Auteur de l'article :

Artem

Le spécialiste indonésien de l'immobilier

Date :  27.01.2024

Temps de lecture : 9 min.

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Ces dernières années, Bali est devenue un pôle d'attraction pour de nombreux investisseurs étrangers à la recherche d'investissements immobiliers lucratifs. Ce paradis tropical, connu pour ses plages, sa culture et son hospitalité, offre non seulement des possibilités de vacances uniques, mais aussi des opportunités d'investissement attrayantes. Notre article vise à fournir une vue d'ensemble de la situation actuelle du marché immobilier de Bali, à souligner les tendances et dynamiques clés et à présenter les spécificités du processus d'investissement pour les investisseurs potentiels.

Aperçu de la situation actuelle du marché immobilier à Bali

Bali n'est pas seulement une destination touristique populaire, c'est aussi l'un des endroits les plus attrayants pour l'investissement immobilier. Malgré l'impact de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier de Bali continue à faire preuve de résilience. L'une des caractéristiques importantes est la disponibilité de biens immobiliers économiques et de villas et d'appartements de luxe. Grâce à son climat favorable, à la beauté de ses paysages, à ses infrastructures développées et à son niveau de service élevé, Bali attire de plus en plus d'investisseurs étrangers.

ONYX BEACH HOTEL

à partir de $110 000

Indonésie, Bali, Changgu

ENKI VILLAS

à partir de $350 000

Indonésie, Bali, Changgu

RÊVE VERT D'UMALAS

à partir de $300 000

Indonésie, Bali, Umalas.

TERATAI ROYAL

à partir de $300 000

Indonésie, Bali, Changgu

TECHNOHOUSE

à partir de $559,000

Indonésie, Bali, Changgu, Berawa.

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Indonésie, Bali, Changgu, Batu Balong.

Raisons de l'intérêt croissant des investisseurs étrangers

• Le climat favorable et la beauté des paysages attirent des touristes du monde entier, ce qui crée une forte demande de logements locatifs.
• La possibilité d'obtenir un revenu passif stable grâce aux biens locatifs rend l'investissement dans les biens immobiliers à Bali attrayant pour les investisseurs.
• Des infrastructures développées et un niveau de service élevé permettent un hébergement confortable et des loisirs, ce qui contribue à la croissance du flux touristique et à l'augmentation de la demande de biens immobiliers.
• La stabilité politique et la neutralité de l'Indonésie créent un environnement favorable aux investissements, qui sont ainsi protégés des risques politiques.

Tous ces facteurs se conjuguent pour que le marché immobilier de Bali connaisse une croissance régulière et devienne attrayant pour les investisseurs.

Marché immobilier de Bali : tendances et dynamique

Ces dernières années, les prix de l'immobilier à Bali ont connu une augmentation constante. Cela s'explique par la demande croissante des investisseurs étrangers et des touristes. Cependant, malgré la hausse des prix, propriété à Bali reste encore abordable par rapport à d'autres destinations touristiques populaires.

Bali attire les investisseurs par sa culture unique, sa beauté naturelle et l'hospitalité de la population locale. Ces atouts, associés à des infrastructures développées et à une qualité de vie élevée, rendent l'île attrayante pour l'investissement immobilier.

Demande de Bali biens L'intérêt pour l'île se développe non seulement chez les investisseurs étrangers, mais aussi au sein de la population locale. Cela est dû au développement de l'économie de l'île, à l'amélioration des conditions de vie et à l'augmentation des revenus de la population.

Les investisseurs étrangers sont particulièrement intéressés par les villas et les appartements situés dans les zones touristiques de l'île, telles que Seminyak, Kuta et Ubud. Ces biens sont très demandés par les touristes et peuvent générer des revenus locatifs stables.

Cependant, malgré les tendances positives, le marché immobilier de Bali présente également des risques. Il s'agit notamment de la possibilité de changements législatifs, de fluctuations de la monnaie locale, ainsi que de risques naturels et politiques. Par conséquent, avant d'investir dans Bali biens il est important d'analyser le marché en profondeur et de prendre en compte tous les facteurs possibles.

