Makalenin yazarı:

Artem

Endonezya'nın emlak uzmanı

Tarih:  27.01.2024

Okuma süresi: 9 dakika.

Görüşler:  896

Son yıllarda Bali, kazançlı emlak yatırımları arayan birçok yabancı yatırımcı için bir cazibe merkezi haline gelmiştir. Plajları, kültürü ve misafirperverliği ile tanınan bu tropik cennet, sadece eşsiz tatil fırsatları değil, aynı zamanda cazip yatırım fırsatları da sunmaktadır. Makalemiz, Bali emlak piyasasındaki mevcut duruma genel bir bakış sunmayı, temel eğilimleri ve dinamikleri özetlemeyi ve potansiyel yatırımcılar için yatırım sürecinin özelliklerini sunmayı amaçlamaktadır.

Bali emlak piyasasındaki mevcut duruma genel bir bakış

Bali sadece popüler bir turizm merkezi değil, aynı zamanda emlak yatırımı için de en cazip yerlerden biri. COVID-19 salgınının etkilerine rağmen Bali'nin emlak piyasası dayanıklılık göstermeye devam ediyor. Önemli bir özellik, hem ekonomik emlak seçeneklerinin hem de lüks villa ve dairelerin bulunmasıdır. Elverişli iklimi, güzel manzarası, gelişmiş altyapısı ve yüksek hizmet seviyesi nedeniyle Bali, giderek daha fazla yabancı yatırımcının ilgisini çekmektedir.

ONYX BEACH OTEL

$110,000'den

Endonezya, Bali, Changgu

ENKİ VİLLALARI

$350,000'den

Endonezya, Bali, Changgu

UMALAS YEŞİL RÜYA

$300,000'den

Endonezya, Bali, Umalas.

TERATAI ROYAL

$300,000'den

Endonezya, Bali, Changgu

TECHNOUSE

$559,000'den

Endonezya, Bali, Changgu, Berawa.

KAMALLA

$450,000'den

Endonezya, Bali, Changgu, Batu Balong.

Yabancı yatırımcıların artan ilgisinin nedenleri

• Elverişli iklimi ve güzel manzarası dünyanın dört bir yanından turist çekmekte ve kiralık mülkler için yüksek bir talep yaratmaktadır.
• Kiralık mülklerden istikrarlı bir pasif gelir elde etme fırsatı, Bali mülklerine yatırım yapmayı yatırımcılar için cazip hale getirmektedir.
• Gelişmiş altyapı ve yüksek hizmet seviyesi, turist akışının büyümesine ve emlak talebinin artmasına katkıda bulunan konforlu konaklama ve rekreasyon sağlar.
• Endonezya'nın siyasi istikrarı ve tarafsızlığı, yatırımların siyasi risklerden korunmasını sağlayarak elverişli bir yatırım ortamı yaratmaktadır.

Tüm bu faktörler bir araya gelerek Bali'nin emlak piyasasının istikrarlı bir şekilde büyümesini ve yatırımcılar için cazip hale gelmesini sağlıyor.

Bali emlak piyasası: trendler ve dinamikler

Son yıllarda Bali'deki emlak fiyatlarında istikrarlı bir artış olmuştur. Bunun nedeni yabancı yatırımcıların ve turistlerin artan talebidir. Ancak, fiyatlardaki artışa rağmen, Bali'de emlak diğer popüler turistik yerlere kıyasla hala uygun fiyatlı olmaya devam etmektedir.

Bali, eşsiz kültürü, doğal güzellikleri ve yerel halkın misafirperverliği ile yatırımcıları cezbetmektedir. Bu durum, gelişmiş altyapı ve yüksek yaşam kalitesi ile birleştiğinde adayı emlak yatırımı için cazip hale getirmektedir.

için talep Bali'de mülk sadece yabancı yatırımcılar arasında değil, aynı zamanda yerel halk arasında da büyümektedir. Bunun nedeni ada ekonomisinin gelişmesi, yaşam koşullarının iyileşmesi ve nüfusun gelirlerinin artmasıdır.

Yabancı yatırımcılar özellikle Seminyak, Kuta ve Ubud gibi adanın turistik bölgelerindeki villa ve dairelerle ilgilenmektedir. Bu mülkler turistler arasında yüksek talep görmekte ve istikrarlı kira geliri sağlayabilmektedir.

Ancak olumlu eğilimlere rağmen Bali emlak piyasasının riskleri de bulunmaktadır. Bunlar arasında mevzuatta değişiklik olasılığı, yerel para birimindeki dalgalanmaların yanı sıra doğal ve siyasi riskler de yer almaktadır. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce Bali'de mülk piyasayı iyice analiz etmek ve olası tüm faktörleri göz önünde bulundurmak önemlidir.

