Como estimar corretamente o valor de um imóvel: dicas para os compradores

Quando se decide comprar um apartamento, um dos passos mais importantes é obter uma avaliação do seu valor. Já deve ter ouvido dizer que uma avaliação correta pode ser a chave para uma transação bem sucedida. Mas como é que se faz isso? Neste artigo, vamos analisar os principais factores que afectam o preço de um apartamento, os métodos de avaliação de imóveis e os erros a evitar.

Eis um breve resumo do que iremos debater:

• Os principais factores que afectam o valor de um apartamento.
• Métodos de avaliação de imóveis e sua aplicação.
• Como recolher informações para uma avaliação correta.
• Os erros mais comuns na elaboração de estimativas.
• Conselhos sobre como aumentar o valor de um apartamento antes de o vender.

Agora vamos aos pormenores!

Principais factores que afectam o valor de um apartamento

Quando se trata do preço de um apartamento, a primeira coisa que vem à mente é a localização. Nunca é demais sublinhar a importância deste fator. Vejamos mais de perto os principais elementos que afectam o preço de um apartamento.

1. Localização

Já alguma vez se perguntou por que razão o mesmo apartamento em bairros diferentes pode ter preços completamente diferentes? É porque o bairro em que se situa a sua potencial compra desempenha um papel fundamental.

• Infra-estruturasOs apartamentos no centro da cidade, com infra-estruturas desenvolvidas - lojas, restaurantes e parques - custam significativamente mais do que as habitações semelhantes na periferia. É como na moda: as coisas que estão mais perto do coração da cidade são sempre mais procuradas.
• Acessibilidade dos transportesA proximidade das estações de metro e das paragens de transportes públicos também influencia o preço. Por exemplo, um apartamento perto de uma estação de metro pode custar mais 10-15%.

2. área geral e disposição

A área útil e a disposição geral do apartamento também são importantes.

• TamanhoA escolha entre um quarto espaçoso e um pequeno estúdio não é apenas uma questão de preferência pessoal. Se planeia viver no apartamento ou alugá-lo, é importante considerar quantas pessoas podem caber confortavelmente no espaço.
• DisposiçãoPor exemplo, se comprar um apartamento de 60 metros quadrados com uma boa disposição, em que cada divisão tem a sua própria função, isso pode aumentar significativamente o seu valor de mercado. Os espaços abertos e as varandas também podem aumentar a atratividade do apartamento.

3. Estado do apartamento

O estado do apartamento é outro fator importante.

• ReparaçãoSe encontrar um anúncio de um apartamento que precisa de grandes reparações, tenha cuidado. Um conhecido meu, tendo comprado um apartamento com "pequenos defeitos", acabou por investir tanto em reparações que o montante ultrapassou o custo inicial.
• ComunicaçõesA utilização de serviços públicos desactualizados e problemas de canalização podem ser uma grande dor de cabeça. Por isso, se vir um edifício antigo com paredes rachadas e serviços públicos desactualizados, pense se vale a pena o dinheiro que está a pedir.

4. chão e vista da janela

Não se esqueça de parâmetros como o chão e a vista da janela.

• Preferências dos compradoresMuitos compradores preferem apartamentos nos últimos andares para desfrutar de uma vista panorâmica da cidade. Mas há também aqueles que não gostam de subir escadas e escolhem os pisos térreos.
• VerEste aspeto também pode afetar o preço. Por exemplo, um apartamento com vista para um parque, mesmo que seja no rés do chão, pode ter um preço mais elevado do que um apartamento semelhante, mas com vista para um edifício vizinho. Uma boa vista pode aumentar o valor do apartamento até 20%.

5. Factores adicionais

Para além dos factores acima mencionados, existem outros factores que podem afetar o valor do apartamento:

• Parque de estacionamentoO facto de dispor de um lugar de estacionamento próprio ou de um estacionamento conveniente na vizinhança pode aumentar significativamente o valor do imóvel.
• SegurançaOs apartamentos situados em bairros com pouca criminalidade e com casas seguras também podem ser mais caros.
• Situação ambientalA limpeza do ar e a presença de zonas verdes perto da casa também afectam o preço. Por exemplo, os apartamentos situados perto de um parque ou de um rio são geralmente muito procurados.

Em resumo, ao avaliar o valor de um apartamento, é importante ter em conta muitos factores que podem afetar o preço. Quanto mais informações recolher, mais informada será a sua decisão.

Métodos de avaliação de imóveis

Vamos agora analisar quais os métodos de avaliação existentes e como os aplicar.

