Forfatter af artiklen:

Artem

Indonesiens ejendomsspecialist

Dato:  27.01.2024

Læsetid: 9 min.

Visninger:  898

I de senere år er Bali blevet et trækplaster for mange udenlandske investorer på udkig efter lukrative ejendomsinvesteringer. Dette tropiske paradis, som er kendt for sine strande, sin kultur og sin gæstfrihed, tilbyder ikke kun unikke feriemuligheder, men også attraktive investeringsmuligheder. Vores artikel har til formål at give et overblik over den aktuelle situation på Balis ejendomsmarked, skitsere de vigtigste tendenser og dynamikker og præsentere detaljerne i investeringsprocessen for potentielle investorer.

Et overblik over den aktuelle situation på Balis ejendomsmarked

Bali er ikke kun et populært turistmål, men også et af de mest attraktive steder for ejendomsinvesteringer. På trods af konsekvenserne af COVID-19-pandemien viser Balis ejendomsmarked fortsat modstandskraft. Et vigtigt træk er tilgængeligheden af både billige ejendomme og luksusvillaer og -lejligheder. På grund af det gunstige klima, den smukke natur, den udviklede infrastruktur og det høje serviceniveau tiltrækker Bali flere og flere udenlandske investorer.

ONYX BEACH HOTEL

fra $110,000

Indonesien, Bali, Changgu

ENKI VILLAS

fra $350.000

Indonesien, Bali, Changgu

UMALAS GRØNNE DRØM

fra $300.000

Indonesien, Bali, Umalas.

TERATAI ROYAL

fra $300.000

Indonesien, Bali, Changgu

TECHNOHOUSE

fra $559,000

Indonesien, Bali, Changgu, Berawa.

KAMALLA

fra $450,000

Indonesien, Bali, Changgu, Batu Balong.

Årsager til den voksende interesse fra udenlandske investorer

• Det gunstige klima og den smukke natur tiltrækker turister fra hele verden og skaber en stor efterspørgsel på udlejningsejendomme.
• Muligheden for at tjene en stabil passiv indkomst fra udlejningsejendomme gør det attraktivt for investorer at investere i Bali-ejendomme.
• Udviklet infrastruktur og et højt serviceniveau giver komfortabel indkvartering og rekreation, hvilket bidrager til vækst i turiststrømmen og øget efterspørgsel efter ejendomme.
• Indonesiens politiske stabilitet og neutralitet skaber et gunstigt investeringsmiljø og sikrer, at investeringerne er beskyttet mod politiske risici.

Alle disse faktorer er med til at sikre, at Balis ejendomsmarked vokser støt og gør det attraktivt for investorer.

Bali-ejendomsmarkedet: tendenser og dynamik

I de senere år har der været en støt stigning i ejendomspriserne på Bali. Det skyldes den stigende efterspørgsel fra udenlandske investorer og turister. Men på trods af prisstigningerne, ejendom på Bali er stadig til at betale sammenlignet med andre populære turistmål.

Bali tiltrækker investorer med sin unikke kultur, naturlige skønhed og lokalbefolkningens gæstfrihed. Dette, kombineret med den udviklede infrastruktur og høje livskvalitet, gør øen attraktiv for ejendomsinvesteringer.

Efterspørgsel efter Bali ejendom vokser ikke kun blandt udenlandske investorer, men også blandt den lokale befolkning. Det skyldes udviklingen af øens økonomi, forbedrede levevilkår og stigende indkomster for befolkningen.

Udenlandske investorer er især interesserede i villaer og lejligheder i øens turistområder som Seminyak, Kuta og Ubud. Disse ejendomme er meget efterspurgte blandt turister og kan generere stabile lejeindtægter.

Men på trods af de positive tendenser har ejendomsmarkedet på Bali også sine risici. De omfatter muligheden for ændringer i lovgivningen, udsving i den lokale valuta samt naturbetingede og politiske risici. Derfor bør man, inden man investerer i Bali ejendom Det er vigtigt at analysere markedet grundigt og tage højde for alle mulige faktorer.

