Kyrenia, calle Korshiyaka, complejo Özyalçin 192Park Heights Square 1, Dubai, EAU69, 67 1 Soi Kokyang, Rawai, Muang, PhuketGran condominio 7, Chroy Changvar, Phnom PenhJl. Dukuh Indah No.606, Bali 80361, IndonesiaBatumi, Sherif Khimshiashvili str. 1Çağlayan Mahallesi, Barınaklar Bulvarı 5, 07235SPb, Naberezhnaya reka moyka 36, oficina. 18C/El Montículo 8, 29631, Benalmádena, EspañaHungría, Budapest, Merleg St. 12Calle Pulawska 17, Varsovia10b Trg Dara Petkovića, Tivat, MontenegroCalle Jacques Chirac, Isla Al Saadiyat, Abu DhabiBelgrado, Vidovdanska 3, lokal 2Kazajstán, Astana, 14 A Turkestan str.Calle Jacques Chirac, Isla Al Saadiyat, Abu Dhabi277 Cityview Drive, unidad 16 Vaughan, Ontario.Zanzíbar TZ, 2303, Tanzania
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Invertir en inmuebles en Bali: riesgos y perspectivas
Date: 10.12.2024
Tiempo de lectura: 11 min.
Vistas: 1.672Bali, esta pintoresca isla en el corazón de Indonesia, es desde hace tiempo una auténtica joya de inversión del Sudeste Asiático. Cada año son más los que se fijan en las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario de este paraíso tropical. El turismo está en auge aquí, y esto atrae tanto a inversores locales como extranjeros dispuestos a invertir su dinero en proyectos prometedores. En este artículo analizamos los riesgos y las perspectivas de la inversión inmobiliaria en Bali para ayudarle a tomar una decisión con conocimiento de causa.
¿Por qué atrae Bali a los inversores?
Potencial turístico
Uno de los principales factores que contribuyen al interés por invertir en Propiedad en BaliLa isla tiene un enorme potencial turístico. Cada año, la isla recibe más de 6 millones de turistas (cifras anteriores a la pandemia), y la cifra sigue creciendo. Imagínese: playas, surf, naturaleza exótica y una cultura única atraen a viajeros de todo el mundo. Esto crea una demanda constante de viviendas de alquiler, sobre todo en zonas turísticas. Por ejemplo, en Seminyak o Changgu, donde se concentran los mejores restaurantes y discotecas, siempre hay inquilinos potenciales. Durante la temporada alta, que dura de junio a septiembre, la demanda de alquileres puede aumentar un 30-50%Esto hace que estas zonas sean especialmente atractivas para los inversores.
Factores económicos
Sin olvidar los factores económicos más prácticos. Bali tiene unos precios inmobiliarios relativamente bajos en comparación con otros destinos populares. Esto hace que la inversión sea asequible para muchos. Por ejemplo, se puede comprar una pequeña villa por unos $100,000y los rendimientos de los alquileres a corto plazo pueden alcanzar 12-15% p.a.. Para muchos, ésta parece una gran oportunidad de aumentar sus ahorros, por no mencionar el hecho de poder disfrutar de unas vacaciones en su propia isla. Es importante tener en cuenta que estas rentabilidades pueden variar significativamente en función de la temporada y la calidad de la propiedad, por lo que merece la pena investigar a fondo el mercado.
Clima y cultura
El clima de Bali es un tema aparte. Temperaturas cálidas todo el año y una naturaleza impresionante hacen de la isla un lugar ideal para vivir. Muchos expatriados y nómadas digitales eligen Bali como su hogar, disfrutando del estilo de vida único que ofrece este paraíso tropical. Esto crea una demanda adicional de alquileres de propiedades a largo plazo. Imagínese lo estupendo que es pasar el invierno en esta soleada isla cuando en su ciudad natal está nevando. En Bali, la temperatura media oscila entre 25°C a 30°Clo que la convierte en un lugar ideal para vivir y trabajar todo el año.
Tipos de inmuebles para inversión
La oferta inmobiliaria en Bali es muy amplia. Las villas de alquiler son, con diferencia, una de las opciones más populares. El precio medio de una villa oscila entre $100.000 a $500.000y muchos inversores se benefician de los alquileres a corto plazo, especialmente durante la temporada alta. Además, los condominios son cada vez más atractivos para los expatriados, con precios que oscilan entre los 1.000 y los 2.000 euros. $70.000 a $200.000. Los locales comerciales, como mini-hoteles o restaurantes, también tienen un gran potencial, sobre todo en zonas turísticas. Por ejemplo, en Changgu y Seminyak es posible encontrar mini-hoteles con rendimientos de hasta el 20% al año.
