Užsienyje esančio turto pardavimas

Kirenija, Koršijakos gatvė, Özyalçin 192 kompleksas

Park Heights Square 1, Dubajus, JAE

69, 67 1 Soi Kokyang, Rawai, Muang, Puketas

Grand condo 7, Chroy Changvar, Pnompenis

Jl. Dukuh Indah No.606, Balis 80361, Indonezija

Batumis, Sherif Khimshiashvili g. 1

Çağlayan Mahallesi, Barınaklar Bulvarı 5, 07235

SPb, Naberežnaja reka moyka 36, biuras. 18

C/El Montículo 8, 29631, Benalmádena, Ispanija

Vengrija, Budapeštas, Merleg St. 12

Pulawska gatvė 17, Varšuva

10b Trg Dara Petkovića, Tivatas, Juodkalnija

Jacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Abu Dabis

Belgradas, Vidovdanska 3, lokal 2

Kazachstanas, Astana, Turkestano g. 14 A.

Jacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Abu Dabis

277 Cityview Drive, 16 skyrius Vohanas, Ontarijas.

Zanzibaras TZ, 2303, Tanzanija

+90 548 875 04 90

Kaip teisingai apskaičiuoti turto vertę: patarimai pirkėjams

Pagrindinis puslapis " Naujienos " Kaip teisingai apskaičiuoti turto vertę: patarimai pirkėjams

Nusprendus įsigyti butą, vienas svarbiausių žingsnių - gauti jo vertės įvertinimą. Galbūt jau girdėjote, kad tinkamas vertinimas gali būti raktas į sėkmingą sandorį. Tačiau kaip jį atlikti? Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindinius veiksnius, kurie daro įtaką buto kainai, turto vertinimo metodus ir klaidas, kurių reikėtų vengti.

Pateikiame trumpą apžvalgą, ką aptarsime:

Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos buto vertei.
Turto vertinimo metodai ir jų taikymas.
Kaip surinkti informaciją tiksliam įvertinimui.
Dažniausiai pasitaikančios vertinimo klaidos.
Patarimai, kaip padidinti buto vertę prieš jį parduodant.

Dabar pereikime prie detalių!

Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos buto vertei

Kalbant apie buto kainą, pirmiausia į galvą ateina vieta. Šio veiksnio svarbos neįmanoma pervertinti. Atidžiau apžvelkime pagrindinius elementus, kurie turi įtakos buto kainai.

1. Vieta

Ar kada nors susimąstėte, kodėl tas pats butas skirtinguose rajonuose gali kainuoti visiškai skirtingai? Taip yra todėl, kad rajonas, kuriame yra jūsų potencialus pirkinys, vaidina svarbų vaidmenį.

Infrastruktūra: Butai miesto centre su išvystyta infrastruktūra - parduotuvėmis, restoranais ir parkais - kainuos gerokai brangiau nei panašūs būstai miesto pakraščiuose. Čia kaip su mada: tie dalykai, kurie yra arčiau miesto centro, visada turi paklausą.
Transporto prieinamumas: Kainai įtakos turi ir tai, ar arti yra metro stotys ir viešojo transporto stotelės. Pavyzdžiui, netoli metro stoties esantis butas gali kainuoti 10-15% brangiau.

2. bendras plotas ir išdėstymas

Taip pat svarbus bendras buto plotas ir išplanavimas.

Dydis: Rinktis erdvų vieno miegamojo kambarį ar mažą studiją - ne tik asmeninių pageidavimų reikalas. Jei planuojate gyventi bute arba jį nuomoti, svarbu atsižvelgti į tai, kiek žmonių gali patogiai tilpti erdvėje.
MaketavimasPavyzdžiui, jei perkate 60 kv. m ploto butą, kuris yra gerai išplanuotas ir kiekvienas kambarys atlieka savo funkciją, tai gali gerokai padidinti jo rinkos vertę. Atviros erdvės ir balkonai taip pat gali padidinti buto patrauklumą.

3. Buto būklė

Kitas svarbus veiksnys - buto būklė.

