Autor del artículo:

Artem

El especialista inmobiliario de Indonesia

Date:  27.01.2024

Tiempo de lectura: 9 min.

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En los últimos años, Bali se ha convertido en un centro de atracción para muchos inversores extranjeros en busca de lucrativas inversiones inmobiliarias. Este paraíso tropical, conocido por sus playas, su cultura y su hospitalidad, no sólo ofrece unas vacaciones únicas, sino también atractivas oportunidades de inversión. Nuestro artículo pretende ofrecer una visión general de la situación actual del mercado inmobiliario de Bali, esbozar las principales tendencias y dinámicas, y presentar las particularidades del proceso de inversión para los inversores potenciales.

Panorama de la situación actual del mercado inmobiliario en Bali

Bali no es sólo un popular destino turístico, sino también uno de los lugares más atractivos para la inversión inmobiliaria. A pesar del impacto de la pandemia COVID-19, el mercado inmobiliario de Bali sigue mostrando resistencia. Una característica importante es la disponibilidad tanto de opciones inmobiliarias económicas como de villas y apartamentos de lujo. Gracias a su clima favorable, sus bellos paisajes, sus desarrolladas infraestructuras y su alto nivel de servicios, Bali atrae cada vez a más inversores extranjeros.

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Razones del creciente interés de los inversores extranjeros

• El clima favorable y los bellos paisajes atraen a turistas de todo el mundo, lo que crea una gran demanda de propiedades de alquiler.
• La oportunidad de obtener unos ingresos pasivos estables de las propiedades en alquiler hace que la inversión en propiedades en Bali resulte atractiva para los inversores.
• Unas infraestructuras desarrolladas y un alto nivel de servicios proporcionan alojamiento confortable y ocio, lo que contribuye al crecimiento del flujo turístico y al aumento de la demanda inmobiliaria.
• La estabilidad política y la neutralidad de Indonesia crean un entorno favorable a la inversión, garantizando que las inversiones estén protegidas de los riesgos políticos.

Todos estos factores se combinan para garantizar que el mercado inmobiliario de Bali crezca de forma constante y lo haga atractivo para los inversores.

Mercado inmobiliario de Bali: tendencias y dinámica

En los últimos años se ha producido un aumento constante de los precios de la vivienda en Bali. Esto se debe a la creciente demanda de inversores y turistas extranjeros. Sin embargo, a pesar de la subida de los precios, propiedades en Bali sigue siendo asequible en comparación con otros destinos turísticos populares.

Bali atrae a los inversores por su cultura única, su belleza natural y la hospitalidad de la población local. Esto, combinado con unas infraestructuras desarrolladas y una alta calidad de vida, hace que la isla resulte atractiva para la inversión inmobiliaria.

Demanda de Propiedad en Bali está creciendo no sólo entre los inversores extranjeros, sino también entre la población local. Esto se debe al desarrollo de la economía de la isla, a la mejora de las condiciones de vida y al aumento de los ingresos de la población.

Los inversores extranjeros están especialmente interesados en villas y apartamentos en las zonas turísticas de la isla, como Seminyak, Kuta y Ubud. Estas propiedades tienen mucha demanda entre los turistas y pueden generar ingresos estables por alquiler.

Sin embargo, a pesar de las tendencias positivas, el mercado inmobiliario de Bali también tiene sus riesgos. Entre ellos, la posibilidad de cambios en la legislación, fluctuaciones de la moneda local, así como riesgos naturales y políticos. Por lo tanto, antes de invertir en Propiedad en Bali es importante analizar a fondo el mercado y tener en cuenta todos los factores posibles.

Proceso de inversión

Peculiaridades de la adquisición de bienes inmuebles (arrendamiento y propiedad absoluta)

En Indonesia hay dos tipos principales de propiedad: el arrendamiento y la propiedad absoluta. El arrendamiento es un contrato a largo plazo que puede durar hasta 25-30 años y puede renovarse al final del plazo. La propiedad absoluta es la plena propiedad, disponible sólo para ciudadanos indonesios. Sin embargo, los inversores extranjeros pueden adquirir la plena propiedad de un inmueble a través de un propietario nominal (normalmente un ciudadano indonesio).

