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Como comprar um terreno em Bali

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Guia de Alanya
Autor do artigo:
Artem
Especialista em imobiliário da Indonésia
Data:  15.05.2024
Tempo de leitura: 13 min.
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Bali não é apenas uma ilha paradisíaca com praias de areia branca e águas azuis, mas também um local tentador para o investimento imobiliário. Nos últimos anos, a situação económica da ilha tem revelado um crescimento constante, o que torna a compra de terrenos em Bali uma perspetiva atraente para os investidores estrangeiros. No entanto, antes de investir o seu dinheiro, é necessário compreender bem todas as nuances e condições da aquisição de terrenos. Este artigo fornecer-lhe-á todas as informações necessárias, desde os aspectos jurídicos até aos conselhos de especialistas.

Informações gerais sobre Bali e a situação económica atual

Bali, conhecida pelas suas paisagens espectaculares e pelo seu património cultural, é também um centro de crescimento económico na Indonésia. Nos últimos anos, a ilha tem atraído um número crescente de turistas e investidores, o que tem impulsionado as infra-estruturas locais e o desenvolvimento imobiliário. O crescimento constante da indústria do turismo e o aumento do investimento estrangeiro tornam a compra de terrenos nesta ilha particularmente atractiva para quem procura oportunidades lucrativas.

Principais termos e condições da compra de terrenos

A compra de terrenos em Bali está sujeita a determinadas condições que devem ser tidas em conta. Os cidadãos estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos (Hak Milik), mas podem adquiri-los através de um contrato de arrendamento de longa duração (Hak Sewa) até 25 anos, renovável, ou através de um direito de utilização de terrenos (Hak Pakai), que pode ser concedido até 80 anos.

Além disso, é possível adquirir terrenos através do chamado "direito de construir" (Hak Guna Bangunan, HGB), que permite aos estrangeiros serem proprietários de um edifício num terreno que continua a ser formalmente propriedade de um cidadão indonésio. Este tipo de direito pode ser emitido por um período máximo de 30 anos, com a possibilidade de renovação por mais 20 anos, e ainda a possibilidade de nova renovação após este período.

É importante notar que todos os tipos de direitos fundiários devem ser registados junto dos organismos governamentais indonésios competentes para que sejam legais e reconhecidos. O processo de registo pode ser complexo e moroso, pelo que se recomenda que seja iniciado o mais cedo possível.

É igualmente importante ter em conta que os aspectos jurídicos da compra e da propriedade de terrenos em Bali estão sujeitos a alterações e que os investidores estrangeiros devem consultar regularmente advogados e agentes imobiliários especializados em imóveis na IndonésiaManter-se a par das actuais alterações legislativas.

Ao comprar um terreno em Bali, é também importante ter em conta as restrições ambientais e os regulamentos de construção que podem afetar a utilização do terreno. Por exemplo, algumas zonas podem ter restrições à construção de edifícios altos ou requisitos para preservar a vegetação natural do local.

Compreender e cumprir todas estas condições e requisitos ajudará a garantir o êxito e a legitimidade da compra de terrenos em Bali, tornando o investimento mais seguro e potencialmente lucrativo.

Aspectos jurídicos da aquisição de terras por estrangeiros

A aquisição de terrenos por estrangeiros em Bali rege-se por um quadro legislativo rigoroso, concebido para proteger o interesse nacional, proporcionando simultaneamente oportunidades de investimento estrangeiro. É importante compreender os aspectos jurídicos básicos para evitar potenciais complicações legais.

Direitos fundiários básicos para estrangeiros

  • Hak Pakai (Direito de utilização)Hak Pakai: Esta é a opção mais económica para os estrangeiros que pretendam adquirir um terreno em Bali. O Hak Pakai permite que os estrangeiros sejam proprietários de um terreno por um determinado período de tempo, geralmente até 25 anos, com a possibilidade de prorrogação até 80 anos. Este direito pode ser exercido em nome de um estrangeiro que possua um visto de longa duração na Indonésia ou em nome de uma empresa estrangeira registada na Indonésia.
  • Hak Sewa (Direito de arrendamento)Hak Sewa dá aos estrangeiros o direito de arrendar terras por um longo período de tempo. Este período pode variar, mas situa-se geralmente entre 25 e 30 anos e pode ser prolongado. Este direito é ideal para aqueles que não querem investir na propriedade de terras a longo prazo.

Requisitos para obter o Hak Pakai

Para beneficiar dos direitos fundiários Hak Pakai na Indonésia, um estrangeiro deve preencher os seguintes critérios

  • Existência de um visto válidoOs estrangeiros devem possuir um visto válido que permita uma estadia de longa duração na Indonésia, como o KITAS (cartão de estadia temporária) ou o KITAP (cartão de estadia permanente).
  • Registo da transaçãoTodas as transacções de terras devem ser registadas junto das autoridades estatais competentes para garantir a proteção jurídica dos direitos de propriedade.
  • Conformidade com as leis e regulamentos locaisA aquisição de terrenos deve ser efectuada em conformidade com a legislação local, incluindo as leis de ordenamento e de utilização dos terrenos.

