كاتب المقال:

أرتيم

متخصص في العقارات في إندونيسيا

التاريخ:  27.01.2024

وقت القراءة 9 دقائق

المشاهدات:  892

في السنوات الأخيرة، أصبحت بالي مركز جذب للعديد من المستثمرين الأجانب الباحثين عن استثمارات عقارية مربحة. هذه الجنة الاستوائية، المعروفة بشواطئها وثقافتها وكرم ضيافتها، لا توفر فرصاً فريدة لقضاء العطلات فحسب، بل توفر أيضاً فرصاً استثمارية جذابة. تهدف مقالتنا هذه إلى تقديم لمحة عامة عن الوضع الحالي في سوق العقارات في بالي، وتوضيح الاتجاهات والديناميكيات الرئيسية، وعرض تفاصيل عملية الاستثمار للمستثمرين المحتملين.

نظرة عامة على الوضع الحالي في سوق العقارات في بالي

بالي ليست وجهة سياحية شهيرة فحسب، بل هي أيضاً واحدة من أكثر المواقع جاذبية للاستثمار العقاري. على الرغم من تأثير جائحة كوفيد-19، لا يزال سوق العقارات في بالي يُظهر مرونة في التعامل مع الجائحة. ومن السمات المهمة توافر كل من خيارات العقارات الاقتصادية والفلل والشقق الفاخرة. ونظراً لمناخها الملائم ومناظرها الطبيعية الجميلة وبنيتها التحتية المتطورة ومستوى الخدمة العالي، تجذب بالي المزيد والمزيد من المستثمرين الأجانب.

فندق أونيكس بيتش

من $110,000

إندونيسيا، بالي، تشانغو

فيلات إنكي

من $350,000

إندونيسيا، بالي، تشانغو

حلم أمالاس الأخضر

من $300,000

إندونيسيا، بالي، أومالاس

تيراتي رويال

من $300,000

إندونيسيا، بالي، تشانغو

بيت التكنولوجيا

من $559,000

إندونيسيا، بالي، تشانغو، بيراوا.

كامالا

من $450,000

إندونيسيا، بالي، تشانغو، باتو بالونغ.

أسباب الاهتمام المتزايد للمستثمرين الأجانب

• يجذب المناخ الملائم والمناظر الطبيعية الخلابة السائحين من جميع أنحاء العالم، مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على تأجير العقارات.
• إن فرصة كسب دخل سلبي ثابت من تأجير العقارات يجعل الاستثمار في عقارات بالي جذاباً للمستثمرين.
• بنية تحتية متطورة ومستوى عالٍ من الخدمة يوفران إقامة مريحة واستجماماً مريحاً، مما يساهم في نمو التدفق السياحي وزيادة الطلب على العقارات.
• يخلق الاستقرار السياسي والحياد الذي تتمتع به إندونيسيا بيئة استثمارية مواتية، مما يضمن حماية الاستثمارات من المخاطر السياسية.

تتضافر كل هذه العوامل لتضمن أن سوق العقارات في بالي ينمو باطراد ويجعلها جذابة للمستثمرين.

سوق العقارات في بالي: الاتجاهات والديناميكيات

في السنوات الأخيرة، كانت هناك زيادة مطردة في أسعار العقارات في بالي. ويرجع ذلك إلى الطلب المتزايد من المستثمرين الأجانب والسياح. ومع ذلك، على الرغم من ارتفاع الأسعار, عقارات في بالي لا تزال أسعارها معقولة مقارنةً بالوجهات السياحية الشهيرة الأخرى.

تجذب بالي المستثمرين بثقافتها الفريدة وجمالها الطبيعي وكرم ضيافة السكان المحليين. وهذا، بالإضافة إلى البنية التحتية المتطورة وجودة الحياة العالية، يجعل الجزيرة جذابة للاستثمار العقاري.

الطلب على عقارات بالي يتزايد ليس فقط بين المستثمرين الأجانب، ولكن أيضًا بين السكان المحليين. ويرجع ذلك إلى تطور اقتصاد الجزيرة وتحسن الظروف المعيشية وارتفاع دخل السكان.

يهتم المستثمرون الأجانب بشكل خاص بالفيلات والشقق في المناطق السياحية في الجزيرة مثل سيمينياك وكوتا وأوبود. ويزداد الطلب على هذه العقارات بين السياح ويمكن أن تدر دخلاً ثابتاً من الإيجار.

ومع ذلك، على الرغم من الاتجاهات الإيجابية، إلا أن سوق العقارات في بالي له مخاطره أيضاً. وتشمل هذه المخاطر إمكانية حدوث تغييرات في التشريعات، والتقلبات في العملة المحلية، فضلاً عن المخاطر الطبيعية والسياسية. لذلك، قبل الاستثمار في عقارات بالي من المهم تحليل السوق بدقة ومراعاة جميع العوامل الممكنة.