Remontas: Jei radote skelbimą apie butą, kuriam reikalingas kapitalinis remontas, būkite atsargūs. Vienas mano pažįstamas, nusipirkęs butą su "nedideliais defektais", galiausiai į remontą investavo tiek daug, kad suma viršijo pradinę kainą.
Ryšiai: Pasenusios komunalinės paslaugos ir vandentiekio problemos gali tapti dideliu galvos skausmu. Taigi jei matote seną pastatą su sutrūkinėjusiomis sienomis ir pasenusiais komunaliniais tinklais, pagalvokite, ar jis vertas prašomų pinigų.

4. grindys ir vaizdas pro langą

Nepamirškite tokių parametrų kaip grindys ir vaizdas pro langą.

Pirkėjų pageidavimai: Daugelis pirkėjų renkasi butus viršutiniuose aukštuose, iš kurių atsiveria miesto panorama. Tačiau yra ir tokių, kurie nemėgsta lipti laiptais ir renkasi pirmuosius aukštus.
Peržiūrėti: Tai taip pat gali turėti įtakos kainai. Pavyzdžiui, buto su vaizdu į parką, net jei jis yra pirmame aukšte, kaina gali būti didesnė nei panašaus buto su vaizdu į gretimą pastatą. Geras vaizdas gali padidinti buto vertę iki 20%.

5. Papildomi veiksniai

Be minėtų veiksnių, yra ir kitų, kurie gali turėti įtakos buto vertei:

Automobilių stovėjimo aikštelė: Nuosava automobilių stovėjimo aikštelė arba patogi automobilių stovėjimo aikštelė kaimynystėje gali gerokai padidinti vertę.
Sauga: Butai, esantys mažai nusikaltėlių gyvenamuose rajonuose, kuriuose yra saugūs namai, taip pat gali kainuoti brangiau.
Aplinkosauginė padėtis: Kainai taip pat turi įtakos oro švara ir šalia namo esantys žalieji plotai. Pavyzdžiui, butai šalia parko ar upės paprastai yra labai paklausūs.

Apibendrinant galima pasakyti, kad vertinant buto vertę svarbu atsižvelgti į daugelį veiksnių, kurie gali turėti įtakos kainai. Kuo daugiau informacijos surinksite, tuo labiau pagrįstas bus jūsų sprendimas.

Turto vertinimo metodai

Dabar išsiaiškinkime, kokie yra vertinimo metodai ir kaip juos taikyti.

Vertinimo metodas	Aprašymas	Naudojimo pavyzdys
Lyginamasis metodas	Vertinimas remiantis panašių nekilnojamojo turto objektų tame pačiame rajone kainomis.	Jei trys butai jūsų kaimynystėje parduoti už 1TP470 000, 1TP480 000 ir 1TP477 000, jūsų buto vertė gali būti apie 1TP475 000. Svarbiausia atsižvelgti į visus skirtumus.
Pajamų metodas	Vertinimas grindžiamas galimomis buto nuomos pajamomis.	Jei jūsų butas gali duoti 1TP4400 T per mėnesį, jūsų metinės pajamos bus $4 800. Jei panašūs butai kainuoja $60 000, o jų pajamingumas toks pat, jūsų butas gali būti įvertintas ta pačia suma.
Išlaidų metodas	Įvertinimas, pagrįstas visomis su nekilnojamojo turto statyba ar atnaujinimu susijusiomis išlaidomis.	Jei remontui ir baldams planuojate išleisti 1TP420 000, o buto kaina be remonto yra 1TP450 000, galutinė kaina gali būti 1TP470 000.
Kapitalizacija	Vertinimas grindžiamas dabartinėmis rinkos sąlygomis ir būsimomis pajamomis.	Jei žinote, kad nuomos kainos jūsų rajone didėja 5% per metus, galite įvertinti buto vertę atsižvelgdami į tai.
Diskontavimo metodas	Būsimųjų pinigų srautų iš nuomos įvertinimas atsižvelgiant į dabartinę pinigų vertę.	Jei tikitės gauti $500 per mėnesį iš nuomos per 10 metų, bet su nuolaida, ji būtų verta 1TP440 000.

Ši lentelė padės greitai orientuotis skirtinguose turto vertinimo metoduose ir pasirinkti tinkamiausią jūsų situacijai.