Yatırım süreci

Gayrimenkul edinmenin özellikleri (leasehold ve freehold)

Endonezya'da iki ana mülk sahipliği türü vardır: leasehold ve freehold. Özel mülk, 25-30 yıla kadar sürebilen ve sürenin sonunda yenilenebilen uzun vadeli bir kira sözleşmesidir. Serbest mülkiyet tam mülkiyettir ve yalnızca Endonezya vatandaşları tarafından kullanılabilir. Ancak, yabancı yatırımcılar bir vekil mal sahibi (genellikle bir Endonezya vatandaşı) aracılığıyla bir mülkün tam mülkiyetini edinebilirler.

İşlemlerin işlenmesi için prosedür

Bali'de mülk satın almak birkaç adımdan oluşur: mülk seçimi, belgelerin kontrolü, ön sözleşmenin imzalanması, ödeme ve mülkiyetin devri. Tüm sürece genellikle bir avukat veya bir emlak acentesi eşlik eder.

• Mülk ediniminin yasal yönleri
• Bali'de mülk satın almanın yasal yönleri, özellikle yabancı yatırımcılar için karmaşık olabilir. Yabancıların Freehold esasına göre arazi sahibi olamayacağını anlamak önemlidir. Ancak, uzun vadeli bir kira sözleşmesi (Leasehold) veya bir tüzel kişilik (PT PMA) oluşturarak mülk sahibi olmak mümkündür.
• Yatırım için bir nesne seçme
• Yatırım amaçlı bir mülk seçerken birçok faktör söz konusudur. Mülkün konumunu, türünü, değerini ve gelir potansiyelini göz önünde bulundurmak önemlidir. Mülkün yasal olarak temiz olup olmadığının ve gerekli tüm izinlere sahip olup olmadığının kontrol edilmesine özellikle dikkat edilmelidir.

• Belge doğrulama
• Mülk belgelerinin kontrol edilmesi, satın alma sürecinde önemli bir aşamadır. Gerekli tüm belgelerin ve izinlerin mevcut olduğundan emin olmak ve mülkte herhangi bir borç ve takyidat olup olmadığını kontrol etmek gerekir.
• Ön sözleşme imzalanması
• Bir nesne seçtikten ve belgeleri kontrol ettikten sonra, anlaşmanın şartlarını ve tarafların yükümlülüklerini belirleyen bir ön sözleşme imzalanır. Bu noktada genellikle ön ödeme yapılır.
• Ödeme ve mülkiyetin devri
• Ön sözleşme imzalandıktan sonra, mülk bedelinin tamamı ödenir ve ardından mülkiyet devri gerçekleşir. Bu sürece genellikle bir noter eşlik eder. İşlem tamamlandıktan sonra, yeni mal sahibi mülk üzerindeki haklarını teyit eden tüm gerekli belgeleri alır.

Stratejiler ve yatırım getirileri

• Mülkün kullanım alanları: kiralama, yeniden satış, kişisel konut
• Bali'de mülk yatırımı yapmak sadece karlı değil aynı zamanda keyifli de olabilir. Mülk sahipleri mülkü kiralama, yeniden satış veya kişisel ikamet için kullanabilir. Aynı zamanda, kira getirileri yıllık 6% ile 10% arasında değişebilir.
• Kârlılık örnekleri ve etkileyen faktörler
• Bali'de emlak yatırımının getirisi, emlağın konumu, durumu ve kiralama talebi gibi birçok faktöre bağlıdır. Örneğin, Seminyak bölgesinde günlük $200'e kiralanan bir villa yılda $30,000'e kadar getiri sağlayabilir.
• Yatırım stratejileri
• Strateji seçimi Bali'de emlak yatırımı büyük ölçüde yatırımcının hedeflerine ve yeteneklerine bağlıdır. İstikrarlı bir pasif gelir arayanlar için en uygun seçenek uzun vadeli mülk kiralama olacaktır. Daha yüksek getiri umuduyla risk almaya istekli olanlar, mülkü onardıktan veya yeniledikten sonra yeniden satma seçeneğini değerlendirebilir. Son olarak, Bali'deki mülk, tatil ve işi birleştirebileceğiniz kişisel ikamet için harika bir yer olabilir.

• Kârlılığı etkileyen faktörler
• Mülkün konumu ve durumuna ek olarak, mülk yönetiminin kalitesi, hizmet düzeyi ve kiracılar için kolaylık gibi faktörlerin yanı sıra doğru fiyatlandırma stratejisi de Bali mülküne yapılan yatırımın geri dönüşünü etkileyebilir. Örneğin, oda temizliği, transferler, kahvaltılar gibi ek hizmetler sunmak kira değerini ve dolayısıyla yatırımın geri dönüşünü artırabilir.
• Verim hesaplaması
• Bali mülküne yapılan yatırımın getirisini hesaplamak için, mülke sahip olmak ve işletmekle ilgili tüm gelir ve giderleri hesaba katmak gerekir. Gelirler arasında kira yer alırken, giderler arasında vergiler, sigorta, mülkün bakım ve onarımı, yönetim şirketi ücretleri vb. yer alır. Aynı zamanda, karlılığın mevsime, ekonomik duruma ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebileceğini de göz önünde bulundurmak gerekir.

