Кирения, улица Korshiyaka, комплекс Özyalçin 192Park Heights Square 1, Дубай, ОАЕ69, 67 1 Soi Kokyang, Rawai, Muang, PhuketGrand condo 7, Chroy Changvar, Пном ПенJl. Dukuh Indah No.606, Бали 80361, ИндонезияБатуми, ул. Шериф Химшиашвили 1Çağlayan Mahallesi, Barınaklar Bulvarı 5, 07235SPb, Naberezhnaya reka moyka 36, офис. 18C/El Montículo 8, 29631, Беналмадена, ИспанияУнгария, Будапеща, Merleg St. 12Улица Pulawska 17, Варшава10b Trg Dara Petkovića, Тиват, Черна гораJacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Абу ДабиБелград, Vidovdanska 3, lokal 2Казахстан, Астана, ул. "Туркестан" 14 АJacques Chirac st., Al Saadiyat Island, Абу Даби277 Ситивю Драйв, отдел 16 Вон, Онтарио.
BG 
RU 
EN 
DE 
PL 
NL 
ES 
FR 
IT 
TR 
AR 
ZH 
UK 
CS 
PT 
SV 
FI 
DA 
NB 
LV 
LT 
HU 
RO 
SL 
Закупуване на имот в Бали: какво трябва да вземат предвид чужденците?
Дата: 13.10.2024
Време за четене: 13 мин.
Прегледи: 1 905Бали не е просто рай на земята със зашеметяващи плажове и зелени оризови тераси. Този индонезийски остров се е превърнал в истински магнит за чуждестранните купувачи на имоти. Защо? Защото тук можете не само да се наслаждавате на живота, но и да инвестирате изгодно. Ако мислите да закупите Имот в БалиВ тази статия ще разгледаме всичко, което трябва да знаете, преди да направите крачка към мечтата си. В тази статия ще разгледаме всичко, което трябва да знаете, преди да направите крачка към мечтата си.
Правни аспекти и ограничения за чужденци
Когато става въпрос за закупуване на имот в Бали, чужденците се сблъскват с някои правни нюанси. Първото нещо, което трябва да знаете, е, че пряката собственост на земя за чужденци в Индонезия е ограничена. Това означава, че няма да можете просто да вземете и да купите парцел земя, както се прави в повечето страни. Но не се обезкуражавайте! Съществуват няколко форми на собственост, които могат да ви помогнат да станете собственик на имот на този красив остров.
Налични форми на собственост: лизинг и дългосрочен лизинг
Най-разпространеният вариант е лизингът. Това означава, че можете да наемете земята за дълъг период от време - най-често 25-30 години с опция за подновяване. Например моят приятел Алекс, който си купи вила в Чангу, има 30-годишен договор за наем с опция за подновяване за още 30 години. Той казва, че това е чудесен начин да имате свое собствено кътче от Бали, без да се притеснявате за правни усложнения.
Дългосрочните наеми също са популярен избор. В този случай можете да наемете имот, който вече е построен, и да го ползвате в продължение на няколко години. Това е особено удобно за тези, които не планират да останат в Бали за постоянно, но искат да могат да идват тук за почивка.
Ограничения за директна покупка на земя от чужденци
Както казах, пряката собственост на земя за чужденци в Бали е сложен въпрос. Ако все пак искате да притежавате собствен парцел, ще трябва да помислите за номинална собственост чрез местни жители. Това означава, че ще използвате името на индонезиец, за да оформите сделката. Например моята приятелка Лена направи точно това, когато реши да си купи апартамент в Убуд. Тя намери надежден местен партньор, който ѝ помогна да изготви всички необходими документи.
Но бъдете внимателни! Номинираната собственост може да бъде рискована, ако не познавате лицето, с което сключвате договора. Затова винаги си струва да привлечете адвокати, които да ви помогнат да разберете правните аспекти и да защитят интересите ви.
Необходимостта от правна помощ за защита на правата
Не забравяйте, че правният съвет не е просто формалност, а необходимост. На Бали има много нюанси, които могат да се превърнат в проблем, ако не познавате местните закони. Препоръчвам ви да намерите опитен адвокат, който е специализиран в областта на недвижимите имоти. Например моят приятел Петър, който си купи къща в Нуса Дуа, казва, че адвокатът му е помогнал да избегне много подводни камъни и му е спестил много нерви.
След като изяснихме правните аспекти, нека преминем към следващата стъпка - процеса на закупуване на имот в Бали.
Процесът на закупуване на имот в Бали
След като вече сте се запознали с правните аспекти, нека да разгледаме самия процес на закупуване на имот в Бали. Той може да изглежда сложен, но ако следвате няколко прости стъпки, можете да го направите безпроблемно.