Parcelas
No nos olvidemos de las parcelas. Los precios de una hectárea de terreno dependen de la ubicación y pueden variar de $1.000 a $10.000. Sin embargo, conviene tener en cuenta los riesgos asociados al registro de la propiedad, ya que los extranjeros no están autorizados a poseer tierras directamente. Esto puede suponer un verdadero quebradero de cabeza para los inversores, a menos que sepan cómo sortear adecuadamente los aspectos legales. Por ejemplo, utilizar el plan Hak Pakai puede ayudar en este sentido, pero requiere una cuidadosa comprobación y consulta con un abogado para evitar posibles problemas legales en el futuro.
Perspectivas del mercado inmobiliario en Bali
Crecimiento postpandémico
La situación del COVID-19 ha tenido sin duda un impacto significativo en el mercado inmobiliario, pero ahora estamos viendo la crecimiento pospandémico. El turismo en Bali se está recuperando gradualmente y el número de vuelos internacionales aumenta cada mes. Por ejemplo, en 2022, el número de turistas a Bali ha aumentado un 30% en comparación con el año anterior, y esta tendencia sigue ganando impulso. No cabe duda de que la recuperación del tráfico turístico está repercutiendo positivamente en la demanda de viviendas de alquiler, lo que hace más atractiva la inversión. Se prevé que el número de turistas podría volver a los niveles anteriores a la pandemia en 2025, lo que crearía nuevas oportunidades para propietarios e inquilinos.
Desarrollo de infraestructuras
Otro aspecto importante es desarrollo de infraestructuras. Bali está construyendo nuevas carreteras, aeropuertos y zonas turísticas. Esto no sólo mejora la calidad de vida de los lugareños, sino que también hace la isla más accesible a los turistas. Por ejemplo, el recién inaugurado aeropuerto internacional Ngurah Rai ha simplificado enormemente el acceso a la isla, aumentando el número de vuelos al 20%. Tales cambios crean oportunidades adicionales para los inversores que buscan invertir en propiedades cercanas a nuevos centros de transporte o complejos de ocio. También cabe señalar que el gobierno indonesio está invirtiendo activamente en proyectos de mejora de las infraestructuras, lo que puede aumentar el valor de las propiedades en los próximos años.
Popularidad entre los nómadas digitales
Cada año que pasa, Bali se hace más y más popular entre los nómadas digitales. La gente trabaja a distancia y busca lugares donde combinar trabajo y ocio. Esto está creando una creciente demanda de alquileres de larga duración, sobre todo en zonas como Changgu y Ubud, donde se concentran espacios de co-working y comunidades de personas con ideas afines. Según un estudio, el número de nómadas digitales en Bali ha aumentado en un 40% en los dos últimos años. Los inversores que reconocen esta tendencia pueden generar ingresos estables por alquiler ofreciendo alojamientos que satisfagan las necesidades de los nómadas digitales, como Internet de alta velocidad y cómodos espacios de trabajo. Esto abre nuevas oportunidades para crear propiedades especializadas adaptadas a las necesidades de este público.
