Autor do artigo:

Artem

Especialista em imobiliário da Indonésia

Data:  27.01.2024

Tempo de leitura: 9 min.

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Nos últimos anos, Bali tornou-se um centro de atração para muitos investidores estrangeiros que procuram investimentos imobiliários lucrativos. Este paraíso tropical, conhecido pelas suas praias, cultura e hospitalidade, oferece não só oportunidades únicas de férias, mas também atractivas oportunidades de investimento. O nosso artigo tem como objetivo fornecer uma visão geral da situação atual do mercado imobiliário de Bali, delinear as principais tendências e dinâmicas e apresentar as especificidades do processo de investimento para potenciais investidores.

Uma visão geral da situação atual do mercado imobiliário de Bali

Bali não é apenas um destino turístico popular, mas também um dos locais mais atractivos para o investimento imobiliário. Apesar do impacto da pandemia da COVID-19, o mercado imobiliário de Bali continua a mostrar resiliência. Uma caraterística importante é a disponibilidade tanto de opções de propriedades económicas como de moradias e apartamentos de luxo. Devido ao seu clima favorável, às belas paisagens, às infra-estruturas desenvolvidas e ao elevado nível de serviço, Bali está a atrair cada vez mais investidores estrangeiros.

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Razões para o interesse crescente dos investidores estrangeiros

• O clima favorável e as belas paisagens atraem turistas de todo o mundo, criando uma elevada procura de imóveis para arrendamento.
• A oportunidade de obter um rendimento passivo estável a partir de propriedades para arrendamento torna o investimento em propriedades em Bali atrativo para os investidores.
• As infra-estruturas desenvolvidas e o elevado nível de serviços proporcionam alojamento e lazer confortáveis, o que contribui para o crescimento do fluxo turístico e para o aumento da procura de imóveis.
• A estabilidade política e a neutralidade da Indonésia criam um ambiente favorável ao investimento, assegurando a proteção dos investimentos contra os riscos políticos.

Todos estes factores se conjugam para garantir que o mercado imobiliário de Bali está a crescer de forma constante e a tornar-se atraente para os investidores.

Mercado imobiliário de Bali: tendências e dinâmica

Nos últimos anos, tem-se registado um aumento constante dos preços dos imóveis em Bali. Este facto deve-se à crescente procura por parte de investidores estrangeiros e turistas. No entanto, apesar do aumento dos preços, imóveis em Bali continua a ser acessível em comparação com outros destinos turísticos populares.

Bali atrai os investidores pela sua cultura única, beleza natural e hospitalidade da população local. Isto, combinado com as infra-estruturas desenvolvidas e a elevada qualidade de vida, torna a ilha atractiva para o investimento imobiliário.

Procura de Bali propriedade está a crescer não só entre os investidores estrangeiros, mas também entre a população local. Este facto deve-se ao desenvolvimento da economia da ilha, à melhoria das condições de vida e ao aumento dos rendimentos da população.

Os investidores estrangeiros estão particularmente interessados em moradias e apartamentos nas zonas turísticas da ilha, como Seminyak, Kuta e Ubud. Estes imóveis são muito procurados pelos turistas e podem gerar rendimentos de aluguer estáveis.

No entanto, apesar das tendências positivas, o mercado imobiliário de Bali também tem os seus riscos. Estes incluem a possibilidade de alterações na legislação, flutuações na moeda local, bem como riscos naturais e políticos. Por conseguinte, antes de investir em Bali propriedade é importante analisar o mercado de forma exaustiva e ter em conta todos os factores possíveis.

Processo de investimento

Peculiaridades da aquisição de bens imóveis (arrendamento e propriedade)

Existem dois tipos principais de propriedade na Indonésia: arrendamento e propriedade horizontal. O arrendamento é um contrato de longa duração que pode durar até 25-30 anos e pode ser renovado no final do prazo. O arrendamento é uma propriedade plena, disponível apenas para os cidadãos indonésios. No entanto, os investidores estrangeiros podem adquirir a propriedade plena de um imóvel através de um proprietário nomeado (normalmente um cidadão indonésio).