عملية الاستثمار

خصائص اقتناء العقارات (الإيجار والتملك الحر)

هناك نوعان رئيسيان من الملكية العقارية في إندونيسيا: الإيجار والتملك الحر. التملك الإيجاري هو عقد إيجار طويل الأجل يمكن أن يستمر حتى 25-30 سنة ويمكن تجديده في نهاية المدة. التملك الحر هو التملك الكامل، وهو متاح فقط للمواطنين الإندونيسيين. ومع ذلك، يمكن للمستثمرين الأجانب الحصول على الملكية الكاملة للعقار من خلال مالك مرشح (عادة ما يكون مواطناً إندونيسياً).

إجراءات معالجة المعاملات

ينطوي شراء عقار في بالي على عدد من الخطوات: اختيار العقار، والتحقق من المستندات، وتوقيع عقد مبدئي، والدفع، ونقل الملكية. وعادة ما يرافق العملية برمتها محامٍ أو وكيل عقارات.

• الجوانب القانونية لحيازة العقارات
• قد تكون الجوانب القانونية لشراء العقارات في بالي معقدة، خاصة بالنسبة للمستثمرين الأجانب. من المهم أن تدرك أنه لا يمكن للأجانب امتلاك الأراضي على أساس التملك الحر. ومع ذلك، من الممكن امتلاك عقار من خلال عقد إيجار طويل الأجل (عقد إيجار) أو من خلال إنشاء كيان قانوني (PT PMA).
• اختيار كائن للاستثمار
• هناك العديد من العوامل التي ينطوي عليها اختيار عقار استثماري. فمن المهم النظر في الموقع ونوع العقار وقيمته وإمكانات الدخل المحتملة. وينبغي إيلاء اهتمام خاص للتحقق من أن العقار نظيف من الناحية القانونية وحاصل على جميع التصاريح اللازمة.

• التحقق من المستندات
• يعد فحص مستندات العقار مرحلة مهمة في عملية الشراء. فمن الضروري التأكد من وجود جميع المستندات والتصاريح اللازمة، وفحص العقار بحثاً عن أي ديون أو أعباء.
• توقيع عقد مبدئي
• بعد اختيار الشيء والتحقق من المستندات، يتم توقيع عقد مبدئي يحدد شروط الصفقة والتزامات الطرفين. وفي هذه المرحلة، عادةً ما يتم الدفع المسبق.
• الدفع ونقل الملكية
• بمجرد توقيع العقد المبدئي، يتم دفع ثمن العقار بالكامل ثم يتم نقل الملكية. ويرافق هذه العملية عادةً كاتب العدل. بعد إتمام الصفقة، يتلقى المالك الجديد جميع المستندات اللازمة التي تؤكد حقوقه في العقار.

الاستراتيجيات وعوائد الاستثمار

• استخدامات العقار: الإيجار وإعادة البيع والإقامة الشخصية
• الاستثمار في عقارات بالي لا يمكن أن يكون مربحاً فحسب، بل ممتعاً أيضاً. يمكن لمالكي العقارات استخدام العقار للإيجار أو إعادة البيع أو الإقامة الشخصية. وفي الوقت نفسه، يمكن أن تتراوح عائدات الإيجار من 61 تيرابايت إلى 101 تيرابايت سنوياً.
• أمثلة على الربحية والعوامل المؤثرة فيها
• يعتمد عائد الاستثمار في عقارات بالي على العديد من العوامل، بما في ذلك موقع العقار وحالته والطلب على الإيجار. على سبيل المثال، يمكن أن تجلب فيلا في منطقة سيمينياك يتم تأجيرها مقابل 1,4200 تيرا بايت في اليوم ما يصل إلى 1,430,000 تيرا بايت في السنة.
• استراتيجيات الاستثمار
• اختيار الاستراتيجية الاستثمار العقاري في بالي يعتمد إلى حد كبير على أهداف المستثمر وقدراته. بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن دخل سلبي مستقر، فإن الخيار الأنسب هو تأجير العقارات على المدى الطويل. أما بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في المخاطرة على أمل تحقيق عوائد أعلى، فيمكنهم التفكير في خيار إعادة بيع العقار بعد إصلاحه أو تجديده. وأخيراً، يمكن أن تكون العقارات في بالي مكاناً رائعاً للإقامة الشخصية، حيث يمكنك الجمع بين العطلة والعمل.

• العوامل المؤثرة على الربحية
• بالإضافة إلى موقع العقار وحالته، يمكن أن تؤثر عوامل مثل جودة إدارة العقار، ومستوى الخدمة والراحة للمستأجرين، بالإضافة إلى استراتيجية التسعير الصحيحة على عائد الاستثمار في عقار بالي. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي تقديم خدمات إضافية مثل التدبير المنزلي، والانتقالات، ووجبات الإفطار، وما إلى ذلك، إلى زيادة القيمة الإيجارية وبالتالي العائد على الاستثمار.
• حساب العائد
• لحساب العائد على الاستثمار في عقار بالي، من الضروري مراعاة جميع الإيرادات والمصروفات المرتبطة بامتلاك العقار وتشغيله. يشمل الدخل الإيجار، بينما تشمل المصروفات الضرائب والتأمين وصيانة وإصلاح العقار ورسوم شركة الإدارة وما إلى ذلك. وفي الوقت نفسه، يجدر الأخذ في الاعتبار أن الربحية قد تختلف حسب الموسم والوضع الاقتصادي وعوامل أخرى.