Procedimiento de tratamiento de las transacciones

Comprar una propiedad en Bali implica una serie de pasos: selección de la propiedad, comprobación de los documentos, firma de un contrato preliminar, pago y transferencia de la propiedad. Todo el proceso suele ir acompañado de un abogado o un agente inmobiliario.

• Aspectos jurídicos de la adquisición de propiedades
• Los aspectos legales de la compra de propiedades en Bali pueden ser complicados, especialmente para los inversores extranjeros. Es importante saber que los extranjeros no pueden poseer terrenos en régimen de propiedad absoluta. Sin embargo, es posible poseer una propiedad mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo (Leasehold) o mediante la creación de una entidad jurídica (PT PMA).
• Seleccionar un objeto para invertir
• Son muchos los factores que intervienen en la elección de una inversión inmobiliaria. Es importante tener en cuenta la ubicación, el tipo de propiedad, su valor y su potencial de ingresos. Hay que prestar especial atención a comprobar que la propiedad esté legalmente limpia y cuente con todos los permisos necesarios.

• Verificación de documentos
• La comprobación de los documentos de la propiedad es una fase importante del proceso de compra. Es necesario asegurarse de que se dispone de todos los documentos y permisos necesarios, y comprobar que la propiedad no tiene deudas ni cargas.
• Firma de un contrato preliminar
• Tras seleccionar un objeto y comprobar los documentos, se firma un contrato preliminar, que fija las condiciones del trato y las obligaciones de las partes. En este punto, suele efectuarse el pago por adelantado.
• Pago y transferencia de propiedad
• Una vez firmado el contrato preliminar, se realiza el pago íntegro del precio de la propiedad y, a continuación, tiene lugar la transferencia de la propiedad. Este proceso suele ir acompañado de un notario. Una vez completada la transacción, el nuevo propietario recibe todos los documentos necesarios que confirman sus derechos sobre la propiedad.

Estrategias y rendimientos de la inversión

• Usos de la propiedad: alquiler, reventa, residencia personal
• Invertir en propiedades en Bali no sólo puede ser rentable, sino también agradable. Los propietarios pueden destinar el inmueble al alquiler, la reventa o la residencia personal. Al mismo tiempo, el rendimiento de los alquileres puede oscilar entre 6% y 10% anuales.
• Ejemplos de rentabilidad y factores que la afectan
• La rentabilidad de la inversión inmobiliaria en Bali depende de muchos factores, como la ubicación del inmueble, su estado y la demanda de alquiler. Por ejemplo, una villa en la zona de Seminyak alquilada por $200 al día puede alcanzar hasta $30.000 al año.
• Estrategias de inversión
• Elección de la estrategia inversión inmobiliaria en Bali depende en gran medida de los objetivos y las capacidades del inversor. Para quienes buscan unos ingresos pasivos estables, la opción más adecuada sería el alquiler de propiedades a largo plazo. Quienes estén dispuestos a asumir un riesgo con la esperanza de obtener mayores rendimientos, pueden considerar la opción de revender la propiedad tras su reparación o renovación. Por último, una propiedad en Bali puede ser un excelente lugar de residencia personal, donde combinar vacaciones y trabajo.

• Factores que afectan a la rentabilidad
• Además de la ubicación y el estado de la propiedad, factores como la calidad de la gestión inmobiliaria, el nivel de servicio y la comodidad para los inquilinos, así como la estrategia de precios adecuada, pueden influir en el rendimiento de la inversión en una propiedad en Bali. Por ejemplo, ofrecer servicios adicionales como limpieza, traslados, desayunos, etc., puede aumentar el valor del alquiler y, por tanto, el rendimiento de la inversión.
• Cálculo del rendimiento
• Para calcular el rendimiento de la inversión en una propiedad en Bali, es necesario tener en cuenta todos los ingresos y gastos asociados a la propiedad y explotación del inmueble. Los ingresos incluyen el alquiler, mientras que los gastos incluyen impuestos, seguros, mantenimiento y reparación de la propiedad, honorarios de la empresa de gestión, etc. Al mismo tiempo, conviene tener en cuenta que la rentabilidad puede variar en función de la temporada, la situación económica y otros factores.