Processus d'investissement

Particularités de l'acquisition de biens immobiliers (en location et en pleine propriété)

Il existe deux principaux types de propriété en Indonésie : la propriété à bail (leasehold) et la propriété libre (freehold). Le leasehold est un bail à long terme qui peut durer jusqu'à 25-30 ans et qui peut être renouvelé à la fin du terme. La pleine propriété est réservée aux citoyens indonésiens. Toutefois, les investisseurs étrangers peuvent acquérir la pleine propriété d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un propriétaire désigné (généralement un citoyen indonésien).

Procédure de traitement des transactions

L'achat d'une propriété à Bali comporte un certain nombre d'étapes : sélection d'une propriété, vérification des documents, signature d'un contrat préliminaire, paiement et transfert de propriété. L'ensemble du processus est généralement accompagné par un avocat ou un agent immobilier.

• Aspects juridiques de l'acquisition de biens immobiliers
• Les aspects juridiques de l'achat d'une propriété à Bali peuvent être compliqués, en particulier pour les investisseurs étrangers. Il est important de savoir que les étrangers ne peuvent pas être propriétaires d'un terrain en pleine propriété. Cependant, il est possible de posséder une propriété par le biais d'un contrat de bail à long terme (Leasehold) ou par la création d'une entité juridique (PT PMA).
• Sélection d'un objet à investir
• De nombreux facteurs interviennent dans le choix d'un bien d'investissement. Il est important de tenir compte de l'emplacement, du type de bien, de sa valeur et de son potentiel de revenus. Une attention particulière doit être accordée à la vérification de la légalité du bien et à l'obtention de tous les permis nécessaires.

• Vérification des documents
• La vérification des documents relatifs au bien immobilier est une étape importante du processus d'achat. Il est nécessaire de s'assurer que tous les documents et permis nécessaires sont en place et de vérifier que le bien n'est pas grevé de dettes ou de charges.
• Signature d'un contrat préliminaire
• Après avoir sélectionné l'objet et vérifié les documents, un contrat préliminaire est signé, qui fixe les conditions de l'opération et les obligations des parties. À ce stade, un prépaiement est généralement effectué.
• Paiement et transfert de propriété
• Une fois l'avant-contrat signé, le paiement intégral du prix du bien est effectué et le transfert de propriété a lieu. Ce processus est généralement accompagné par un notaire. Une fois la transaction terminée, le nouveau propriétaire reçoit tous les documents nécessaires confirmant ses droits sur le bien.

Stratégies et rendement des investissements

• Utilisation du bien : location, revente, résidence personnelle
• Investir dans une propriété à Bali peut être non seulement rentable, mais aussi agréable. Les propriétaires peuvent utiliser leur bien à des fins de location, de revente ou de résidence personnelle. Dans le même temps, les rendements locatifs peuvent aller de 6% à 10% par an.
• Exemples de rentabilité et de facteurs qui l'influencent
• Le retour sur investissement dans l'immobilier à Bali dépend de nombreux facteurs, notamment de l'emplacement de la propriété, de son état et de la demande de location. Par exemple, une villa située dans le quartier de Seminyak et louée pour $200 par jour peut rapporter jusqu'à $30 000 par an.
• Stratégies d'investissement
• Choix de la stratégie investissement immobilier à Bali dépend largement des objectifs et des capacités de l'investisseur. Pour ceux qui recherchent un revenu passif stable, l'option la plus appropriée est la location à long terme d'un bien immobilier. Ceux qui sont prêts à prendre un risque dans l'espoir d'un rendement plus élevé peuvent envisager de revendre la propriété après l'avoir réparée ou rénovée. Enfin, une propriété à Bali peut être un excellent endroit pour une résidence personnelle, où vous pouvez combiner vacances et travail.

• Facteurs affectant la rentabilité
• Outre l'emplacement et l'état de la propriété, des facteurs tels que la qualité de la gestion de la propriété, le niveau de service et de commodité pour les locataires, ainsi que la bonne stratégie de prix peuvent influencer le retour sur investissement de la propriété de Bali. Par exemple, offrir des services supplémentaires tels que le ménage, les transferts, les petits déjeuners, etc. peut augmenter la valeur locative et donc le retour sur investissement.
• Calcul du rendement
• Pour calculer le retour sur investissement d'un bien immobilier à Bali, il est nécessaire de prendre en compte l'ensemble des revenus et des dépenses liés à la possession et à l'exploitation du bien. Les revenus comprennent les loyers, tandis que les dépenses comprennent les impôts, les assurances, l'entretien et les réparations du bien, les frais de la société de gestion, etc. En même temps, il faut tenir compte du fait que la rentabilité peut varier en fonction de la saison, de la situation économique et d'autres facteurs.