السياسة الضريبية والالتزامات الضريبية

الضريبة العقارية والجوانب الضريبية الأخرى

يُطلب من مالكي العقارات في بالي دفع ضريبة عقارية سنوية تبلغ حوالي 0.51 تيرابايت 3 تيرابايت من القيمة المقدرة للعقار. بالإضافة إلى ذلك، عند شراء عقار، تُدفع ضريبة نقل الملكية (BPHTB) بقيمة 5% من قيمة الصفقة. إذا تم تأجير العقار، يجب أيضاً دفع ضريبة دخل الإيجار.

تأثير السياسة الضريبية على قرارات الاستثمار

يمكن أن تؤثر السياسة الضريبية بشكل كبير على قرارات الاستثمار. على سبيل المثال، يمكن للضرائب المرتفعة على دخل الإيجار أن تقلل من عائد الاستثمار. لذلك، قبل شراء عقار، من المهم النظر في جميع الالتزامات الضريبية ومعرفة الإعفاءات والخصومات الممكنة.

الجوانب القانونية

عند شراء عقار في بلد آخر، من المهم مراعاة الجوانب القانونية. تفرض إندونيسيا، بما في ذلك بالي، بعض القيود على المستثمرين الأجانب. على سبيل المثال، لا يمكن للأجانب تملك الأراضي على أساس التملك الحر (التملك الحر)، ولكن يمكنهم استئجار الأراضي لمدة طويلة (التملك الإيجاري). لذلك يُنصح باستشارة محامٍ أو مستشار عقاري للحصول على معلومات مفصلة ودعم قانوني قبل شراء عقار.

عوامل المخاطرة ومستقبل السوق

المخاطر المحتملة للمستثمرين

مثل أي استثمار آخر، ينطوي شراء العقارات في بالي على مخاطر معينة. وتشمل هذه المخاطر التغييرات في التشريعات، وتقلبات العملة التي لا يمكن التنبؤ بها، والكوارث الطبيعية، والمخاطر المرتبطة باختيار مطور عقاري أو مرشح غير موثوق به.

التوقعات والتنبؤات لسوق العقارات في بالي

على الرغم من المخاطر المحتملة، يتوقع الخبراء المزيد من النمو في سوق العقارات في بالي. ومن المتوقع أنه مع تحسن الوضع الاقتصادي وتعافي حركة السياح، سيزداد الطلب على العقارات، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار والعوائد على الاستثمار.

المخاطر المتعلقة بالوضع القانوني للعقارات

أحد المخاطر الرئيسية في شراء عقار في بالي هو تعقيد الوضع القانوني للعقارات. توجد في إندونيسيا قيود على الشراء المباشر للعقارات من قبل الأجانب، لذلك غالباً ما يتم استخدام نظام المالك المرشح، مما ينطوي على مخاطر إضافية. من المهم التحقق بدقة من جميع المستندات والاتصال بمحامٍ أو وكيل عقاري موثوق به.

المخاطر المرتبطة بالتقلبات الاقتصادية

مثل أي سوق آخر، يتأثر سوق العقارات في بالي بعوامل الاقتصاد الكلي. فالتقلبات في أسعار صرف العملات، والتغيرات في السياسات الاقتصادية الحكومية، والتضخم يمكن أن تؤثر جميعها على قيم العقارات وعوائد الاستثمار.

التنبؤات للمستقبل

على الرغم من كل المخاطر، لا يزال الخبراء متفائلين بشأن مستقبل سوق العقارات في بالي. فمع النمو الاقتصادي المطرد في إندونيسيا، وتزايد أعداد السائحين والمستثمرين الأجانب، والدعم النشط من الحكومة، من المتوقع أن يستمر سوق العقارات في الجزيرة في النمو والتطور.

الخاتمة

لا تزال بالي واحدة من أكثر الوجهات جاذبية للاستثمار العقاري. بفضل ثقافتها الفريدة ومناظرها الجميلة واقتصادها المستقر وحيادها السياسي، تجذب الجزيرة العديد من المستثمرين الأجانب. ومع ذلك، وكما هو الحال مع أي استثمار، فإن شراء العقارات في بالي يتطلب تحليلاً وتخطيطاً دقيقين.

من المهم النظر في جميع المخاطر المحتملة، بما في ذلك التغييرات في التشريعات وتقلبات العملة والكوارث الطبيعية. كما يجدر الانتباه إلى اختيار المطور العقاري وشكل ملكية العقار.