Taigi kiekvienas metodas turi savų privalumų ir trūkumų, todėl svarbu pasirinkti geriausiai jūsų situaciją atitinkantį metodą.

Kaip tinkamai surinkti vertinimui reikalingą informaciją

Dabar, kai jau žinote apie vertinimo veiksnius ir metodus, pakalbėkime apie tai, kaip surinkti informaciją, reikalingą buto vertei nustatyti. Tai svarbus žingsnis, kuris padės jums išvengti klaidų ir priimti teisingą sprendimą.

1. duomenų šaltiniai

Pirmiausia atkreipkite dėmesį į duomenų šaltinius. Kur ieškoti informacijos apie nekilnojamojo turto rinką?

Internetinės platformos: Vienas iš paprasčiausių būdų - peržiūrėti skelbimus populiariose nekilnojamojo turto pardavimo svetainėse. Šiose svetainėse galite rasti daug informacijos, įskaitant nuotraukas, aprašymus ir pardavėjų kontaktinius duomenis. Pavyzdžiui, išstudijavę įvairius skelbimus, galite rasti butų nuo 100 000 iki 150 000 JAV dolerių savo apylinkėse.
Forumai ir bendruomenės: Nepamirškite specializuotų forumų ir socialinės žiniasklaidos grupių, kuriose aptariami nekilnojamojo turto klausimai. Čia galite gauti patarimų iš žmonių, kurie jau praėjo šį procesą.

2. Pasivaikščiojimas po apylinkes

Tačiau neapsiribokite vien internetu. Kartais pravartu pasivaikščioti po apylinkes ir asmeniškai pasižiūrėti, kokie butai parduodami.

Kainų stebėjimas: Galite pastebėti, kad kai kurie butai yra brangesni, nei tikėjotės, arba, priešingai, pigesni. Tai gali suteikti daugiau informacijos apie rinkos sąlygas ir padėti geriau suprasti, kaip vertinti butą.
Bendravimas su kaimynais: Pasikalbėkite su kaimynais arba vietos gyventojais. Jie gali pasidalyti įdomia informacija apie rajoną, jo plėtrą ir būsto kainas.

3 Rinkos pasiūlymų analizė

Kitas žingsnis - išanalizuoti rinkos pasiūlymus.

Charakteristikų palyginimas: Palyginkite ne tik kainas, bet ir butų savybes. Kaip jau minėjau, svarbu atsižvelgti į buto plotą, būklę, aukštą ir net vaizdą pro langą. Pasidarykite lentelę, kurioje surašysite visus svarbiausius parametrus. Pavyzdžiui, galite sukurti lentelę su tokiais stulpeliais kaip "Adresas", "Plotas (kvadratiniai metrai)", "Kaina (doleriais)", "Būklė", "Grindys", "Vaizdas".
Prašymas pateikti papildomos informacijos: Nedvejodami užduokite pardavėjams klausimų - gali būti naudinga sužinoti, kodėl jie nustatė tokią kainą. Pavyzdžiui, jei buto kaina yra 120 000 USD, o panašių pasiūlymų kaina yra 100 000 USD, sužinokite, kuo būtent šis butas yra išskirtinis.

4. Konsultacijos su ekspertais

Ir, žinoma, nepamirškite pasitarti su ekspertais.

Nekilnojamojo turto brokerių paslaugos: Jei manote, kad nesate tikri, ką galite daryti, arba tiesiog norite sužinoti profesionalią nuomonę, kreiptis į nekilnojamojo turto brokerį ar turto vertintoją gali būti puiki išeitis. Jie gali suteikti jums prieigą prie uždarytų pardavimų duomenų ir padėti suprasti, kaip jūsų nekilnojamojo turto kaina atitinka rinkos vertę.
Nekilnojamojo turto vertinimas: Mano draugas pasinaudojo nekilnojamojo turto brokerio paslaugomis ir tai jam sutaupė daug laiko ir nervų. Jis ne tik gavo tikslų įvertinimą, bet ir rado puikų butą už priimtiną kainą! Nekilnojamojo turto brokeris taip pat gali padėti išvengti galimų problemų, pavyzdžiui, paslėptų defektų, kurie gali turėti įtakos kainai.