Tipos de propriedade e direitos fundiários na Indonésia

Existem vários tipos de direitos fundiários na Indonésia, cada um com as suas próprias características e limitações. Compreender estas distinções é fundamental para qualquer investidor estrangeiro que pretenda investir numa Bali propriedade.

  • Hak Milik (titularidade)O Hak Milik é a forma mais elevada de propriedade fundiária na Indonésia, disponível exclusivamente para os cidadãos indonésios. Os proprietários de Hak Milik têm o direito de vender, arrendar ou herdar a terra.
  • Hak Guna Bangunan (HGB - direito de construir)Este direito permite aos cidadãos e às empresas estrangeiras possuir um edifício num terreno que não lhes pertence por título. O HGB é geralmente concedido por um período máximo de 30 anos e pode ser prorrogado até 20 anos. Este direito é frequentemente utilizado para propriedades comerciais.
  • Hak Pakai (direito de utilização)Hak Pakai: Este direito permite que os estrangeiros sejam proprietários de terrenos por um período de tempo fixo, geralmente até 25 anos, com possibilidade de renovação. O Hak Pakai pode ser emitido para terrenos pertencentes ao governo, a particulares ou a empresas. Este direito também pode ser transferido ou herdado, o que o torna uma escolha popular entre os investidores estrangeiros.
  • Hak Sewa (direito de arrendamento)Hak Sewa: Embora não seja uma forma de propriedade, Hak Sewa permite-lhe arrendar um terreno para uso pessoal ou comercial. O prazo de aluguer pode variar e pode ser de 25 anos ou mais, dependendo dos acordos com o proprietário do terreno.
  • Hak Guna Usaha (direito de exercer a atividade agroindustrial)Este direito permite a utilização de terras públicas ou privadas para actividades agrícolas. É geralmente concedido por um período máximo de 35 anos, com possibilidade de renovação.

Cada um destes tipos de direitos fundiários tem as suas próprias nuances em termos de tributação, transferência de direitos e outros aspectos legais. É importante que os investidores estrangeiros explorem cuidadosamente todas as opções disponíveis e procurem aconselhamento jurídico profissional para garantir que as suas acções estão em conformidade com a legislação indonésia e maximizar o potencial do seu investimento em Bali.

Etapas da compra de terrenos

A compra de terrenos em Bali é um processo com várias etapas que começa com a procura de um terreno adequado. É importante efetuar uma análise minuciosa e selecionar um terreno que se adeqúe aos seus objectivos de investimento e ao seu orçamento. Uma vez selecionado o terreno, seguem-se as negociações com o vendedor e o preenchimento de toda a documentação necessária, o que muitas vezes requer a assistência de serviços jurídicos e imobiliários em Bali para garantir o cumprimento de todos os requisitos legais.

A seleção de um terreno adequado é o primeiro e um dos mais importantes passos no processo de compra de terrenos. Considere diferentes áreas em Bali, tendo em conta factores como a proximidade de zonas turísticas, a disponibilidade de infra-estruturas e o potencial desenvolvimento futuro da região. Recorra a agentes locais que o podem ajudar a encontrar terrenos que satisfaçam os seus critérios e fornecer informações importantes sobre restrições legais e oportunidades.

Depois de ter selecionado um local adequado, o passo seguinte é negociar com o vendedor. Esta fase requer um conhecimento profundo das condições do mercado local e capacidade de negociação. É importante chegar a um acordo que satisfaça ambas as partes, incluindo um acordo sobre o preço, as condições de pagamento e outros aspectos fundamentais do negócio.

A fase final da compra de terrenos inclui a execução de todos os documentos necessários e a legalização da transação. Isto inclui a assinatura do contrato de compra e venda, a transferência dos direitos de propriedade e o registo da transação junto das autoridades estatais competentes. Nesta fase, é extremamente importante recorrer aos serviços de advogados experientes que ajudarão a garantir que todos os documentos são executados corretamente e que todos os requisitos legais indonésios são cumpridos.

Cada um destes passos requer cuidado e um planeamento cuidadoso. Comprar um terreno em Bali pode ser um investimento que vale a pena se abordar o processo com consciência e preparação.

Aspectos financeiros

O custo dos terrenos em Bali pode variar significativamente, dependendo de uma série de factores, incluindo a localização, a acessibilidade às infra-estruturas e a proximidade das atracções turísticas. Por exemplo, os terrenos em zonas turísticas populares, como Seminyak ou Kuta, podem custar entre $500 e $1.000 por metro quadrado. Já em zonas mais remotas e tranquilas, como Ubud ou Sidemen, os preços podem começar entre $100 e $300 por metro quadrado.