Procedimento para o processamento de transacções

A compra de um imóvel em Bali envolve uma série de etapas: seleção de um imóvel, verificação de documentos, assinatura de um contrato preliminar, pagamento e transferência de propriedade. Todo o processo é geralmente acompanhado por um advogado ou por um agente imobiliário.

• Aspectos jurídicos da aquisição de propriedades
• Os aspectos legais da compra de propriedades em Bali podem ser complicados, especialmente para os investidores estrangeiros. É importante ter em conta que os estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos numa base de propriedade livre. No entanto, é possível ser proprietário de um imóvel através de um contrato de arrendamento a longo prazo (Leasehold) ou através da criação de uma entidade legal (PT PMA).
• Seleção de um objeto para investimento
• Há muitos factores envolvidos na escolha de uma propriedade de investimento. É importante considerar a localização, o tipo de propriedade, o seu valor e o potencial de rendimento. Deve ser dada especial atenção à verificação de que a propriedade está legalmente limpa e tem todas as autorizações necessárias.

• Verificação de documentos
• A verificação dos documentos do imóvel é uma fase importante do processo de compra. É necessário certificar-se de que todos os documentos e autorizações necessários estão em vigor e verificar se existem dívidas e ónus sobre o imóvel.
• Assinatura de um contrato preliminar
• Após a seleção do objeto e a verificação dos documentos, é assinado um contrato preliminar, que fixa as condições do negócio e as obrigações das partes. Nesta altura, é normalmente efectuado um pré-pagamento.
• Pagamento e transferência de propriedade
• Após a assinatura do contrato preliminar, é efectuado o pagamento integral do preço do imóvel e, em seguida, tem lugar a transferência de propriedade. Este processo é normalmente acompanhado por um notário. Após a conclusão da transação, o novo proprietário recebe todos os documentos necessários que confirmam os seus direitos sobre o imóvel.

Estratégias e rendimentos do investimento

• Utilizações do imóvel: aluguer, revenda, residência pessoal
• Investir numa propriedade em Bali pode ser não só lucrativo como também agradável. Os proprietários podem utilizar a propriedade para aluguer, revenda ou residência pessoal. Ao mesmo tempo, os rendimentos do aluguer podem variar entre 6% e 10% por ano.
• Exemplos de rentabilidade e factores que a afectam
• O retorno do investimento numa propriedade em Bali depende de muitos factores, incluindo a localização da propriedade, o seu estado e a procura de arrendamento. Por exemplo, uma vivenda na zona de Seminyak alugada por $200 por dia pode render até $30.000 por ano.
• Estratégias de investimento
• Escolha da estratégia investimento imobiliário em Bali depende em grande medida dos objectivos e das capacidades do investidor. Para quem procura um rendimento passivo estável, a opção mais adequada seria o aluguer de imóveis a longo prazo. Aqueles que estão dispostos a correr riscos na esperança de obter rendimentos mais elevados podem considerar a opção de revender a propriedade após a sua reparação ou renovação. Por último, a propriedade em Bali pode ser um ótimo local para residência pessoal, onde se pode combinar férias e trabalho.

• Factores que afectam a rentabilidade
• Para além da localização e das condições do imóvel, factores como a qualidade da gestão do imóvel, o nível de serviço e a conveniência para os inquilinos, bem como a estratégia de preços correcta, podem influenciar o retorno do investimento no imóvel de Bali. Por exemplo, a oferta de serviços adicionais, como limpeza, transferes, pequenos-almoços, etc., pode aumentar o valor do aluguer e, por conseguinte, o retorno do investimento.
• Cálculo do rendimento
• Para calcular o retorno do investimento numa propriedade em Bali, é necessário ter em conta todos os rendimentos e despesas associados à propriedade e à exploração da mesma. As receitas incluem a renda, enquanto as despesas incluem impostos, seguros, manutenção e reparação do imóvel, honorários da empresa de gestão, etc. Ao mesmo tempo, vale a pena considerar que a rentabilidade pode variar em função da estação do ano, da situação económica e de outros factores.