Principales riesgos de la inversión
| Riesgo | Descripción | Cómo evitar riesgos |
|---|---|---|
| Aspectos jurídicos | Los extranjeros tienen prohibido poseer tierras directamente en Bali. Esto puede ser un obstáculo para los inversores. A menudo se recurre a Hak Pakai o a sistemas de propietarios nominales, lo que exige una cuidadosa comprobación de las leyes locales. | Consulte a abogados con experiencia que puedan ayudarle a entender los entresijos de la ley y evitar problemas legales. Asegúrese de que todos los documentos están debidamente formalizados. |
| Fluctuaciones de la afluencia turística | El mercado inmobiliario de Bali depende en gran medida del turismo. Durante la temporada baja, los ingresos pueden disminuir considerablemente, lo que puede acarrear pérdidas financieras para los propietarios. Por ejemplo, la demanda de alquileres cae durante la temporada baja. | Evalúe los riesgos potenciales y tenga en cuenta la estacionalidad. Plantéate un alquiler a largo plazo para asegurarte unos ingresos estables fuera de temporada. |
| Calidad de construcción | No todos los promotores inmobiliarios respetan unas normas de calidad estrictas. Esto puede dar lugar a problemas como goteras y defectos. | Infórmate bien antes de comprar. Compruebe la reputación del constructor y lea las opiniones de otros compradores. Considera la posibilidad de obtener una tasación independiente de la propiedad. |
| Estabilidad política y económica | Los cambios en la legislación pueden afectar a su inversión. Los debates sobre nuevas normas relativas a la propiedad de inmuebles por extranjeros crean incertidumbre en el mercado. | Manténgase al día de las últimas noticias y cambios en la legislación. Firma contratos teniendo en cuenta posibles cambios y consulta a expertos locales. |
Ahora que ya hemos hablado de los principales riesgos, pasemos a los consejos que le ayudarán a minimizarlos y a que sus inversiones sean más seguras y rentables.
Cálculo del rendimiento de la inversión
Ejemplo de rentabilidad
Veamos un ejemplo concreto para comprender mejor cómo se puede calcular el rendimiento de la inversión en Bali. Imagina que has comprado una villa por valor de $200.000. Durante la temporada alta, puedes alquilarla por $200 al día. Si alquilas la villa durante 8 meses al año, los ingresos por alquiler serán:
- $200/día × 30 días × 8 meses = $48.000.
Consideremos ahora los costes. Supongamos que el mantenimiento de tu chalet, los impuestos y otros gastos son aproximadamente $12.000 al año. Por lo tanto, su beneficio neto será:
- $48.000 (ingresos) - $12.000 (gastos) = $36.000.
Ahora puedes calcular el rendimiento:
- Beneficio neto $36.000 / valor de la villa $200.000 × 100% = 18% anuales.
Es un rendimiento bastante atractivo, sobre todo si se tiene en cuenta que también cabe esperar que el valor de la propiedad aumente entre 5 y 10% al año. Esto significa que no sólo el alquiler es rentable, sino que la propiedad en sí se convierte en un activo más valioso con el tiempo.
Aumento previsto de los costes
Es importante darse cuenta de que el mercado inmobiliario de Bali tiene potencial de crecimiento. Con la fase de recuperación tras la pandemia y el aumento del tráfico turístico, los precios inmobiliarios pueden seguir subiendo. Por ejemplo, en 2022, el valor medio de las villas aumentó 7% con respecto al año anterior. Si piensa mantener su inversión a largo plazo, esto puede ser una gran ventaja.
Lugares populares para invertir
Seminyak
Seminyak es uno de los barrios más famosos y solicitados de Bali. Es el centro de villas de lujoEl barrio atrae a los turistas con su estilo de vida y ambiente de lujo. La zona atrae a los turistas por su estilo de vida y su ambiente de lujo. Invertir en propiedades en Seminyak puede ser muy lucrativo, sobre todo si piensa alquilar su villa a corto plazo. El coste medio de una villa aquí oscila entre $300.000 a $1.000.000pero los beneficios pueden llegar a 12-15% al añoEsto hace que la zona resulte atractiva para los inversores. Cabe destacar que durante la temporada alta, que dura de junio a septiembre, la demanda de alquileres puede aumentar hasta un 1,5%. 30-50%lo que aumenta aún más la rentabilidad.
Changu
Changu se ha convertido en un auténtico imán para nómadas digitales y jóvenes. La zona es conocida por sus espacios de co-working, el surf y el ambiente relajado. Si busca una propiedad de alquiler a largo plazo, Changgu es un gran lugar para invertir. Los pisos aquí tienen precios desde $70.000 a $200.000y crece la demanda de alquileres de larga duración. Muchos jóvenes vienen aquí a trabajar a distancia, lo que crea un flujo constante de inquilinos. Es importante señalar que muchos centros de co-working ofrecen condiciones de trabajo flexibles y espacios cómodos, lo que aumenta aún más el atractivo de la zona para los inquilinos.
