NAVODILA KORAK ZA KORAKOM - KAKO KUPITI NEPREMIČNINO NA TAJSKEM V LETU 2025

Tajska ni le eksotični raj za turiste, temveč tudi obetavna destinacija za naložbe v nepremičnine. V tem članku podrobno obravnavamo vse vidike nakupa nepremičnin na Tajskem v letu 2025 in vam ponujamo izčrpen vodnik, ki vam bo pomagal pri informirani izbiri in izogibanju pogostim napakam.

Postopek nakupa nepremičnine

Nakup nepremičnine na Tajskem je postopek, ki zahteva skrbnost in poznavanje lokalne zakonodaje. V nadaljevanju so predstavljeni glavni koraki v postopku:

Izbira predmeta. Prvi korak k nakup nepremičnin na Tajskem - je izbira primerne nepremičnine. V tej fazi se je treba odločiti o vrsti nepremičnine (kondominij, vila, zemljišče), lokaciji (letovišče, mesto, podeželje) in proračunu. Nato lahko začnete iskati nepremičnino s pomočjo storitev nepremičninskih agencij ali samostojno. Ko najdete primerno nepremičnino, jo je treba podrobno oceniti: preveriti stanje (še posebej pomembno pri nakupu sekundarne nepremičnine), oceniti infrastrukturo območja, raven hrupa itd. V tej fazi se je treba s prodajalcem tudi pogajati. Prav tako na tej stopnji potekajo pogajanja s prodajalcem o ceni. Dobro je predhodno raziskati tržne cene podobnih nepremičnin, da si ustvarite predstavo o razumni ceni in možnosti pogajanj.

Podpis predhodne pogodbe. Po izbiri predmeta in dogovoru o ceni kupec in prodajalec podpišeta predpogodbo. V tem dokumentu so podrobno navedeni vsi pogoji transakcije, vključno s ceno, pogoji plačila in prenosa predmeta, odgovornostjo strank in drugimi pomembnimi točkami. Pomembno je, da je pogodbo pripravil profesionalni pravnik in da vsebuje vse potrebne pogoje za zaščito interesov kupca. Običajno na tej stopnji kupec plača varščino, da lahko prodajalec umakne predmet iz prodaje. Če kupec iz nekega razloga odkloni nakup, se polog običajno ne vrne. Če pa prodajalec zavrne transakcijo, je dolžan vrniti polog v dvojnem znesku.

Preverjanje pravne čistosti predmeta. V tej fazi se temeljito preverijo vsi dokumenti za nepremičnino. Namen te faze je preveriti, ali je prodajalec zakoniti lastnik nepremičnine in ima vsa pooblastila za njeno prodajo. Preveri tudi, ali na nepremičnini ni nobenih bremen, kot so hipoteke, zastavne pravice, zaplembe ali druge obveznosti, ki bi lahko preprečile prenos lastništva. Ta faza lahko vključuje poizvedbe pri registrskih in davčnih organih ter posvetovanja z odvetniki. Če je predmet del stanovanjski kompleks Poleg tega preverite, ali ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja za gradnjo in delovanje kompleksa. Preverjanje pravne čistosti objekta je zapleten in odgovoren postopek, ki zahteva strokovno znanje in izkušnje, zato je priporočljivo poiskati pomoč specializiranih pravnih agencij ali odvetnikov, specializiranih za nepremičnine.

Plačilo. Ko je preverjeno, da je nepremičnina pravno neoporečna, sledi faza plačila. To se običajno izvede v dveh fazah: najprej kupec plača polog, da lahko prodajalec umakne nepremičnino iz prodaje, nato pa, ko so vse podrobnosti dokončno določene in je podpisana končna pogodba, se izvede celotno plačilo. Opozoriti velja, da se plačilo običajno izvede v tajskih bahtih, zato bo morda potrebna menjava valute. Prav tako je treba upoštevati, da lahko nekatere banke zaračunajo pristojbino za prenos, kar je treba upoštevati pri načrtovanju proračuna.