1. Търсене на обект и избор на квартал
Първата стъпка е намирането на подходящ имот и избор на квартал. В Бали има множество интересни квартали, всеки от които се отличава със свои собствени характеристики. Популярни квартали са Убуд, Семиняк, Чангу и Нуса Дуа.
- Убуд - е културната столица на Бали, известна със своите оризови тераси и художествени галерии. Ако търсите спокойствие и вдъхновение, това е идеалното място за вас.
- Семиняк - е модерен квартал с шикозни ресторанти, бутици и плажове. Той кипи от живот и ако обичате активната почивка, определено ще го оцените.
- Чангу - Тук се срещат сърфирането и начинът на живот. Има много кафенета и работни пространства, което го прави популярен сред дигиталните номади.
- Нуса Дуа - е по-тих и по-луксозен квартал, идеален за тези, които искат уединение и комфорт.
При избора на район е важно да вземете предвид целите си: дали искате да инвестирате в имот, или просто да намерите място за живеене. Например, ако планирате да отдавате вилата си под наем, Семиняк и Чангу могат да бъдат по-благоприятни по отношение на доходите.
2. Споразумение с продавача
След като сте избрали район и сте намерили имот, който ви интересува, е време да преминете към преговори с продавача. На този етап е важно да подпишете предварителен договор, наречен писмо за намерение (LOI). В този документ се излагат вашите намерения и основните условия на сделката.
Не забравяйте да обсъдите размера на депозита и да договорите условията на сделката. Обикновено депозитът е около 10% от стойността на имота. Спомням си моя приятел Игор, когато купуваше апартамент в Чангу, отначало беше много нервен, но в крайна сметка намери общ език с продавача и всичко мина гладко. Основното нещо е да бъдете открити и честни в преговорите.
3. Регистрация и изпълнение на сделката
Когато всички условия са договорени, е време да регистрирате и оформите сделката. На този етап със сигурност ще ви е необходим нотариус, който да придружава сделката. Той ще ви помогне да съставите договора за наем и да проверите собствеността на имота.
Важно е да запомните, че този процес може да отнеме известно време - от няколко седмици до няколко месеца. Но не се притеснявайте! Това е нормално за Бали. Просто се наслаждавайте на процеса и визуализирайте как ще прекарвате времето си в новия си дом.
След като сте изпълнили всички формалности, можете да се наслаждавате на имота си в Бали. Но преди това нека разгледаме данъците и допълнителните разходи, които могат да възникнат при закупуването на имот.
Данъци и допълнителни разходи
Когато сте една стъпка по-близо до мечтания имот в Бали, е важно да не забравяте за данъците и допълнителните разходи, които могат да възникнат в процеса на покупка. Това ще ви помогне да избегнете неприятни изненади и да планирате правилно бюджета си. По-долу е представена таблица с основните данъци и разходи, с които може да се сблъскате.
| Вид на данъка/разхода | Описание | Процент от разходите | Пример за имот на стойност 200 000 USD |
|---|---|---|---|
| Данък върху покупката на недвижими имоти | Стандартният данък, който се плаща при покупка на имот. | 5% | $10,000. |
| Регистрационни такси и комисиони | Разходи за нотариални услуги, оформяне на документи и регистрация на собственост. | 1% - 2% | $2,000 - $4,000 |
| Годишни данъци върху недвижимите имоти | Данъците, които собствениците на имоти трябва да плащат годишно, зависят от стойността на имота. | Около 0,05% до 0,1%. | $100 - $200. |
След като уточнихме данъците и разходите, нека преминем към следващия важен аспект - възможностите за финансиране и получаване на ипотечен кредит.
Възможности за финансиране и получаване на ипотека
Ако не разполагате с достатъчно средства, за да платите имота изцяло, не се отчайвайте! В Бали има няколко възможности за финансиране, включително ипотечни кредити. Все пак си струва да помните, че условията за чужденци могат да се различават от тези, предлагани на местните жители.
Наличие на ипотечни програми за чужденци
Някои банки в Бали предлагат ипотечни програми за чужденци, но условията могат да варират. Обикновено трябва да направите първоначална вноска в размер на 30-50% от стойността на имота. Например, ако искате да закупите вила за 300 000 USD, ще трябва да внесете между 90 000 и 150 000 USD като първоначална вноска.
Условия за отпускане на заеми от местни банки
Лихвените проценти по ипотечните кредити могат да бъдат доста високи, затова си струва да разгледате внимателно всички оферти. Чувал съм, че някои чужденци избират местни банки като Bank Mandiri или BCA, тъй като те предлагат по-конкурентни условия. Все пак бъдете подготвени, че процесът по отпускане на ипотека може да отнеме време и да изисква много документи.
