Kaip patikrinti butą Gruzijoje prieš perkant: 5 žingsnių kontrolinis sąrašas

Dauguma daro tą pačią klaidą.

Jie atidaro svetaines, peržiūri parinktis, išsirenka tai, kas jiems patinka, ir mano, kad to pakanka.

Nepakankamai.

Nes rinkoje beveik visi objektai atrodo normaliai.
Tačiau rezultatas po pirkimo yra visiškai kitoks.

Vienas iš objektų - stabili nuoma, kainų augimas ir normalus likvidumas.

Kita - prastovos, menkos pajamos ir perpardavimo problemos.

Ir tai nėra atsitiktinumas. Tai - detalių skirtumas, kurio nepastebite, kai tiesiog peržvelgiate skelbimus.

Jei nenorite visko išsiaiškinti patys, galite pasinaudoti trumpesniu keliu - užpildykite trumpą apklausą ir mes suderinsime jūsų galimybes su jūsų užduotimi:
Atlikite apklausą

1 žingsnis: Nustatykite pirkimo tikslą

Jei neturite aiškaus pirkimo tikslo, visas procesas tampa chaotiška naršymo patirtimi.

Atveriate galimybes, jos visos skirtingos ir nesuprantate, kuri iš jų geriausia. Problema yra ne rinka ar objektai. Problema ta, kad neturite kriterijaus, pagal kurį galėtumėte juos palyginti.

Nekilnojamojo turto srityje nėra tokio dalyko kaip «tiesiog geras butas». Yra objektas, kuris tinka konkrečiai užduočiai, ir visa kita.

• Butas gyvenimui vertinamas pagal vieną parametrų rinkinį: patogumą, išplanavimą, ramybę, aplinką.

• Nuomojamo buto situacija skiriasi: užimtumas, konkurencija, nuomininkų srautai ir reali paklausa.

• Investicijų objektas - trečia: įėjimo kaina, augimo potencialas ir likvidumas.

Tai trys skirtingos logikos.

Praktikoje dauguma žmonių stengiasi juos suderinti vienu pirkiniu. Pavyzdžiui: «Noriu buto prie jūros sau, bet noriu, kad jis būtų gerai nuomojamas». Skamba protingai, bet iš tikrųjų tai beveik visada yra kompromisas, kuris neduoda nei maksimalių pajamų, nei visiško gyvenimo komforto.

Nekilnojamojo turto, kuriame patogu gyventi, grąža retai būna didesnė. Ir atvirkščiai: maksimaliai apgyvendinti butai dažnai praranda patogumą.

Jei tai nenustatyta iš anksto, tada reikia rinktis «pagal pojūtį». Galiausiai žmogus perka tai, kas jam tiesiog labiau patinka, o ne tai, kas išsprendžia jo problemą. Norint to išvengti, pirmiausia būtina nustatyti pagrindinius sandorio parametrus.

Ar perkate visam gyvenimui, ar pajamoms?
Jei pajamoms gauti - koks planuojamas nuomos formatas?
Kas jums svarbiau: stabilumas ar didžiausias pelningumas?
Kokį investicijų laikotarpį svarstote?

2 veiksmas. Buto vietos paieška ir pasirinkimas

Nustačius pirkimo tikslą, kitas žingsnis - vieta. Būtent čia dauguma žmonių daro esminę klaidą. Jie renkasi pagal principą: «prie jūros», «gražus vaizdas», «naujas namas». Tačiau vieta nėra susijusi su vaizdu pro langą. Ji susijusi su pinigais.

Tai turi tiesioginį poveikį: panaudojimui, nuomos vertei, likvidumui ir perpardavimo greičiui.

Praktiškai skirtumai tarp to paties miesto rajonų gali būti didžiuliai. Du nekilnojamojo turto objektai gali kainuoti tiek pat, atrodyti panašiai ir būti pastatyti naujuose pastatuose. Tačiau vienas iš jų nuolat generuos pajamas, o kitas bus nenaudojamas. Priežastis beveik visada yra vieta.

Pirmiausia reikia suprasti, kas yra jūsų nuomininkas.

Jei tikitės kasdienės nuomos, jums reikia turistų srauto ir didelio lankytojų srauto. Jei tikitės ilgalaikės nuomos, jums reikia infrastruktūros ir patogaus gyvenimo.

Jei kaimynystė neatitiks nuomininko tipo, nekilnojamasis turtas pralaimės konkurentams.

Antrasis aspektas - konkurencija.

Jei kaimynystėje yra kelios dešimtys vienodų studijų, jūs negalėsite diktuoti kainos. Jūs konkuruosite dėl nuomininkų, ir dažniausiai - mažindami išlaidas.

Trečiasis veiksnys - būsima plėtra.

Tai vienas iš labiausiai neįvertintų dalykų. Jei priešais namą yra tuščių sklypų, ten beveik visada bus naujų pastatų. Tai reiškia, kad vaizdas gali išnykti, o kartu su juo ir dalis nekilnojamojo turto vertės.

Ketvirtasis punktas - infrastruktūra.

Jūros buvimas pats savaime nieko negarantuoja. Jei šalia nėra normalių parduotuvių, kavinių, transporto ir patogumų, paklausa bus nestabili.