Investeringsproces

Særlige forhold ved erhvervelse af fast ejendom (lejemål og selveje)

Der er to hovedtyper af ejendomsejerskab i Indonesien: Leasehold og freehold. Leasehold er en langtidskontrakt, der kan vare op til 25-30 år, og som kan fornyes ved periodens udløb. Freehold er fuldt ejerskab, som kun er tilgængeligt for indonesiske borgere. Udenlandske investorer kan dog erhverve fuldt ejerskab af en ejendom gennem en nomineret ejer (normalt en indonesisk statsborger).

Procedure for behandling af transaktioner

At købe en ejendom på Bali indebærer en række trin: udvælgelse af en ejendom, kontrol af dokumenter, underskrivelse af en foreløbig kontrakt, betaling og overdragelse af ejerskabet. Hele processen ledsages normalt af en advokat eller en ejendomsmægler.

• Juridiske aspekter af ejendomskøb
• De juridiske aspekter ved køb af ejendom på Bali kan være komplicerede, især for udenlandske investorer. Det er vigtigt at være klar over, at udlændinge ikke kan eje jord på Freehold-basis. Det er dog muligt at eje ejendom gennem en langsigtet lejeaftale (Leasehold) eller gennem oprettelse af en juridisk enhed (PT PMA).
• Udvælgelse af et objekt til investering
• Der er mange faktorer, der spiller ind, når man skal vælge en investeringsejendom. Det er vigtigt at overveje beliggenheden, typen af ejendom, dens værdi og indkomstpotentiale. Man skal være særlig opmærksom på at kontrollere, at ejendommen er lovlig og har alle de nødvendige tilladelser.

• Verifikation af dokumenter
• Kontrol af ejendommens dokumenter er en vigtig fase i købsprocessen. Det er nødvendigt at sikre sig, at alle de nødvendige dokumenter og tilladelser er på plads, og at tjekke ejendommen for eventuel gæld og hæftelser.
• Underskrivelse af en foreløbig kontrakt
• Når man har valgt et objekt og kontrolleret dokumenterne, underskrives en foreløbig kontrakt, som fastsætter vilkårene for handlen og parternes forpligtelser. På dette tidspunkt foretages der normalt en forudbetaling.
• Betaling og overdragelse af ejerskab
• Når den foreløbige kontrakt er underskrevet, foretages den fulde betaling af ejendommens pris, og derefter finder overdragelsen af ejerskabet sted. Denne proces ledsages normalt af en notar. Når transaktionen er afsluttet, modtager den nye ejer alle de nødvendige dokumenter, der bekræfter hans/hendes rettigheder til ejendommen.

Strategier og investeringsafkast

• Anvendelse af ejendommen: udlejning, videresalg, privatbolig
• At investere i ejendom på Bali kan ikke kun være rentabelt, men også sjovt. Ejendomsejere kan bruge ejendommen til udlejning, videresalg eller egen bolig. Samtidig kan lejeindtægterne variere fra 6% til 10% om året.
• Eksempler på rentabilitet og faktorer, der påvirker den
• Afkastet af en investering i en ejendom på Bali afhænger af mange faktorer, bl.a. ejendommens beliggenhed, tilstand og udlejningsefterspørgsel. For eksempel kan en villa i Seminyak-området, der udlejes for $200 pr. dag, indbringe op til $30.000 pr. år.
• Investeringsstrategier
• Valg af strategi Investering i ejendom på Bali afhænger i høj grad af investorens mål og evner. For dem, der er på udkig efter en stabil passiv indkomst, vil den mest velegnede mulighed være langsigtet ejendomsudlejning. De, der er villige til at tage en risiko i håb om højere afkast, kan overveje muligheden for at videresælge ejendommen efter reparation eller renovering. Endelig kan en ejendom på Bali være et godt sted at bo som privatperson, hvor man kan kombinere ferie og arbejde.

