģistrācija ar starpnieku starpniecību | Dažiem aģentiem var nebūt licences vai tie var darboties savās, nevis jūsu interesēs. | Pirms līguma noslēgšanas ar aģentūru vienmēr pārbaudiet tās licenci un reputāciju. Strādājiet tikai ar uzticamiem partneriem un izvairieties no darījumiem ar svešiniekiem. |
| Nominālais īpašums | Ja darījuma apstrādei izmantojat vietējo iedzīvotāju, var būt riskanti, ja viņam neuzticaties. | Pārliecinieties, ka pilnībā uzticaties vietējam iedzīvotājam, ar kuru organizējat darījumu. Izvairieties no darījuma veikšanas ar draugu vai paziņu starpniecību bez pienācīga juridiskā atbalsta. |
| Dokumentu un īpašuma tiesību pārbaude | Nepareiza dokumentu pārbaude var izraisīt juridiskus strīdus un finansiālus zaudējumus. | Noteikti pārbaudiet visus dokumentussaistībā ar īpašumu. Pārliecinieties, ka pārdevējam ir visas nepieciešamās atļaujas un tiesības pārdot. Ja jums ir šaubas, sazinieties ar juristu, lai palīdzētu pārbaudīt īpašumtiesības un citus dokumentus. Tas var šķist kā papildu laika un naudas tērēšana, taču ir tā vērts, lai izvairītos no problēmām nākotnē. |
Ja jums ir kādas šaubas, nevilcinieties sazināties ar juristu, lai palīdzētu jums pārbaudīt īpašumtiesības un citus dokumentus. Tas var šķist kā papildu laika un naudas tērēšana, bet, ticiet man, ir vērts to darīt, lai izvairītos no problēmām nākotnē.
Secinājums
Īpašuma iegāde Bali ir aizraujošs un potenciāli izdevīgs process, taču tam nepieciešama rūpīga sagatavošanās un vietējo likumu un noteikumu pārzināšana. Lai pirkums būtu veiksmīgs, paturiet prātā šādus padomus:
- Izpētiet apkaimes, lai izvēlētos jūsu mērķiem atbilstošu rajonu.
- Iesaistiet kvalificētus juristus, lai aizsargātu jūsu tiesības.
- Ņemiet vērā nodokļus un papildu izmaksas.
- Apsveriet īpašuma pārvaldības iespējas, lai gūtu pastāvīgus ienākumus.
- Izpētiet pieejamās vīzas un ilgtermiņa uzturēšanās iespējas.
Ja jums joprojām ir jautājumi vai vēlaties profesionālu palīdzību īpašuma iegādei Bali, sazinieties ar mūsu uzņēmumu. Mēs esam gatavi sniegt jums atbalstu visos procesa posmos, lai jūsu sapnis par mājokli Bali kļūtu par realitāti.
Ārzemniekiem Bali nevar tieši piederēt zeme. Tomēr ir vairākas iespējas, piemēram, ilgtermiņa noma (Hak Sewa) vai iegāde ar Indonēzijas uzņēmuma (PT PMA) starpniecību, kas ļauj ārzemniekiem ieguldīt īpašumā.
Ārzemnieki var iegādāties īpašumu, noslēdzot ilgtermiņa nomas līgumu (uz 25-30 gadiem ar tiesībām to pagarināt), izsniegt Hak Pakai (īpašuma lietošanas tiesības) vai izveidot juridisku personu, piemēram, PT PMA, kurai ir zemes īpašuma tiesības.
Galvenās izmaksas ir notāra nodevas, īpašuma nodošanas nodokļi (5% no vērtības), reģistrācijas nodevas, kā arī juridiskās un līgumu apstrādes izmaksas.
Notāram Indonēzijā ir būtiska loma darījumā. Viņš pārbauda īpašuma juridisko integritāti, sagatavo pirkuma un pārdošanas līgumu, reģistrē tiesības uz īpašumu un nodrošina darījuma atbilstību valsts tiesību aktiem.
Hipotekārie kredīti ārvalstniekiem Indonēzijā ir reti pieejami, un pārsvarā tie ir pieejami tikai Indonēzijas pilsoņiem. Lai iegādātos īpašumu, ārvalstniekiem bieži vien ir jāpaļaujas uz saviem līdzekļiem vai ārvalstu finansējuma avotiem.
Iegādājoties īpašumu Bali, ārzemniekiem ir jāmaksā īpašuma nodošanas nodoklis, kas ir 5% no īpašuma vērtības. Turklāt katru gadu tiek iekasēts arī īpašuma nodoklis.
Nekustamā īpašuma pirkuma procedūras laiks Bali var atšķirties, bet parasti tas ir no 1 līdz 3 mēnešiem atkarībā no darījuma sarežģītības, dokumentu pārbaudes un pušu iesaistīšanās.
Galvenie riski ir nepietiekama juridiskā aizsardzība, ja darījums nav pienācīgi noformēts, iespējamas problēmas ar nomas līguma pagarināšanu un iespējami strīdi par īpašumtiesībām. Lai samazinātu riskus, ieteicams sadarboties ar kvalificētiem juristiem un uzticamiem aģentiem.
Ieteicamās ziņas