Norėdami tinkamai įvertinti vietą, užduokite sau keletą klausimų:

Kas bus jūsų nuomininkas ir kodėl jis pasirinks šį rajoną?
Kiek panašių objektų jau yra?
Ar artimiausiais metais bus kokių nors pokyčių?
Ar sukurta tinkama infrastruktūra?

Jei nenorite to išsiaiškinti rankiniu būdu, galite atlikti trumpą apklausą - ji padės pasirinkti objektus vietose, kurios tikrai atitinka jūsų užduotį:
Atlikite apklausą

Išvada

Vieta nėra susijusi su patogumu ar paveikslėliu. Tai veiksnys, lemiantis, ar objektas atneš pinigų, ar sukels problemų.

3 žingsnis: nekilnojamojo turto kūrėjo Gruzijoje analizė

Pasirinkus vietą, kitas klausimas - projekto patikimumas. Nes šiame etape skirtumas tarp normalios investicijos ir probleminio objekto gali būti lemiamas.

Iš išorės dauguma projektų atrodo vienodai: gražios vizualizacijos, infrastruktūros pažadai, aiški kaina ir aktyvi reklama. Tačiau už to gali slypėti visiškai skirtingi kūrėjai.

Turintis patirties ir baigtų įrengimų.
Kitas - neturintis istorijos ir priklausomas nuo pardavimų.

Ir tai turi tiesioginės įtakos rezultatui. Ar namas bus baigtas statyti. Kokios kokybės. Ir ką gausite galiausiai.

Pirmiausia reikia patikrinti statytojo patirtį.

Kiek svetainių jis jau įgyvendino. Ar buvo vėlavimų. Ar faktinis rezultatas atitinka tai, kas buvo pažadėta pradžioje. Jei projektų nėra arba jie yra daug mažesnės apimties nei dabartinis, tai jau yra rizika.

Antrasis aspektas - dabartinis statybos etapas.

Svarbu ne tik tai, kas parašyta pristatyme, bet ir tai, kas vyksta svetainėje. Ar yra realus statybos tempas. Ar yra vėlavimų. Ar dinamika atitinka paskelbtus terminus.

Trečiasis veiksnys - projekto mastas.

Kuo didesnis projektas, tuo didesnė našta tenka kūrėjui. Ne visos bendrovės turi pakankamai išteklių, kad galėtų be problemų užbaigti didelius kompleksus.

Ketvirtasis punktas - finansinis modelis.

Jei projektas kuriamas tik dėl pardavimo, jis priklauso nuo paklausos. Jei pardavimai sumažėja, statybos sulėtėja.

Penktasis aspektas - pažadų ir tikrovės neatitikimas.

Infrastruktūra, apdaila, terminai - visa tai dažnai atrodo geriau pristatant, nei galiausiai.

Kad išvengtumėte tokių situacijų, reikia žiūrėti į faktus, o ne į jų pateikimą.

Kiek objektų jau pastatyta.
Kaip jie atrodo dabar.
Kaip buvo laikomasi terminų.
Ar kūrėjas turi išteklių, kad galėtų įgyvendinti projektą iki galo.

Projekto atrankos etape klaida kainuoja brangiausiai. Blogą svetainę galima parduoti. Blogą vietą galima iš dalies kompensuoti kaina.

Probleminis nekilnojamojo turto kūrėjas yra rizika, kurios negalite kontroliuoti.

Išvada

Apibendrinant galima teigti, kad nekilnojamojo turto pasirinkimas - tai ne «geros galimybės paieška». Tai - sprendimų seka.

Pirmiausia supraskite, kam perkate. Tada pasirinkite tam tikslui tinkamą vietą. Ir tik tada atkreipiate dėmesį į konkretų projektą ir kūrėją.

Jei tvarka sutrinka, prasideda klaidos.

Praktikoje, kai žmogus nusprendžia pats pasiimti daiktą, dažniau būna priešingai. Pirmiausia jie randa «įdomų variantą». Tada jie bando sugalvoti jam paskirtį. O nusipirkę sugalvoja, ką su juo daryti.

Štai kodėl yra tiek daug įrenginių:

• neduoda laukiamos grąžos
• tuščiąja eiga
• arba parduoti blogiau nei planuota

Jei į pasirinkimą žiūrėsite sistemingai, situacija pasikeis. Iš karto atmetate silpnąsias galimybes. Suprasite, už ką mokate. Ir sprendimą priimate vadovaudamiesi ne emocijomis, o logika.

Nebūtina patiems pereiti visą kelią. Mes tai jau padarėme už jus:

• pasirinktos vietos, kurios iš tikrųjų veikia.
• patikrinti kūrėjai ir projektai
• suprasti, kurie objektai tinka įvairioms užduotims atlikti.

Užpildykite trumpą apklausą ir mes ją panaudosime ieškodami jums tinkamų variantų:
👉 Atlikite apklausą

Nekilnojamojo turto srityje retai pasitaiko kritinių klaidų «iš karto». Jos išryškėja vėliau.

Kai turtas neatitinka lūkesčių. Kai pajamos yra mažesnės, nei tikėtasi. Kai jį parduoti sunkiau, nei manėte. Ir beveik visada priežastis ta pati - netinkamas pasirinkimas pradžioje.