Para além do preço de compra original, é importante ter em conta a obrigação fiscal. Na Indonésia, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (BPHTB) corresponde normalmente a 5% do valor de avaliação do terreno, que é fixado pela administração local. Para além disso, o imposto anual sobre terrenos e edifícios (PBB) é geralmente de cerca de 0,5% do valor de avaliação do terreno. Estes impostos podem variar consoante a região e a finalidade do terreno, pelo que se recomenda que consulte o seu consultor fiscal local para obter informações exactas.

É igualmente importante ter em conta eventuais custos adicionais associados à aquisição de terrenos, tais como taxas de registo de títulos e custos legais, que podem variar entre 1% e 3% do valor do terreno. Estes custos podem aumentar significativamente o montante total do investimento, pelo que devem ser planeados com antecedência.

Investir em terrenos em Bali exige não só conhecer os preços e impostos actuais, mas também prever as tendências futuras do mercado para maximizar os potenciais rendimentos e minimizar os riscos.

A compra de terrenos em Bali envolve uma variedade de métodos de pagamento, incluindo dinheiro, transferência bancária ou financiamento através de bancos locais. No entanto, os investidores estrangeiros devem estar particularmente atentos aos riscos cambiais e às alterações da legislação que possam afetar o seu investimento. É aconselhável consultar um consultor financeiro para minimizar os riscos potenciais.

Regiões de Bali para aquisição de terrenos

Escolher uma região em Bali para a compra de terrenos desempenha um papel fundamental no potencial de investimento. Eis alguns bairros populares, cada um oferecendo oportunidades e gamas de preços únicas:

Seminyak e Kuta Estas áreas são algumas das mais populares entre os turistas, o que as torna ideais para o investimento em propriedades comerciais ou alugueres de curta duração. Os preços dos terrenos aqui podem variar entre $500 e $1.500 por metro quadrado, dependendo da localização exacta e da proximidade das praias e das principais atracções turísticas.

Ubud Ubud é conhecida pela sua atmosfera tranquila e pelas suas belas paisagens, o que a torna atractiva para quem procura isolamento ou quer investir num arrendamento a longo prazo. Os terrenos aqui custam normalmente entre $200 e $600 por metro quadrado. Ubud também é popular entre os amantes da arte e da cultura, o que acrescenta mais valor a um investimento na área.

Sidemen Sidemen é uma área mais isolada que está a começar a atrair a atenção dos investidores devido à sua incrível beleza natural e potencial para o desenvolvimento do ecoturismo. Os terrenos aqui podem custar entre $50 e $300 por metro quadrado, o que faz com que seja uma óptima escolha para quem procura opções de investimento mais acessíveis.

Changu Changu é um bairro em rápido desenvolvimento, popular entre os jovens e os surfistas. Há muitos cafés, lojas e estúdios de ioga, o que o torna um local ideal para investir em propriedades comerciais. Os preços dos terrenos em Changgu podem variar entre $400 e $1.000 por metro quadrado.

Nusa Dua Nusa Dua é conhecida pelos seus hotéis de luxo e praias limpas, o que a torna atractiva para o investimento em propriedades residenciais ou hoteleiras de luxo. Os terrenos aqui custam normalmente entre $300 e $800 por metro quadrado.

Investir em terrenos em Bali requer um conhecimento dos preços actuais e do potencial de crescimento de cada área. Com a seleção e gestão correctas, os terrenos em Bali podem oferecer um retorno significativo do investimento através do aumento do tráfego turístico e do desenvolvimento das infra-estruturas locais.

Recomendações de peritos

Os peritos imobiliários de Bali aconselham os potenciais compradores de terrenos:

  • Efetuar um estudo de mercado aprofundado. Explore diferentes bairros e tipos de terrenos para determinar quais oferecem o melhor potencial de valorização. Por exemplo, os terrenos na zona de Seminyak podem custar entre $500 e $1.000 por metro quadrado, enquanto em zonas mais remotas, como Tabanan, os preços podem começar a partir de $50 por metro quadrado.
  • Avaliar o desenvolvimento das infra-estruturas da região. As zonas com infra-estruturas em desenvolvimento podem oferecer maiores retornos de investimento no futuro. Por exemplo, os bairros próximos de novos projectos, como o novo aeroporto previsto para o norte de Bali, podem aumentar significativamente de valor nos próximos anos.
  • Recorrer aos serviços de profissionais. A aquisição de terrenos noutro país pode ser complicada, pelo que é importante ter advogados e agentes imobiliários experientes do seu lado. Os honorários legais podem variar entre $1.000 e $5.000, dependendo da complexidade da transação.
  • Ter em conta as perspectivas económicas a longo prazo. Para além do valor atual do terreno e do potencial de rendimento do arrendamento, é importante considerar as tendências económicas a longo prazo, tais como as taxas de inflação, a estabilidade política e as alterações na legislação que podem afetar o seu investimento.
  • Planear uma estratégia de saída. Mesmo antes de comprar um terreno em Bali, é importante ter uma estratégia clara de saída. Esta pode incluir a revenda do terreno após alguns anos ou o desenvolvimento da propriedade para posterior venda ou aluguer. Compreender o seu mercado-alvo final e os potenciais compradores ou inquilinos pode melhorar significativamente o seu retorno global do investimento.