Registracija transakcije na zemljiškem oddelku. To je zadnja in najpomembnejša faza, v kateri se lastništvo uradno prenese s prodajalca na kupca. Na tej stopnji se vsi lastniški dokumenti skrbno preverijo, da se zagotovi njihova skladnost s tajsko zakonodajo. Ko so dokumenti preverjeni, se v prisotnosti obeh strank sestavi listina o prenosu lastništva, ki se registrira na zemljiškem oddelku. To pomeni, da se lastništvo uradno prenese s prodajalca na kupca. Ko je listina registrirana, kupec prejme uradno potrdilo o lastništvu nepremičnine.

Celoten postopek od izbire nepremičnine do zaključka transakcije lahko traja od nekaj tednov do več mesecev, odvisno od konkretnih razmer. Zato je pomembno, da vnaprej načrtujete svoj čas in ste pripravljeni na morebitne zamude.

Nepremičninske agencije na Tajskem imajo pomembno vlogo v procesu nakupa nepremičnin. Pomagajo vam pri izbiri prave nepremičnine, se pogajajo s prodajalcem in vam lahko pomagajo dokončati transakcijo. Vendar je pomembno, da se prepričate, da ima agencija licenco in ugled. Pravni vidiki pomembne so tudi transakcije: skrbno je treba preveriti vse dokumente in se prepričati, da je predmet pravno neoporečen.

Nakup nepremičnine na daljavo

Leta 2025 je nakup nepremičnin na daljavo na Tajskem vse bolj priljubljen. To je priročno, zlasti v pandemiji, ko so leti lahko omejeni. Vendar pa ima ta pristop svoja tveganja, vključno z možnostjo, da postanete žrtev goljufov. Za zagotovitev varne transakcije je priporočljivo uporabljati storitve zaupanja vrednih nepremičninskih agencij in odvetnikov.

Priprava: Začetek vsakega uspešnega nakupa nepremičnine je temeljita priprava. Raziščite tajski nepremičninski trg, da boste razumeli, katere regije in vrste nepremičnin so najbolj iskane in obetavne. Določite svoje želje: ali iščete nepremičnino za bivanje, oddajanje v najem ali za dolgoročno naložbo. Upoštevajte dejavnike, kot so bližina morja, infrastrukture in prometnih vozlišč. Določite svoj proračun, pri čemer ne upoštevajte le stroškov same nepremičnine, temveč tudi dodatne stroške, kot so davki, pristojbine in vzdrževanje. Če ste na tem področju novi, razmislite o posvetovanju s profesionalnimi nepremičninskimi posredniki ali odvetniki, ki so specializirani za nepremičnine na Tajskem.

Iskalnik predmetov: Sodelujte z zanesljivo nepremičninsko agencijo, ki vam bo pomagala najti primerne nepremičnine ter vam zagotovila podrobne informacije in fotografije. Izkušeni agenti vam lahko pomagajo oceniti tržno vrednost nepremičnin ter zagotovijo informacije o soseski, infrastrukturi in potencialnem dohodku od najemnine. Nekatere agencije ponujajo virtualne oglede, ki vam omogočajo, da si nepremičnino "ogledate" iz udobja svojega doma. Pogovorite se z agentom, postavljajte vprašanja in ne hitite z odločitvijo - pomembno je, da se prepričate, da izbrana nepremičnina v celoti izpolnjuje vaša pričakovanja in cilje.

Preverjanje objekta: Če je mogoče, najamite lokalnega strokovnjaka, da preveri stanje nepremičnine. Če to ni mogoče, se prepričajte, da vam nepremičninski posrednik zagotovi vse informacije, ki jih potrebujete.

Pomembno je paziti na stanje nepremičnine, preveriti komunikacije (elektrika, vodovod) in oceniti morebitne stroške popravil ali posodobitve. Če kupujete nepremičnino za poznejši najem, bodite pozorni na njeno privlačnost za morebitne najemnike.

Pri nakupu na daljavo lahko nepremičninski posrednik organizira virtualni ogled nepremičnine ali zagotovi videoposnetek. Prav tako vam lahko pomaga najti lokalnega strokovnjaka, ki bo pregledal nepremičnino in vam pripravil podrobno poročilo. Ne pozabite, da lahko morebitne pomanjkljivosti ali težave, odkrite v tej fazi, uporabite za pogajanja o nižji ceni.