Управление на имоти и отдаване под наем
След като притежавате имот в Бали, възниква въпросът: как да управлявате ефективно имота си и евентуално да го отдавате под наем? Това може да бъде не само източник на доходи, но и начин да възстановите инвестицията си.
Краткосрочни и дългосрочни лизинги
Първото нещо, което трябва да решите, е форматът на наема. В Бали са популярни както краткосрочните, така и дългосрочните наеми. Краткосрочните наеми ви позволяват да генерирате приходи от туристи, които търсят временно настаняване. Например, ако притежавате вила в Семиняк, можете да я отдадете под наем в платформата Airbnb или Booking.com. Познавам хора, които печелят до 30 000 долара на сезон от наеми, което значително възвръща инвестицията им.
От друга страна, дългосрочният лизинг означава, че отдавате имота си под наем за период от 6 месеца до една година. Това може да е удобно, ако искате да избегнете постоянното управление на наема и да имате стабилен доход. Моята приятелка Олга отдаде апартамента си в Убуд под наем на дългосрочен договор и сега се радва на спокойствие, знаейки, че наемателите плащат редовно.
Търсене на фирми за управление на съоръжения за поддръжка
Ако не възнамерявате да управлявате активно имота си, струва си да помислите за компания за управление на имоти. Тези компании могат да се погрижат за всички ваши нужди, свързани с отдаването под наем - от намирането на наематели до почистването и поддръжката.
Въпреки това бъдете внимателни при избора на компания за управление. Чувал съм истории за това, че някои компании са фалирали и собствениците са останали без приходи. Затова не забравяйте да прочетете отзивите и да направите задълбочено проучване, преди да вземете решение.
Данъци и задължения за наемодателите
Не забравяйте за данъците, свързани с наемането на жилище. Ако отдавате имота си под наем, ще трябва да платите данък върху доходите от наем, който е около 10% от получения доход. Струва си да вземете предвид и разходите за експлоатация на имота, като например комунални услуги и поддръжка.
Получаване на виза и разрешение за пребиваване чрез закупуване на имот
Един от приятните бонуси при закупуване на имот в Бали е възможността за получаване на виза и дори на разрешение за пребиваване. Това може да бъде от особено значение за тези, които планират да прекарат повече време на острова.
Какви видове визи са на разположение на собствениците на имоти
Когато станете собственик на имот в Бали, това ви дава възможност да получите различни видове визи, които ви позволяват да пребивавате законно на острова. Нека разгледаме основните възможности, които са на разположение на собствениците на имоти.
Временна виза (KITAS)
Първата и най-често срещана възможност е временната виза (KITAS). Тя позволява на чужденците да пребивават в Индонезия за период до една година с възможност за подновяване. Тази виза е идеална за тези, които искат да прекарат повече време в Бали, наслаждавайки се на дома си и местната култура.
За да получите KITAS, ще трябва да подготвите редица документи, включително:
- Копие на паспорт
- Доказателства за собственост върху имота (напр. договор за наем или покупка)
- Снимки
- Попълнен въпросник
Процесът на получаване на временна виза може да отнеме от няколко седмици до няколко месеца, така че е добре да се погрижите за необходимите документи предварително.
Дългосрочна виза (KITAP)
Ако планирате да останете в Бали за по-дълъг период от време, трябва да обмислите получаването на дългосрочна виза (KITAP). Тази виза се издава за срок до пет години и може да бъде удължена. KITAP е подходяща за тези, които не само искат да се наслаждават на живота на острова, но и може би смятат Бали за свой втори дом.
За да получите KITAP, ще трябва да предоставите по-обширен пакет от документи, включващ:
- Документи, удостоверяващи собствеността върху имота
- Доказателства за финансова платежоспособност (напр. банкови извлечения или данъчни декларации)
- Копие от временна виза (ако вече имате KITAS)
- Снимки и попълнен формуляр за кандидатстване
Имайте предвид, че процесът за издаване на дългосрочна виза може да бъде по-сложен и да отнеме повече време, отколкото този за временна виза, затова ви препоръчваме да работите с опитен адвокат или имиграционен консултант.
Виза за пенсионери
Заслужава да се спомене и пенсионната виза, която е достъпна за хора на възраст над 55 години. Тази виза ви позволява да живеят в Бали за период до една година с възможност за удължаване. За да получите тази виза, ще трябва да представите доказателство за пенсионни доходи и здравна застраховка. Това е чудесна възможност за тези, които искат да се насладят на спокоен живот на тропически остров.