5. Naudojimasis specializuotomis paslaugomis

Nepamirškite specializuotų internetinių paslaugų, kuriose galima atlikti turto vertinimą.

Internetinės skaičiuoklės: Yra svetainių, kuriose galite įvesti savo buto parametrus ir gauti apytikslę rinkos vertę. Pavyzdžiui, tokios tarnybos gali atsižvelgti į būsto vietą, kvadratinį plotą ir būklę ir pateikti nuo 90 000 iki 130 000 JAV dolerių įvertinimą.
Istorinių duomenų analizė: Kai kurios platformos suteikia prieigą prie istorinių nekilnojamojo turto kainų duomenų, kurie gali padėti suprasti, kaip kainos jūsų vietovėje keitėsi bėgant metams.

Rinkdami informaciją iš įvairių šaltinių ir naudodamiesi visomis turimomis priemonėmis, galėsite priimti labiau pagrįstą sprendimą dėl buto vertės nustatymo. Kuo daugiau duomenų turėsite, tuo užtikrinčiau jausitės pirkdami arba parduodami nekilnojamąjį turtą.

Dažniausiai pasitaikančios sąnaudų vertinimo klaidos

Vertinant nekilnojamojo turto vertę svarbu vengti dažniausiai daromų klaidų, kurios gali lemti neteisingas išvadas ir finansinius nuostolius. Atidžiau apžvelkime šias klaidas ir pasiūlykime keletą patarimų, kaip jų išvengti.

1. paslėptų sąnaudų ignoravimas

Klaidos aprašymas: Viena iš dažniausiai daromų klaidų - ignoruoti papildomas išlaidas, susijusias su buto pirkimu. Daugelis pirkėjų dėmesį sutelkia tik į nekilnojamojo turto kainą, neatsižvelgdami į tai, kad prie jos gali būti pridėtos įvairios paslėptos išlaidos.

Paslėptų išlaidų pavyzdžiai:

Nekilnojamojo turto mokesčiai: apie 1-2% buto vertės.
Nekilnojamojo turto brokerių komisiniai: gali sudaryti 2-5% vertės.
Renovacijos išlaidos: priklauso nuo buto būklės, tačiau, priklausomai nuo darbų apimties, gali siekti nuo 1 000 iki 20 000 JAV dolerių.

Išlaidų tipas	Apytikslė kaina (doleriais)
Mokesčiai	1,000 - 2,000
Nekilnojamojo turto brokerių komisiniai	2,000 - 5,000
Remonto išlaidos	1,000 - 20,000
Iš viso	4,000 - 27,000

2. išpūstų lūkesčių vertinimas

Klaidos aprašymas: Emocionalus prisirišimas prie buto gali paskatinti pervertinti jo vertę. Pirkėjai dažnai nesugeba objektyviai įvertinti savo turto, manydami, kad jis vertas daugiau, nei yra iš tikrųjų.

Pavyzdžiai:

Jei nusipirkote butą už 6 mln. rublių ir manote, kad dabar jis vertas 8 mln., tačiau panašūs butai kaimynystėje parduodami už 6 mln., rizikuojate ilgai laukti pirkėjo arba net sumažinti kainą.

Apartamentai komplekse Almerijoje, Ispanijoje

nuo 161 000 €

Ispanija, Almerija

Energetiškai efektyvi vila prestižinėje Mijaso vietoje

nuo 1 250 000 €

Ispanija, Mijase

Erdvus namas su baseinu netoli jūros Benalmadenoje

nuo 1 545 000 €

Ispanija, Malaga

Nauji butai Fuengiroloje, Malagoje, su terasomis

nuo 570 000 €

Ispanija, Malaga

Apartamentai su vaizdu į ežerą užmiesčio klube Benahavise, Malagoje

nuo 1 600 000 €

Ispanija, Malaga

Prabangūs apartamentai su vaizdu į jūrą Fuengiroloje

nuo 1 125 000 €

Ispanija, Malaga

3. nepakankamas rinkos sąlygų įvertinimas

Klaidos aprašymas: Butų kainos gali svyruoti priklausomai nuo įvairių veiksnių, pavyzdžiui, sezoninių pokyčių, ekonominės padėties ar politinio nestabilumo.