Pravno preverjanje: Pomembno je, da nepremičnino preverite z ustrezno skrbnostjo. To lahko opravi vaš zastopnik ali neodvisni odvetnik. Skrbni pregled vključuje potrditev lastništva, preverjanje bremen ali omejitev ter preverjanje vseh dokumentov, povezanih z nepremičnino. Pri nakupu na daljavo je ta korak še posebej pomemben, saj ne morete osebno preverjanje dokumentov. Prepričajte se, da vam odvetnik ali zastopnik izroči popolne kopije vseh dokumentov in vam jih podrobno razloži. Če je mogoče, naj dokumente pregleda neodvisni odvetnik, ki pozna tajsko zakonodajo.

Podpis pogodbe: Ko preverite vse podrobnosti, podpišete predpogodbo in plačate kavcijo. Na tej točki se morate prepričati, da so vsi pogoji pogodbe jasno opisani in ščitijo vaše interese. Pogodba mora biti napisana v dveh jezikih, tajskem in vašem maternem jeziku, da boste lahko natančno razumeli vse pogoje. Pogodbo lahko podpišete na daljavo pri notarju ali z elektronskim podpisom, odvisno od zakonodaje vaše države. Ko je pogodba podpisana, se polog običajno prenese na prodajalca. Ta postopek je treba opraviti prek zaupanja vredne banke ali plačilnega sistema, ki zagotavlja varnost transakcije.

Obdelava transakcij: Zadnja faza vključuje celotno plačilo in formalizacijo transakcije na zemljiškem oddelku. Ta postopek lahko opravi vaš odvetnik na podlagi pooblastila. Pri nakupu na daljavo je pomembno zagotoviti, da so vsi dokumenti, vključno s pogodbo, pooblastilom in listinami o lastništvu, ustrezno overjeni in legalizirani. To običajno vključuje notarsko overitev in apostiliranje dokumentov. Vaš odvetnik ali nepremičninski posrednik mora zagotoviti, da je prenos sredstev varen, kar se običajno izvede prek skrbniškega računa. Ko je transakcija zaključena, morate prejeti kopije vseh dokumentov, vključno s prodajno pogodbo in potrdilom o lastništvu.

Ne pozabite, da je pri nakupu nepremičnin na daljavo treba posebno pozornost nameniti podrobnostim in pravnim vidikom. Ne oklevajte pri postavljanju vprašanj in zahtevanju dodatnih informacij.

Kratek pregled trga nepremičnin na Tajskem leta 2025

Trg nepremičnin na Tajskem v letu 2025 še naprej raste in privablja vse več tujih vlagateljev. Še posebej priljubljena so letovišča, kot so Phuket, Pattaya in Samui, ki ponujajo široko paleto nepremičnin, od cenovno ugodnih stanovanj do luksuznih vil.

Apartmaji: To je cenovno najugodnejša možnost za tujce, zlasti v letoviščih. Apartmaji so pogosto na voljo s popolnoma opremljeno kuhinjo, pohištvom in drugim udobjem, zato so privlačna izbira za najem ali stalno bivanje. Stroški apartmaji na Tajskem se lahko razlikujejo glede na lokacijo, velikost in stopnjo razkošja, vendar se v povprečju začnejo pri približno 50.000 USD za enosobno stanovanje v letovišču. Za prestižnejše nepremičnine v priljubljenih turističnih območjih lahko cene dosežejo 200.000 USD ali več.

Vile: Vile na Tajskem - je luksuzna možnost, ki običajno vključuje prostorne dnevne prostore, zasebni bazen in vrt. Primerni so za družine ali skupine prijateljev in so lahko zelo donosni, če jih oddate v najem. Stroški vil se razlikujejo glede na njihovo velikost, lokacijo in stopnjo razkošja. V povprečju lahko vile v priljubljenih letoviščih, kot sta Phuket ali Koh Samui, stanejo od 200 000 do 2 milijona dolarjev. Na mirnejših in bolj oddaljenih območjih so lahko stroški precej nižji, od 100 000 USD naprej.