Ubud
Ubud es Centro cultural de BaliConocida por sus terrazas de arroz, galerías de arte y estudios de yoga. La zona es ideal para quienes buscan tranquilidad y armonía con la naturaleza. Invertir en propiedades en Ubud puede ser lucrativo, sobre todo para alquileres a largo plazo. Aquí se pueden encontrar tanto villas como pisos a precios razonables. Por ejemplo, el precio de una villa puede empezar en $150,000y el rendimiento de los alquileres puede llegar a 10% al añoLa ciudad es un gran destino para los viajeros que buscan una experiencia cultural única, sobre todo si se dirige a turistas. Ubud también atrae a numerosos retiros y centros de bienestar, lo que la convierte en un destino ideal para el descanso y la relajación.
Nusa Dua
Nusa Dua es zona de vacaciones de modaConocida por sus hoteles de lujo y sus playas de arena blanca. La zona es ideal para quienes buscan invertir en propiedades comerciales, como mini-hoteles o restaurantes. Los precios del suelo aquí pueden ser altos, pero la demanda de instalaciones turísticas de calidad es estable. Si desea invertir en locales comerciales, Nusa Dua puede ser una gran elección. El coste medio de un local comercial en la zona puede oscilar entre los 1.000 y los 2.000 euros. $500.000 a $2.000.000Esto se justifica por el alto nivel de tráfico turístico y la estabilidad de los ingresos por alquiler.
Ahora que hemos cubierto los lugares más populares para invertir en Bali, vamos a responder a algunas preguntas frecuentes que pueden ayudarle a entender mejor el proceso de compra de una propiedad en esta increíble isla.
Conclusiones y recomendaciones
Invertir en propiedades en Bali puede ser una empresa muy lucrativa si se aborda el proceso con prudencia. Aunque existen ciertos riesgos, como los aspectos legales, las fluctuaciones del tráfico turístico y la calidad de la construcción, un planteamiento sensato y una cuidadosa revisión de la documentación ayudarán a minimizarlos.
Es importante recordar que el mercado inmobiliario de Bali sigue evolucionando y, a medida que se recupera el tráfico turístico, se abren nuevas oportunidades. Si está considerando seriamente una inversión en esta hermosa isla, asegúrese de consultar con profesionales que puedan ayudarle a tomar la decisión correcta.
Si tiene alguna pregunta o desea más información sobre la inversión inmobiliaria en Bali, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarle en cada paso de su viaje de inversión.
Haga realidad sus sueños en Bali y disfrute de todas las ventajas que le ofrece esta increíble isla.
Entre los riesgos figuran aspectos jurídicos como la prohibición de la propiedad directa de terrenos por extranjeros, las fluctuaciones del tráfico turístico, la calidad de la construcción y la inestabilidad política. Se recomienda trabajar con abogados experimentados y comprobar cuidadosamente todos los documentos.
Los extranjeros pueden alquilar una vivienda hasta 25 años con opción a renovación por otros 25 años. Esto les permite disfrutar de una residencia de larga duración sin tener que comprar.
La elección depende de sus objetivos. Las villas son buenas para alquileres a corto plazo, mientras que los pisos pueden ser más favorables para alquileres a largo plazo. Los locales comerciales también pueden generar ingresos estables.
Vender una propiedad puede ser complicado debido a las fluctuaciones del mercado y a los trámites legales. Se recomienda trabajar con agentes experimentados y seguir las tendencias del mercado para vender con éxito.
El rendimiento se calcula como los ingresos netos por alquiler divididos por el valor de la propiedad multiplicado por 100%. Tenga en cuenta todos los gastos de mantenimiento e impuestos para realizar un cálculo preciso.
Con la recuperación del turismo tras la pandemia, el aumento de los vuelos internacionales y el desarrollo de las infraestructuras, el mercado inmobiliario de Bali tiene buenas perspectivas de crecimiento.
Para comprar una propiedad, necesitará un pasaporte, documentos que demuestren la solvencia financiera y documentos relacionados con la propiedad. También se recomienda contar con apoyo legal para verificar todos los documentos.
Investigue reseñas, estudie proyectos anteriores y hable con otros inversores. También es recomendable comprobar si el promotor dispone de licencias y certificados.
El coste medio de la vivienda en Bali varía según la zona y el tipo de propiedad. Por ejemplo, las villas pueden costar entre $100.000 y $1.000.000, mientras que los pisos pueden empezar a partir de $70.000.
Los inversores extranjeros están obligados a pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler, así como impuestos sobre las plusvalías por la venta de propiedades. Se recomienda consultar a un asesor fiscal para obtener información precisa sobre las obligaciones fiscales.
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