Pavyzdžiai:

Jei norite pirkti butą žiemą, kai paklausa nedidelė, galite rasti palankių pasiūlymų, tačiau pavasarį, kai aktyvumas rinkoje padidėja, kainos gali gerokai pakilti. Svarbu į tai atsižvelgti, kad nepraleistumėte palankių pasiūlymų.

4. Neteisingas panašių objektų palyginimas

Klaidos aprašymas: Pirkėjai dažnai lygina butus neatsižvelgdami į jų unikalias savybes. Pavyzdžiui, suremontuotas ir geros būklės butas negali kainuoti tiek pat, kiek panašus butas, kuriam reikalingas kapitalinis remontas.

Patarimai:

Visada lyginkite butus pagal jų būklę, plotą ir vietą. Ieškokite panašių nekilnojamojo turto objektų, kurių kaina neviršija 10-15%, kad gautumėte tikslesnį įvertinimą.

5. Rinkos sąlygų ignoravimas

Klaidos aprašymas: Nesupratus dabartinių rinkos sąlygų, buto vertė gali būti įvertinta neteisingai.

Pavyzdžiai:

Jei neseksite nekilnojamojo turto rinkos tendencijų, galite nepastebėti svarbių pokyčių, pavyzdžiui, mažėjančių kainų ar didėjančios paklausos, kurie gali turėti įtakos jūsų sandoriui.

Klaida	Aprašymas	Kaip išvengti
Paslėptų išlaidų ignoravimas	Papildomų išlaidų nepripažinimas	Sudarykite visą biudžetą
Įvertinimas pagal išpūstus lūkesčius	Emocinis prisirišimas prie buto	Objektyviai įvertinti išlaidas
Nepakankamas rinkos sąlygų įvertinimas	Sezoninių svyravimų poveikio nesuvokimas	Sekite rinkos tendencijas
Neteisingas palyginimas	Objektų palyginimas neatsižvelgiant į jų savybes	Naudokite panašius parametrus
Rinkos sąlygų ignoravimas	Dabartinės rinkos situacijos nesupratimas	Reguliariai analizuokite rinką

Išvengę šių dažniausiai daromų klaidų, galėsite tiksliau įvertinti buto vertę ir teisingai apsispręsti pirkdami nekilnojamąjį turtą.

Išvada

Dabar, kai apžvelgėme visus pagrindinius turto vertinimo aspektus, svarbu prisiminti, kad tikslus ir objektyvus vertinimas yra raktas į sėkmingą sandorį. Nedvejodami kreipkitės į specialistus ir naudokite įvairius vertinimo metodus, kad gautumėte geriausius rezultatus. Jei vis dar turite klausimų arba norite konsultacijos, galite kreiptis į mūsų įmonę.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kokie veiksniai daro didžiausią įtaką nekilnojamojo turto vertei?

Pagrindiniai veiksniai yra vieta, turto būklė, dydis ir išplanavimas bei dabartinės rinkos sąlygos.

Kokie galimi turto vertinimo metodai?

Dažniausiai taikomi šie metodai: lyginamoji analizė, sąnaudų metodas ir pajamų metodas, kurių kiekvienas taikomas atsižvelgiant į konkrečią situaciją.

Kokias klaidas dažniausiai daro pirkėjai, vertindami turto vertę?

Pirkėjai dažnai neatsižvelgia į paslėptas išlaidas, remiasi pasenusia informacija arba neatsižvelgia į dabartines rinkos tendencijas.

Kaip savarankiškai nustatyti turto vertę?

Savarankiškai atlikite panašių objektų lyginamąją analizę, patikrinkite rinkos duomenis ir pasikonsultuokite su specialistais.

Ar verta kreiptis į profesionalus dėl turto vertinimo?

Taip, profesionalai padės atsižvelgti į visus niuansus ir išvengti klaidų, kurios gali turėti didelės įtakos galutinei sandorio kainai.