Este quadro ajudá-lo-á a navegar rapidamente pelos diferentes métodos de avaliação de imóveis e a escolher o mais adequado à sua situação.

Assim, cada método tem os seus prós e contras, e é importante escolher o que melhor se adequa à sua situação.

Como recolher corretamente as informações para a avaliação

Agora que já conhece os factores e métodos de avaliação, vamos falar sobre como reunir as informações necessárias para estimar o valor de um apartamento. Esta é uma etapa importante que o ajudará a evitar erros e a fazer a escolha certa.

1. fontes de dados

A primeira coisa a ter em conta são as fontes de dados. Onde procurar informações sobre o mercado imobiliário?

• Plataformas em linhaUma das formas mais fáceis de o fazer é consultar os anúncios em sítios Web populares de venda de imóveis. Estes sites podem fornecer-lhe uma vasta gama de informações, incluindo fotografias, descrições e informações de contacto dos vendedores. Por exemplo, pode encontrar apartamentos entre 100.000 e 150.000 dólares no seu bairro, estudando vários anúncios.
• Fóruns e comunidadesNão se esqueça dos fóruns especializados e dos grupos nas redes sociais onde se discutem questões imobiliárias. Aqui pode obter conselhos de pessoas que já passaram por este processo.

2. Um passeio pelo bairro

Mas não se limite à Internet. Por vezes, é uma boa ideia passear pelo seu bairro e ver pessoalmente os apartamentos que estão à venda.

• Controlo dos preçosO que é que se passa? Pode verificar que alguns apartamentos são mais caros do que esperava ou, pelo contrário, mais baratos. Isto pode dar-lhe mais informações sobre as condições do mercado e ajudá-lo a compreender melhor como avaliar um apartamento.
• Comunicação com os vizinhos: Fale com os seus vizinhos ou residentes locais. Eles podem partilhar informações interessantes sobre o bairro, o seu desenvolvimento e os preços das casas.

3 Análise das ofertas de mercado

A etapa seguinte consiste em analisar as ofertas do mercado.

• Comparação de caraterísticasComparar não só os preços mas também as caraterísticas dos apartamentos. Como já referi, é importante ter em conta a área, o estado, o andar e até a vista da janela. Faça uma tabela onde vai registar todos os parâmetros-chave. Por exemplo, pode criar uma tabela com colunas como "Morada", "Área (metros quadrados)", "Preço (dólares)", "Estado", "Andar", "Vista".
• Pedido de informações complementaresNão hesite em fazer perguntas aos vendedores - pode ser útil descobrir porque é que eles fixaram o preço dessa forma. Por exemplo, se um apartamento tem um preço de 120.000 dólares e as ofertas semelhantes são de 100.000 dólares, descubra exatamente o que o torna único.

4. Consultas a peritos

E, claro, não se esqueça de consultar os especialistas.

• Serviços de mediação imobiliáriaSe sentir que não tem a certeza do que pode fazer, ou se quiser apenas uma opinião profissional, contactar um agente imobiliário ou um avaliador de imóveis pode ser uma boa solução. Eles podem dar-lhe acesso a dados de vendas fechadas e ajudá-lo a compreender como o preço da sua propriedade se compara ao valor de mercado.
• Avaliação de imóveisUm amigo meu recorreu aos serviços de um agente imobiliário e isso poupou-lhe muito tempo e nervos. Não só obteve uma avaliação exacta, como também encontrou o apartamento perfeito a um preço razoável! Um agente imobiliário também o pode ajudar a evitar possíveis problemas, como defeitos ocultos que podem afetar o preço.

5. Utilização de serviços especializados

Não se esqueça dos serviços especializados em linha que oferecem avaliações de imóveis.

• Calculadoras onlineExistem sítios Web onde pode introduzir os parâmetros do seu apartamento e obter um valor de mercado aproximado. Por exemplo, esses serviços podem ter em conta a localização, a metragem quadrada e o estado da casa, dando-lhe uma estimativa que varia entre 90.000 e 130.000 dólares.
• Análise de dados históricosAlgumas plataformas dão acesso a dados históricos sobre os preços dos imóveis, o que pode ajudá-lo a compreender a evolução dos preços na sua zona ao longo dos anos.

Reunindo informações de várias fontes e utilizando todas as ferramentas ao seu dispor, pode tomar uma decisão mais informada ao avaliar o valor de um apartamento. Quanto mais dados tiver, mais confiante se sentirá na compra ou venda de um imóvel.