Vergi politikası ve yükümlülükler

Emlak vergisi ve diğer vergi konuları

Bali'deki mülk sahiplerinin, mülkün değerlendirilen değerinin yaklaşık 0,5%'si tutarında yıllık emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Buna ek olarak, bir mülk satın alırken, işlem değerinin 5%'si tutarında bir mülk devir vergisi (BPHTB) ödenir. Mülk kiraya verilirse, kira gelir vergisi de ödenmelidir.

Vergi politikasının yatırım kararları üzerindeki etkisi

Vergi politikası yatırım kararlarını önemli ölçüde etkileyebilir. Örneğin, kira geliri üzerindeki yüksek vergiler yatırım getirisini azaltabilir. Bu nedenle, bir mülk satın almadan önce tüm vergi yükümlülüklerini göz önünde bulundurmak ve olası muafiyetler ve indirimler hakkında bilgi edinmek önemlidir.

Yasal yönler

Başka bir ülkede mülk satın alırken, yasal hususları göz önünde bulundurmak önemlidir. Bali de dahil olmak üzere Endonezya'da yabancı yatırımcılar için bazı kısıtlamalar bulunmaktadır. Örneğin, yabancılar mülkiyeti kendilerine ait olmak üzere (freehold) arazi sahibi olamazlar, ancak uzun vadeli olarak arazi kiralayabilirler (leasehold). Bu nedenle, bir mülk satın almadan önce ayrıntılı bilgi ve yasal destek için bir avukata veya emlak danışmanına danışmanız tavsiye edilir.

Risk faktörleri ve pazarın geleceği

Yatırımcılar için potansiyel riskler

Diğer tüm yatırımlar gibi Bali'de mülk satın almak da belirli riskler içerir. Bunlar arasında mevzuattaki değişiklikler, öngörülemeyen döviz dalgalanmaları, doğal afetler ve güvenilmez bir mülk geliştiricisi veya adayı seçmeyle ilişkili riskler sayılabilir.

Bali'deki emlak piyasasına ilişkin tahminler ve beklentiler

Olası risklere rağmen uzmanlar Bali'deki emlak piyasasının daha da büyüyeceğini öngörüyor. Ekonomik durum iyileştikçe ve turist trafiği toparlandıkça emlak talebinin artması, bunun da daha yüksek fiyatlara ve yatırım getirilerine yol açması bekleniyor.

Gayrimenkulün yasal statüsüne ilişkin riskler

Bu alandaki ana risklerden biri Bali'de mülk satın almak gayrimenkulün yasal statüsünün karmaşıklığıdır. Endonezya'da yabancıların doğrudan mülk satın almasına ilişkin kısıtlamalar vardır, bu nedenle genellikle ek riskler içeren bir vekil sahip planı kullanılır. Tüm belgeleri iyice kontrol etmek ve güvenilir bir avukat veya emlakçı ile iletişime geçmek önemlidir.

Ekonomik dalgalanmalarla ilişkili riskler

Diğer tüm piyasalar gibi Bali emlak piyasası da makroekonomik faktörlerden etkilenmektedir. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar, hükümetin ekonomi politikalarındaki değişiklikler ve enflasyon, emlak değerlerini ve yatırım getirilerini etkileyebilir.

Geleceğe yönelik tahminler

Tüm risklere rağmen uzmanlar Bali emlak piyasasının geleceği konusunda iyimserliğini koruyor. Endonezya'nın istikrarlı ekonomik büyümesi, artan turist ve yabancı yatırımcı sayısı ve hükümetin aktif desteği ile adanın emlak piyasasının büyümeye ve gelişmeye devam edeceği tahmin ediliyor.

Sonuç

Bali, emlak yatırımı için en cazip yerlerden biri olmaya devam ediyor. Eşsiz kültürü, güzel manzarası, istikrarlı ekonomisi ve siyasi tarafsızlığı ile ada birçok yabancı yatırımcıyı cezbetmektedir. Ancak, her yatırımda olduğu gibi Bali'de mülk satın almak da dikkatli bir analiz ve planlama gerektirir.

Mevzuattaki değişiklikler, kur dalgalanmaları ve doğal afetler de dahil olmak üzere tüm olası riskleri göz önünde bulundurmak önemlidir. Ayrıca, geliştirici seçimine ve mülkün mülkiyet biçimine de dikkat etmek gerekir.