Kondominije so priljubljena izbira med tujimi vlagatelji, saj tajska zakonodaja tujcem dovoljuje lastništvo kondominijev na 100%. Pogosto se nahajajo na priročnih lokacijah z enostavnim dostopom do plaž, restavracij in trgovin. Cene stanovanj se razlikujejo glede na lokacijo in stopnjo udobja, vendar se povprečna cena enosobnega stanovanja v letoviščih začne pri 60.000 USD. Za bolj luksuzne možnosti lahko cene dosežejo 300 000 USD in več.

Pomembno je poudariti, da se nepremičninski trg na Tajskem še naprej razvija in širi, z novimi projekti in priložnostmi za vlagatelje. Vendar pa morajo potencialni kupci, tako kot pri vsakem naložbenem projektu, pred odločitvijo o nakupu opraviti temeljito raziskavo in se, če je mogoče, posvetovati s strokovnjaki.

Posebnosti nakupa nepremičnin na Tajskem

Nakup nepremičnin na Tajskem ima svoje posebnosti, ki jih je treba upoštevati pri načrtovanju naložbe.

Vrste nepremičnin: Na Tajskem lahko tujci prosto kupujejo le kondominije. To so stanovanjske stavbe, v katerih je vsaka enota ločena lastnina. Pomembno je opozoriti, da mora biti po zakonu vsaj 51% vseh enot v kondominiju v lasti tajskih državljanov. nakup zemljišč in hiš s strani tujcev izrecno ureja zakon in je v večini primerov prepovedan. Vendar obstajajo načini, kako to omejitev zaobiti.

Eden od načinov je ustanovitev pravne osebe (običajno družbe z omejeno odgovornostjo), ki je lahko lastnik zemljišča. V tem primeru mora biti večina delnic družbe v lasti Tajcev, vendar lahko tujec nadzoruje družbo s predkupnimi pravicami.

Drugi način je dolgoročni najem zemljišča ali hiše, znan tudi kot zakup. Zakonodaja tujcem omogoča najem zemljišča za največ 30 let, ta najem pa se lahko podaljša.

V vsakem primeru se je pred nakupom nepremičnine na Tajskem priporočljivo posvetovati z odvetnikom, specializiranim za nepremičnine, da bi razumeli vse možnosti in tveganja.

Zakonodaja: Za nakup nepremičnin na Tajskem veljajo lokalni zakoni, ki imajo svoje posebnosti. Na primer, pri nakupu kondominija imajo lahko tujci v lasti le določen delež vseh enot v stavbi. V skladu z zakonom o kondominiji na TajskemNa primer, vsaj 51% vseh enot v stavbi mora biti v lasti tajskih državljanov. To pomeni, da tujci ne smejo imeti v lasti več kot 49% enot v določeni stavbi. Poleg tega tujci ne morejo biti neposredni lastniki zemljišč, lahko pa jih dolgoročno zakupijo (do 90 let) ali pridobijo z ustanovitvijo pravne osebe na Tajskem.

Postopek nabave: Postopek nakupa je lahko precej zapleten in zahteva poznavanje lokalne zakonodaje, vključno s podpisom pogodbe, preverjanjem pravne neoporečnosti nepremičnine in formalizacijo transakcije.

Storitve nepremičninskega posrednika: Z uporabo storitev profesionalnih nepremičninskih posrednikov lahko postopek nakupa precej olajšate in se izognete najpogostejšim napakam in težavam. Nepremičninski posredniki imajo najnovejše informacije o trgu nepremičnin, lahko predlagajo nepremičnine, ki ustrezajo vašim zahtevam in proračunu, pomagajo pri pogajanjih s prodajalcem in organizirajo skrbni pregled. Poleg tega številne agencije ponujajo storitve za podporo pri transakciji in po nakupu, vključno z upravljanjem in najemom nepremičnin. Vendar je pomembno, da izberete zaupanja vredno agencijo z dobrim ugledom in potrebnimi licencami.