Política fiscal e responsabilidades

Imposto predial e outros aspectos fiscais

Os proprietários de imóveis em Bali são obrigados a pagar um imposto anual sobre a propriedade de cerca de 0,5% do valor de avaliação do imóvel. Além disso, na compra de um imóvel, deve ser pago um imposto de transferência de propriedade (BPHTB) de 5% do valor da transação. Se o imóvel for alugado, deve também ser pago o imposto sobre o rendimento do aluguer.

Impacto da política fiscal nas decisões de investimento

A política fiscal pode influenciar significativamente as decisões de investimento. Por exemplo, impostos elevados sobre o rendimento das rendas podem reduzir o retorno do investimento. Por conseguinte, antes de comprar um imóvel, é importante ter em conta todas as obrigações fiscais e informar-se sobre possíveis isenções e descontos.

Aspectos jurídicos

Quando se compra um imóvel noutro país, é importante ter em conta os aspectos legais. A Indonésia, incluindo Bali, tem algumas restrições para os investidores estrangeiros. Por exemplo, os estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos a título gratuito (freehold), mas podem arrendá-los a longo prazo (leasehold). Por conseguinte, é aconselhável consultar um advogado ou um consultor imobiliário para obter informações pormenorizadas e apoio jurídico antes de adquirir um imóvel.

Factores de risco e o futuro do mercado

Riscos potenciais para os investidores

Como qualquer outro investimento, comprar um imóvel em Bali envolve certos riscos. Estes incluem alterações na legislação, flutuações cambiais imprevisíveis, catástrofes naturais e os riscos associados à escolha de um promotor imobiliário ou de um representante não fiável.

Previsões e expectativas para o mercado imobiliário em Bali

Apesar dos possíveis riscos, os especialistas prevêem um maior crescimento do mercado imobiliário de Bali. Espera-se que, à medida que a situação económica melhore e o tráfego turístico recupere, a procura de imóveis aumente, conduzindo a preços mais elevados e a retornos do investimento.

Riscos relacionados com o estatuto jurídico dos bens imóveis

Um dos principais riscos da comprar um imóvel em Bali é a complexidade do estatuto jurídico dos bens imóveis. Na Indonésia, existem restrições à compra direta de imóveis por estrangeiros, pelo que muitas vezes se recorre a um esquema de proprietário nomeado, o que implica riscos adicionais. É importante verificar cuidadosamente todos os documentos e contactar um advogado ou agente imobiliário de confiança.

Riscos associados a flutuações económicas

Como qualquer outro mercado, o mercado imobiliário de Bali é afetado por factores macroeconómicos. As flutuações nas taxas de câmbio, as mudanças nas políticas económicas do governo e a inflação podem afetar os valores das propriedades e os retornos do investimento.

Previsões para o futuro

Apesar de todos os riscos, os especialistas continuam optimistas quanto ao futuro do mercado imobiliário de Bali. Com o crescimento económico estável da Indonésia, o aumento do número de turistas e investidores estrangeiros e o apoio ativo do governo, prevê-se que o mercado imobiliário da ilha continue a crescer e a desenvolver-se.

Conclusão

Bali continua a ser um dos destinos mais atractivos para o investimento imobiliário. Com a sua cultura única, belas paisagens, economia estável e neutralidade política, a ilha atrai muitos investidores estrangeiros. No entanto, como acontece com qualquer investimento, a compra de imóveis em Bali exige uma análise e um planeamento cuidadosos.

É importante ter em conta todos os riscos possíveis, incluindo alterações na legislação, flutuações cambiais e catástrofes naturais. Também vale a pena prestar atenção à escolha do promotor e à forma de propriedade do imóvel.