Рискове и как да ги избегнете
Както всеки друг бизнес, покупка на имот в Бали Съществуват определени рискове. Но ако сте внимателни и осведомени, можете да ги сведете до минимум и да направите процеса по-безопасен.
| Риск | Описание | Начини за избягване |
|---|---|---|
| Измама | В Индонезия има много случаи на измами, при които продавачите се опитват да продадат имоти, които вече са ипотекирани. | Използвайте квалифицирани адвокати и нотариуси. Уверете се, че вашият адвокат има опит в работата с чуждестранни купувачи и познава добре местните закони. Не се колебайте да задавате въпроси и да проверявате репутацията на адвоката, преди да му поверите парите и документите си. |
| Регистрация чрез посредници | Някои агенти може да нямат лиценз или да действат в свой, а не във ваш интерес. | Винаги проверявайте лиценза и репутацията на агенциите, преди да сключите договор с тях. Работете само с доверени партньори и избягвайте сделки с непознати. |
| Номинално притежание | Използването на местен жител за обработка на транзакцията може да бъде рисковано, ако нямате доверие на този човек. | Уверете се, че имате пълно доверие на местния жител, с когото договаряте сделката. Избягвайте да извършвате сделката чрез приятели или познати без подходяща правна подкрепа. |
| Проверка на документи и права на собственост | Неправилната проверка на документите може да доведе до правни спорове и финансови загуби. | Не забравяйте да проверите всички документисвързани с имота. Уверете се, че продавачът има всички необходими разрешителни и права за продажба. Ако имате някакви съмнения, обърнете се към адвокат, който да ви помогне да проверите собствеността и другите документи. Това може да изглежда като допълнителна загуба на време и пари, но си струва, за да избегнете бъдещи проблеми. |
Ако имате някакви съмнения, не се колебайте да се свържете с адвокат, който да ви помогне да проверите собствеността и други документи. Може да изглежда като допълнителна загуба на време и пари, но повярвайте ми, струва си да избегнете проблеми в бъдеще.
Заключение
Покупката на имот в Бали е вълнуващ и потенциално печеливш процес, но изисква внимателна подготовка и познаване на местните закони и разпоредби. За да бъде покупката ви успешна, имайте предвид следните съвети:
- Разгледайте кварталите, за да изберете този, който отговаря на вашите цели.
- Ангажирайте квалифицирани адвокати, за да защитят правата ви.
- Обърнете внимание на данъците и допълнителните разходи.
- Обмислете варианти за управление на имоти, за да си осигурите стабилен доход.
- Разгледайте наличните визи и възможности за дългосрочно пребиваване.
Ако все още имате въпроси или желаете да получите професионална помощ при покупката на имот в Бали, не се колебайте да се свържете с нашата компания. Готови сме да ви предложим подкрепа на всеки етап от процеса, за да превърнем мечтата ви за дом в Бали в реалност.
Чужденците не могат да притежават пряко земя в Бали. Съществуват обаче няколко възможности, като например дългосрочни наеми (Hak Sewa) или покупка чрез индонезийска компания (PT PMA), които позволяват на чужденците да инвестират в имоти.
Чужденците могат да закупят имот чрез дългосрочен лизинг (за 25-30 години с право на подновяване), да издадат Hak Pakai (право на ползване) за имота или да учредят юридическо лице, като например PT PMA, което има право да притежава земята.
Основните разходи включват нотариални такси, данъци върху прехвърлянето на имота (5% от стойността), такси за регистрация и разходи за правна и договорна обработка.
Нотариусът в Индонезия играе ключова роля в сделката. Той проверява правната цялост на имота, изготвя договора за покупко-продажба, регистрира правата върху имота и гарантира, че сделката е в съответствие със законите на страната.
Ипотеки за чужденци в Индонезия се предлагат рядко и в повечето случаи са достъпни само за индонезийски граждани. Чужденците често трябва да разчитат на собствени средства или на чуждестранни източници на финансиране, за да закупят имот.
При закупуване на имот в Бали чужденците трябва да платят данък върху прехвърлянето на имота, който е 5% от стойността на имота. Освен това всяка година се събира данък върху недвижимите имоти.
Времето за обработка на документите за покупка на имот в Бали може да варира, но обикновено отнема между 1 и 3 месеца в зависимост от сложността на сделката, проверката на документите и участието на страните.
Основните рискове включват неадекватна правна защита, ако сделката не е надлежно оформена, потенциални проблеми с подновяването на лизинговите договори и възможни спорове относно правата на собственост. За да се сведат до минимум рисковете, се препоръчва да се работи с квалифицирани юристи и доверени агенти.
Препоръчани новини