Reacções dos proprietários de terras

Para compreender melhor o mercado, entrevistámos vários proprietários de terrenos bem sucedidos em Bali. Eles partilharam as suas histórias sobre como conseguiram encontrar e adquirir terrenos, ultrapassar os obstáculos iniciais e, por fim, obter o retorno do seu investimento. Estas histórias da vida real podem servir como uma valiosa fonte de inspiração e informação para novos investidores.

A experiência de Lina, uma empresária da Austrália "Comprei um terreno na zona de Changgu há dois anos por 100 000 dólares. O meu objetivo era criar um hotel ecológico que satisfizesse as aspirações dos turistas modernos. Na fase inicial, houve dificuldades em obter todas as licenças necessárias, mas graças ao apoio das autoridades locais e da comunidade, o projeto foi bem sucedido. Atualmente, a minha propriedade está avaliada em cerca de 150 000 USD e recebo um rendimento estável da exploração da propriedade."

A minha primeira experiência de compra de terrenos em Bali envolveu alguns desafios, incluindo as barreiras linguísticas e a compreensão dos regulamentos locais. Investi $200.000 num grande terreno na zona de Seminyak com o objetivo de desenvolver um empreendimento residencial. Com a ajuda de um advogado local, consegui passar com sucesso por todos os processos legais. Agora, cinco anos depois, o valor do terreno aumentou para $300.000 e considero este investimento um dos mais bem sucedidos da minha carreira."

Estas histórias realçam a importância de um planeamento cuidadoso e da utilização dos recursos locais quando se compra um terreno em Bali. Cada um destes investidores foi capaz de ultrapassar os obstáculos iniciais e alcançar um sucesso significativo, tornando a sua experiência uma lição valiosa para qualquer pessoa que esteja a considerar investimentos semelhantes.

A compra de terrenos em Bali representa uma oportunidade de investimento atractiva, mas exige um planeamento cuidadoso e um conhecimento da legislação local e do mercado.

Perguntas frequentes

Os estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos a título definitivo, mas podem adquiri-los através de arrendamentos a longo prazo (Hak Seva) ou de direitos de utilização (Hak Pakai).

O Hak Pakai é um direito de utilização que permite aos estrangeiros utilizar um terreno durante um período máximo de 80 anos, com prorrogações.

O Hak Seva é um direito de arrendamento que permite aos estrangeiros arrendar terras por um período máximo de 25 anos, com possíveis prorrogações.

Sim, os estrangeiros podem construir uma casa num terreno arrendado, normalmente ao abrigo do Hak Guna Bangunan (direito de construir).

Os documentos necessários incluem o passaporte, o visto, o contrato de aluguer e o registo junto das autoridades locais.

Os estrangeiros necessitam de um visto válido, do cumprimento da regulamentação local e do registo dos direitos fundiários junto das autoridades indonésias.

Os estrangeiros podem comprar terrenos em Bali?

Os estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos a título definitivo, mas podem adquiri-los através de arrendamentos a longo prazo (Hak Seva) ou de direitos de utilização (Hak Pakai).

O que é o direito de utilização?

O Hak Pakai é um direito de utilização que permite aos estrangeiros utilizar um terreno durante um período máximo de 80 anos, com prorrogações.

O que é o Hak Seva?

O Hak Seva é um direito de arrendamento que permite aos estrangeiros arrendar terras por um período máximo de 25 anos, com possíveis prorrogações.

Um estrangeiro pode construir uma casa num terreno alugado em Bali?

Sim, os estrangeiros podem construir uma casa num terreno arrendado, normalmente ao abrigo do Hak Guna Bangunan (direito de construir).

De que documentos necessito para alugar um terreno em Bali?

Os documentos necessários incluem o passaporte, o visto, o contrato de aluguer e o registo junto das autoridades locais.

Quais são os requisitos legais para os estrangeiros adquirirem direitos fundiários em Bali?

Os estrangeiros necessitam de um visto válido, do cumprimento da regulamentação local e do registo dos direitos fundiários junto das autoridades indonésias.

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