Davki in pristojbine: Pri nakupu nepremičnine na Tajskem je treba upoštevati dodatne stroške, ki lahko znašajo od 6% do 10% vrednosti nepremičnine. Ti vključujejo:

• Davek na prenos premoženja: Ta davek običajno znaša 2% ocenjene vrednosti nepremičnine in se običajno razdeli na pol med kupca in prodajalca.
• Davek na dodano vrednost (DDV): Če je prodajalec pravna oseba, se na transakcijo obračuna DDV v višini 7%.
• Pristojbina za registracijo transakcije: Ta pristojbina znaša 0,01% ocenjene vrednosti nepremičnine.
• Davek na posebno uporabo: Če je bila nepremičnina v lasti prodajalca manj kot 5 let, lahko za transakcijo velja poseben davek na uporabo od 0,5% do 3%.

Poleg teh davkov in pristojbin morate upoštevati tudi druge morebitne stroške, kot so stroški zastopnika, odvetnika, prevajanja in overitve.

Ne pozabite, da so za uspešen nakup nepremičnine na Tajskem potrebne skrbne priprave ter poznavanje lokalnega trga in zakonodaje.

Naložbeni potencial

Nepremičnine na Tajskem imajo velik naložbeni potencial, zato so privlačne za tuje vlagatelje.

1. Turistični sektor: Stalna rast turističnega sektorja zagotavlja veliko povpraševanje po najemnih stanovanjih, zlasti v letoviščih. To lastnikom nepremičnin omogoča stabilne prihodke od najemnin.
2. Domačini in izseljenci: Domačini in tuji izseljenci vse bolj povprašujejo po stanovanjih, zlasti v večjih mestih in gospodarsko aktivnih regijah.
3. Državna podpora: Tajska vlada aktivno privablja tuje naložbe z različnimi spodbudami in programi. Na primer, program "Tajska Elite ponuja dolgoročne vizume za tujce, ki vlagajo v nepremičnine.
4. Rast Vrednosti nepremičnin: Vrednosti nepremičnin na Tajskem še naprej raste, kar vlagateljem omogoča, da izkoristijo naraščajočo vrednost svojih naložb.
5. Nizke hipotekarne obrestne mere: Za tuje vlagatelje so na voljo hipotekarni programi z razmeroma nizkimi obrestnimi merami, zaradi česar so naložbe v nepremičnine še bolj dostopne.

Tako so naložbe v nepremičnine na Tajskem lahko postane ne le način, kako si zagotoviti udoben dom v eksotični državi, temveč tudi vir stabilnega dohodka in dolgoročne naložbe.

Primeri uspešnih nakupov

Številni tuji vlagatelji so že izkusili prednosti nakupa nepremičnin na Tajskem.

Družina Johnson prihaja iz Združenega kraljestva: Pridobili so vila v Phuketu in ga uspešno oddajte v najem ter si zagotovite stabilen dohodek. To jim je omogočilo ne le povrnitev naložbe, temveč tudi dodaten zaslužek.

Maria iz Španije: Maria, uspešna podjetnica iz Španije, se je odločila, da bo v okviru svojega naložbenega portfelja investirala v nepremičnine na Tajskem. Kupila je več kondominiji v središču Bangkoka in jih dolgoročno oddaja v najem domačinom in tujim poslovnežem. To ji je zaradi naraščajočih cen nepremičnin na tem območju prineslo stalen prihodek in znatno povečanje vrednosti naložbe.

Družina Li prihaja iz Kitajske: Družina Lee je v Bangkoku kupila več stanovanjskih hiš kot dolgoročno naložbo. Ta stanovanja oddajajo v najem domačinom in tujim tujcem ter tako ustvarjajo stalen dohodek.

Ti primeri kažejo, da lahko nakup nepremičnin na Tajskem s pravim pristopom in kompetentnimi naložbami postane ne le način za zagotavljanje udobnega doma v eksotični državi, temveč tudi dober vir dohodka.

Zaključek

Nakup nepremičnin na Tajskem leta 2025 je obetavna naložbena destinacija, ki lahko s pravim pristopom prinese dobre donose. Vendar je pred nakupom pomembno temeljito raziskati vse vidike postopka, vključno s pravnimi, finančnimi in vizumskimi vprašanji. Za zagotovitev varnosti transakcije je priporočljivo uporabiti storitve profesionalnih nepremičninskih posrednikov in odvetnikov.