Politique et obligations fiscales

Impôt foncier et autres aspects fiscaux

Les propriétaires de biens immobiliers à Bali sont tenus de payer une taxe foncière annuelle d'environ 0,5% de la valeur imposable du bien. En outre, lors de l'achat d'une propriété, une taxe de transfert de propriété (BPHTB) de 5% de la valeur de la transaction doit être payée. Si le bien est loué, l'impôt sur les revenus locatifs doit également être payé.

Impact de la politique fiscale sur les décisions d'investissement

La politique fiscale peut influencer de manière significative les décisions d'investissement. Par exemple, des impôts élevés sur les revenus locatifs peuvent réduire le rendement de l'investissement. Par conséquent, avant d'acheter un bien immobilier, il est important de prendre en compte toutes les obligations fiscales et de se renseigner sur les exonérations et réductions possibles.

Aspects juridiques

Lors de l'achat d'une propriété dans un autre pays, il est important de tenir compte des aspects juridiques. L'Indonésie, y compris Bali, impose certaines restrictions aux investisseurs étrangers. Par exemple, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en pleine propriété (freehold), mais peuvent les louer à long terme (leasehold). Il est donc conseillé de consulter un avocat ou un conseiller immobilier pour obtenir des informations détaillées et un soutien juridique avant d'acheter une propriété.

Facteurs de risque et avenir du marché

Risques potentiels pour les investisseurs

Comme tout autre investissement, l'achat d'une propriété à Bali comporte certains risques. Il s'agit notamment des changements de législation, des fluctuations imprévisibles de la monnaie, des catastrophes naturelles et des risques liés au choix d'un promoteur immobilier ou d'un prête-nom peu fiable.

Prévisions et attentes concernant le marché immobilier à Bali

Malgré les risques possibles, les experts prévoient une poursuite de la croissance du marché immobilier à Bali. L'amélioration de la situation économique et la reprise de la fréquentation touristique devraient entraîner une augmentation de la demande de biens immobiliers, ce qui se traduira par une hausse des prix et des retours sur investissement.

Risques liés au statut juridique des biens immobiliers

L'un des principaux risques de la achat d'une propriété à Bali est la complexité du statut juridique des biens immobiliers. En Indonésie, l'achat direct de biens immobiliers par des étrangers est soumis à des restrictions, de sorte que l'on a souvent recours à un système de propriétaire mandataire, ce qui comporte des risques supplémentaires. Il est important de vérifier soigneusement tous les documents et de contacter un avocat ou un agent immobilier fiable.

Risques liés aux fluctuations économiques

Comme tout autre marché, le marché immobilier de Bali est influencé par des facteurs macroéconomiques. Les fluctuations des taux de change, les changements de politique économique du gouvernement et l'inflation peuvent tous affecter la valeur des biens immobiliers et le rendement des investissements.

Prévisions pour l'avenir

Malgré tous les risques, les experts restent optimistes quant à l'avenir du marché immobilier de Bali. Avec la croissance économique régulière de l'Indonésie, l'augmentation du nombre de touristes et d'investisseurs étrangers, et le soutien actif du gouvernement, le marché immobilier de l'île devrait continuer à croître et à se développer.

Conclusion

Bali reste l'une des destinations les plus attrayantes pour les investissements immobiliers. Avec sa culture unique, ses paysages magnifiques, son économie stable et sa neutralité politique, l'île attire de nombreux investisseurs étrangers. Toutefois, comme pour tout investissement, l'achat d'une propriété à Bali nécessite une analyse et une planification minutieuses.

Il est important d'envisager tous les risques possibles, y compris les changements de législation, les fluctuations monétaires et les catastrophes naturelles. Il convient également de prêter attention au choix du promoteur et à la forme de propriété du bien.