• Faktorer, der påvirker rentabiliteten
• Ud over ejendommens beliggenhed og tilstand kan faktorer som kvaliteten af ejendomsadministrationen, serviceniveauet og bekvemmeligheden for lejerne samt den rigtige prisstrategi påvirke afkastet af investeringen i en Bali-ejendom. Hvis man f.eks. tilbyder ekstra tjenester som rengøring, transport, morgenmad osv. kan det øge lejeværdien og dermed investeringsafkastet.
• Beregning af udbytte
• For at beregne afkastet af en investering i en ejendom på Bali er det nødvendigt at tage højde for alle de indtægter og udgifter, der er forbundet med at eje og drive ejendommen. Indtægterne omfatter husleje, mens udgifterne omfatter skatter, forsikringer, vedligeholdelse og reparation af ejendommen, gebyrer til administrationsselskabet osv. Samtidig er det værd at overveje, at rentabiliteten kan variere afhængigt af sæson, økonomisk situation og andre faktorer.

Skattepolitik og forpligtelser

Ejendomsskat og andre skatteaspekter

Ejere af fast ejendom på Bali skal betale en årlig ejendomsskat på ca. 0,5% af ejendommens vurderede værdi. Ved køb af en ejendom skal der desuden betales en ejendomsoverdragelsesskat (BPHTB) på 5% af transaktionsværdien. Hvis ejendommen udlejes, skal der også betales lejeindtægtsskat.

Skattepolitikkens indvirkning på investeringsbeslutninger

Skattepolitik kan have stor indflydelse på investeringsbeslutninger. For eksempel kan høje skatter på lejeindtægter reducere investeringsafkastet. Derfor er det vigtigt at overveje alle skatteforpligtelser og finde ud af, om der er mulighed for fritagelser og rabatter, før man køber en ejendom.

Juridiske aspekter

Når man køber ejendom i et andet land, er det vigtigt at overveje de juridiske aspekter. Indonesien, herunder Bali, har visse begrænsninger for udenlandske investorer. For eksempel kan udlændinge ikke eje jord på selvejerbasis (freehold), men de kan leje jord i en længere periode (leasehold). Det er derfor tilrådeligt at konsultere en advokat eller ejendomskonsulent for at få detaljerede oplysninger og juridisk støtte, før man køber en ejendom.

Risikofaktorer og markedets fremtid

Potentielle risici for investorer

Som enhver anden investering indebærer køb af ejendom på Bali visse risici. De omfatter ændringer i lovgivningen, uforudsigelige valutasvingninger, naturkatastrofer og risici forbundet med at vælge en upålidelig ejendomsudvikler eller forvalter.

Prognoser og forventninger til ejendomsmarkedet på Bali

På trods af de mulige risici forudser eksperter yderligere vækst på Balis ejendomsmarked. Det forventes, at når den økonomiske situation forbedres, og turisttrafikken kommer i gang igen, vil efterspørgslen efter ejendomme stige, hvilket vil føre til højere priser og investeringsafkast.

Risici i forbindelse med den juridiske status for fast ejendom

En af de største risici i Køb af ejendom på Bali er kompleksiteten i den juridiske status for fast ejendom. I Indonesien er der restriktioner på udlændinges direkte køb af ejendom, så ofte bruges en ordning med en nomineret ejer, hvilket medfører yderligere risici. Det er vigtigt at tjekke alle dokumenter grundigt og kontakte en pålidelig advokat eller ejendomsmægler.

Risici forbundet med økonomiske udsving

Som alle andre markeder påvirkes Balis ejendomsmarked af makroøkonomiske faktorer. Udsving i valutakurser, ændringer i regeringens økonomiske politik og inflation kan alle påvirke ejendomsværdier og investeringsafkast.

Forudsigelser for fremtiden

På trods af alle risici er eksperterne fortsat optimistiske med hensyn til fremtiden for Balis ejendomsmarked. Med Indonesiens stabile økonomiske vækst, et stigende antal turister og udenlandske investorer og aktiv støtte fra regeringen forventes det, at øens ejendomsmarked fortsat vil vokse og udvikle sig.

Konklusion

Bali er fortsat en af de mest attraktive destinationer for ejendomsinvesteringer. Med sin unikke kultur, smukke natur, stabile økonomi og politiske neutralitet tiltrækker øen mange udenlandske investorer. Men som med alle andre investeringer kræver det omhyggelig analyse og planlægning at købe ejendom på Bali.

Det er vigtigt at overveje alle mulige risici, herunder ændringer i lovgivningen, valutasvingninger og naturkatastrofer. Det er også værd at være opmærksom på valget af bygherre og ejendommens ejerform.