Política fiscal y obligaciones

Impuesto sobre bienes inmuebles y otros aspectos fiscales

Los propietarios de inmuebles en Bali deben pagar un impuesto anual sobre la propiedad de aproximadamente 0,5% del valor tasado de la propiedad. Además, al comprar una propiedad, hay que pagar un impuesto de transferencia de propiedad (BPHTB) de 5% del valor de la transacción. Si la propiedad se alquila, también hay que pagar el impuesto sobre la renta de alquiler.

Impacto de la política fiscal en las decisiones de inversión

La política fiscal puede influir significativamente en las decisiones de inversión. Por ejemplo, unos impuestos elevados sobre los ingresos por alquiler pueden reducir la rentabilidad de la inversión. Por eso, antes de comprar un inmueble, es importante tener en cuenta todas las obligaciones fiscales e informarse sobre posibles exenciones y descuentos.

Aspectos jurídicos

Al comprar una propiedad en otro país, es importante tener en cuenta los aspectos legales. Indonesia, incluida Bali, tiene ciertas restricciones para los inversores extranjeros. Por ejemplo, los extranjeros no pueden poseer terrenos en propiedad absoluta (freehold), pero sí pueden arrendarlos a largo plazo (leasehold). Por tanto, es aconsejable consultar a un abogado o asesor inmobiliario para obtener información detallada y apoyo jurídico antes de comprar una propiedad.

Factores de riesgo y futuro del mercado

Riesgos potenciales para los inversores

Como cualquier otra inversión, comprar una propiedad en Bali entraña ciertos riesgos. Entre ellos, cambios en la legislación, fluctuaciones monetarias impredecibles, catástrofes naturales y los riesgos asociados a la elección de un promotor inmobiliario o un candidato poco fiable.

Previsiones y expectativas para el mercado inmobiliario en Bali

A pesar de los posibles riesgos, los expertos predicen un mayor crecimiento del mercado inmobiliario de Bali. Se espera que, a medida que mejore la situación económica y se recupere el tráfico turístico, aumente la demanda de propiedades, lo que se traducirá en precios y rendimientos de la inversión más altos.

Riesgos relacionados con la situación jurídica de los bienes inmuebles

Uno de los principales riesgos comprar una propiedad en Bali es la complejidad de la situación jurídica de los bienes inmuebles. En Indonesia existen restricciones a la compra directa de propiedades por extranjeros, por lo que a menudo se recurre a un régimen de propietario interpuesto, que entraña riesgos adicionales. Es importante comprobar a fondo todos los documentos y ponerse en contacto con un abogado o agente inmobiliario de confianza.

Riesgos asociados a las fluctuaciones económicas

Como cualquier otro mercado, el inmobiliario de Bali se ve afectado por factores macroeconómicos. Las fluctuaciones de los tipos de cambio, los cambios en las políticas económicas gubernamentales y la inflación pueden afectar al valor de las propiedades y al rendimiento de las inversiones.

Predicciones para el futuro

A pesar de todos los riesgos, los expertos siguen siendo optimistas sobre el futuro del mercado inmobiliario de Bali. Con el crecimiento económico constante de Indonesia, el aumento del número de turistas e inversores extranjeros y el apoyo activo del Gobierno, se prevé que el mercado inmobiliario de la isla siga creciendo y desarrollándose.

Conclusión

Bali sigue siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria. Con su cultura única, sus bellos paisajes, su economía estable y su neutralidad política, la isla atrae a muchos inversores extranjeros. Sin embargo, como ocurre con cualquier inversión, comprar una propiedad en Bali requiere un análisis y una planificación cuidadosos.

Es importante tener en cuenta todos los riesgos posibles, incluidos los cambios en la legislación, las fluctuaciones monetarias y las catástrofes naturales. También conviene prestar atención a la elección del promotor y a la forma de propiedad del inmueble.