Erros comuns na estimativa de custos

Ao avaliar o valor de um imóvel, é importante evitar erros comuns que podem levar a conclusões incorrectas e, consequentemente, a perdas financeiras. Vamos analisar mais de perto estes erros e dar algumas dicas para os evitar.

1. ignorar os custos ocultos

Descrição do erroUm dos erros mais comuns é ignorar os custos adicionais associados à compra de um apartamento. Muitos compradores concentram-se apenas no preço do imóvel, sem ter em conta que a ele podem ser acrescentados vários custos ocultos.

Exemplos de custos ocultos:

• Impostos prediais: cerca de 1-2% do valor do apartamento.
• Comissões do agente imobiliário: podem ser de 2-5% do valor.
• Custos de renovação: dependem do estado do apartamento, mas podem variar entre $1.000 e $20.000, dependendo do âmbito dos trabalhos.

2. avaliação das expectativas inflacionadas

Descrição do erroO apego emocional a um apartamento pode levar a uma sobreavaliação do seu valor. Muitas vezes, os compradores não avaliam objetivamente o seu imóvel, acreditando que vale mais do que realmente vale.

Exemplos:

• Se comprou um apartamento por 6 milhões de rublos e pensa que agora vale 8 milhões, mas apartamentos semelhantes no seu bairro estão a ser vendidos por 6 milhões, corre o risco de esperar muito tempo por um comprador ou mesmo de baixar o preço.

Apartamentos num complexo em Almeria, Espanha

a partir de 161 000 euros

Espanha, Almeria

Moradia com eficiência energética numa localização de prestígio em Mijas

a partir de 1.250.000 euros

Espanha, Mijase

Casa espaçosa com piscina perto do mar em Benalmadena

a partir de 1.545.000 euros

Espanha, Málaga

Apartamentos novos em Fuengirola, Málaga, com terraços

a partir de 570 000 euros

Espanha, Málaga

Apartamento com vista para o lago num clube de campo em Benahavis, Málaga

a partir de 1.600.000 euros

Espanha, Málaga

Apartamentos de luxo com vista para o mar em Fuengirola

a partir de 1.125.000 euros

Espanha, Málaga

3. subestimação das condições de mercado

Descrição do erroOs preços dos apartamentos podem flutuar em função de vários factores, como as mudanças sazonais, a situação económica ou a instabilidade política.

Exemplos:

• Se quiser comprar um apartamento no inverno, quando a procura é baixa, pode encontrar ofertas favoráveis, mas na primavera, quando a atividade no mercado aumenta, os preços podem subir significativamente. É importante ter isto em conta para não perder negócios favoráveis.

4. Comparação incorrecta de objectos semelhantes

Descrição do erroOs compradores comparam frequentemente os apartamentos sem ter em conta as suas caraterísticas específicas. Por exemplo, um apartamento renovado e em bom estado não pode custar o mesmo que um apartamento semelhante que precisa de grandes reparações.

Dicas:

• Compare sempre os apartamentos com base no estado, na metragem quadrada e na localização. Procure imóveis semelhantes num intervalo de 10-15% do seu preço para obter uma estimativa mais exacta.

CALEJA PATRA

de $ 549 663

Alanya, Turquia

SENHORES OBA URBANOS

de $ 265,794

Alanya, Turquia

MMT TUNC PARAÍSO 1

de $ 134,980

Alanya, Turquia

PALÁCIO DA CIDADE DE MILÃO

de $ 729,976

Alanya, Turquia

Mais fixe

a partir de $ 185,000

Antalya, Turquia

Eternia

a partir de $ 63,800

Antalya, Turquia

5. Ignorar as condições de mercado

Descrição do erroO desconhecimento das condições actuais do mercado pode levar a uma estimativa incorrecta do valor do apartamento.

Exemplos:

• Se não seguir as tendências do mercado imobiliário, pode perder alterações importantes, como a descida dos preços ou o aumento da procura, que podem afetar o seu negócio.

Ao evitar estes erros comuns, poderá avaliar com mais exatidão o valor de um apartamento e fazer a escolha certa ao comprar um imóvel.

Conclusão

Agora que passámos em revista todos os aspectos básicos da avaliação de imóveis, é importante lembrar que uma avaliação precisa e objetiva é a chave para uma transação bem sucedida. Não hesite em contactar profissionais e utilizar diferentes métodos de avaliação para obter os melhores resultados. Se ainda tiver dúvidas ou desejar uma consulta, pode contactar a nossa empresa.